Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2021 г. по делу N 66а-1049/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Ходус Ю.А, судей

Мироновой Н.В, Кузьмичева В.А.

при секретаре

Горине А.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "Регион" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная оценка и техническая инвентаризация", Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2020 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "Регион" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

административный истец общества с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "Регион" (далее - ООО "Промышленная компания "Регион") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, ООО "Промышленная компания "Регион" указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 217 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: физкультурно-оздоровительные сооружения, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена на основании акта Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" N 12 от 19 февраля 2020 года и рассчитана с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов, утвержденных приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 25 июня 2019 года в размере 35 596 436, 68 рублей.

Исходя из условий договора аренды земельного участка N 1059-19 от 1 октября 2019 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.4.2 договора).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке N ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного индивидуальным предпринимателем, осуществляющим оценочную деятельность ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 16 220 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.

В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 декабря 2020 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, согласно которой рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 25 июня 2019 года в размере 18 133 000 рублей.

Административный истец с учетом уточненных требований просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2019 года в размере 16 220 000 рублей (л.д. 139-142 т.2).

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2020 года, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Промышленная компания "Регион" поступившее в Верховный Суд Республики Башкортостан 24 ноября 2020 года удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 217 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: физкультурно-оздоровительные сооружения, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 133 000 рубля.

С решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2020 года не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки. Экспертное заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования. Таким образом, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка в заключении эксперта является заниженной и определена экспертом некорректно.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца представлены возражения о их необоснованности и законности судебного решения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Промышленная компания "Регион" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес". Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29-32 т.1).

Исходя из условий договора аренды земельного участка N 1059-19 от 1 октября 2019 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.4.2 договора).

Следовательно, ООО "Промышленная компания "Регион" права и обязанности которого как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан от 18.10.2019 N 1443 (ред. от 22.04.2020) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года.

В соответствии с распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 1 февраля 2017 года N 53-р полномочиями, предусмотренными положениями части 1 и 3 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ наделено Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на основании акта Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" N 12 от 19 февраля 2020 года и рассчитана с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов, утвержденных приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 25 июня 2019 года в размере 35 596 436, 68 рублей (л.д.147-148 т.2).

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке 20.07.05 от 3 августа 2020 года, выполненного индивидуальным предпринимателем, осуществляющим оценочную деятельность ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 16 220 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40-157 т.1).

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка определением суда первой инстанции от 8 декабря 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Объект" Суворовой И.С. (л.д.242-243 т.1).

Согласно заключению эксперта ООО "Объект" ФИО7 N-И/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 133 000 рублей (л.д.4-105 т.2).

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО "Объект" Суворовой И.С. N 12/12-И/2020 от 14 декабря 2020 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в заключении эксперта использованы допустимые аналоги, актуальные на дату сопоставления, произведены корректировки аналогов, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности или обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования; некорректно осуществлен подбор объектов аналогов по основным ценообразующим факторам, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки, итоговая рыночная стоимость земельного участка в заключении эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения эксперта, объект исследования представляет собой земельный участок, с видом разрешенного использования физкультурно-оздоровительные сооружения: стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения, спортивно-оздоровительные комплексы, спортивные площадки, катки, хоккейные площадки, плавательные бассейны, аквапарк, спортивные тренажерные залы, детские и юношеские спортивные школы, теннисные корты, роликодромы, относящийся к сегменту рынка под предпринимательство.

Согласно пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Между тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Как следует из материалов дела, административный истец ООО "Промышленная компания "Регион" на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес". Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29-32 т.1).

Между тем, суд первой инстанции в описательной и мотивировочной частях решения допустил описку, касающуюся вещного права административного истца на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером N, указав, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, вместо арендатора земельного участка с кадастровым номером N.

Абзац второй пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции" позволяет суду апелляционной инстанции исправить допущенные судом первой инстанции описки.

С учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия полагает необходимым исправить допущенную судом первой инстанции в описательной и мотивировочной частях решения явную описку, касающуюся вещного права административного истца на объект недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", указав, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Исправить описку, допущенную в описательной и мотивировочной частях решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2020 года, указав, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено - 16 апреля 2021 года.

Председательствующий

Судьи