Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2021 г. по делу N 66а-448/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е, Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-29/2021 по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 февраля 2021 года, принятое по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, судебная коллегия

установила:

Шпилевой С.Н, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 364 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины (код 4.4.), расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере рыночной стоимости, равном 4 319 028 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование требований указав, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2019 года по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в размере 9 050 384 рубля 88 копеек, что существенно превышает его рыночную стоимость, в обоснование чего представлен отчет об оценке N 39-01.2020 от 28 февраля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

В процессе судебного разбирательства с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" "данные изъяты" В соответствии с заключением эксперта-оценщика N 042-20 от 23 октября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7 480 000 рублей.

Не согласившись с выводами эксперта, административный истец заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 25 ноября 2020 года ходатайство удовлетворено, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "данные изъяты" В соответствии с заключением эксперта-оценщика N 20122200 от 22 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 165 000 рублей.

Признав заключение эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 10 февраля 2021 года административное исковое заявление удовлетворил частично, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:08:010302:168 в размере рыночной стоимости, равном 4 165 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 30июля 2020 года.

Этим же решением расходы, связанные с проведением как первоначальной, так и повторной судебных экспертиз в размере 45 000 рублей и 30 000 рублей соответственно, взысканы в пользу экспертных учреждений с административного ответчика Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО, Департамент).

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений ЯНАО ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что заключение эксперта, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает требованиям законодательства; при составлении заключения допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Полагает не обоснованным вывод эксперта об отказе от использования сравнительного подхода, мотивированный отсутствием на рынке достаточного для расчета количества достоверных данных о продаже аналогичных земельных участков, поскольку анализ рынка произведен экспертом поверхностно, часть предложений о продаже сопоставимых с объектом оценки аналогов экспертом не использовано; вместе с тем, отобранные в рамках доходного подхода объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по функциональному назначению и наилучшей эффективности использования; недостоверны и расчеты корректировочных коэффициентов. Административный ответчик так же возражает против взыскания с Департамента судебных расходов. В связи с чем, Департаментом имущественных отношений ЯНАО заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца представлены письменные возражения, в которых просит оставить решение без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец, представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица администрации г. Салехард в судебное заседание не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, а также дополнительно представленные доказательства - письменные пояснения эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" относительно содержания экспертного заключения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" утверждена кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером N в размере 9 050 384 рубля 88 копеек, по состоянию на 1 января 2019 года.

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N 39-01.2020 от 28 февраля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки 1 января 2019 года составила 4 319 028 рублей.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке вызвал у стороны административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" "данные изъяты" В соответствии с заключением эксперта-оценщика N 042-20 от 23 октября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7 480 000 рублей.

С результатами проведенной судебной экспертизы не согласился административный истец, представитель которого заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Департамент имущественных отношений ЯНАО против назначения повторной судебной экспертизы возражал.

Определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 ноября 2020 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "данные изъяты"

По заключению повторной судебной экспертизы N 20122200 от 22 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 4 165 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Судебная коллегия, признавая обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии у административного истца права на пересмотр установленной по результатам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка посредством установления ее равной рыночной стоимости, не может согласиться с выводами суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, в силу следующего.

Частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В силу части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

При этом необоснованным следует считать такое заключение эксперта, в котором недостаточно аргументированы выводы, не применены или неверно применены необходимые методы и методики экспертного исследования.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Изучив заключения проведенных по делу судебных оценочных экспертиз, и оценив их по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не может согласиться с правильностью выводов эксперта "данные изъяты", выполнившей повторную судебную оценочную экспертизу, и в связи с этим считает, что заключение повторной экспертизы не может быть положено в основу решения суда по настоящему делу.

Так, выбирая подход к оценке рыночной стоимости, эксперт ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "данные изъяты", отказалась от применения сравнительного подхода, ввиду отсутствия на рынке достаточного для расчета количества достоверных данных о продаже аналогичных земельных участков. Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением доходного подхода методом капитализации земельной ренты (т.2 стр. 47-66).

В соответствии с пунктом 23 ФСО N 7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Согласно раздела "Описание объекта исследования" повторной судебной экспертизы (стр.3 заключения), объектом оценки является земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, код 4.4. Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый участок, определен экспертом "сегмент земельных участков под офисно-торговую застройку".

Между тем, в качестве объектов-аналогов экспертом использованы объекты недвижимости, которые не сопоставимы с оцениваемым объектом по функциональному использованию: один из объектов-аналогов имеет вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, остальные пять - обслуживание автотранспорта, целевое назначение под строительство открытой стоянки для длительного хранения легковых автомобилей; строительство постоянных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей.

Таким образом, в нарушение пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом "данные изъяты" не исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости; не проведён анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект при фактическом использовании, с указанием интервала цен.

Изложенные обстоятельства напрямую повлияли на размер рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом, на что обоснованно указанно административным ответчиком в апелляционной жалобе.

Между тем, экспертное заключение, выполненное по поручению суда экспертом ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" "данные изъяты", вопреки выводам суда первой инстанции, полностью соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и в связи с этим является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В заключении эксперта "данные изъяты". во исполнении требований законодательства об оценочной деятельности произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа для подбора объектов-аналогов в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, а также приведен подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом "данные изъяты" с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки три объекта-аналога (таблица 8. на стр.45 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость - относятся к одному с объектом оценки классу земельных участков под офисно-торговую застройку, сопоставимы по функциональному использованию (два из трех объектов-аналогов идентичны объекту оценки по назначению - магазины), что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав прав, дата сделки/предложения, скидка на торг, местоположение (региональное, локальное в пределах города), поправка на доступность объекта - расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций, наличие улучшений. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы. Заключение эксперта не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата экспертизы.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа. Противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как достоверного доказательства по делу, экспертное заключение не имеет.

Довод административного истца о необоснованном использовании корректировки на возможность подключения инженерных коммуникаций является ошибочным, так как противоречит п. 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года N 226. Инженерные коммуникации для земельного участка являются важным ценообразующим фактором, повышающим стоимость объекта при их наличии. Проведение корректировки на инженерные коммуникации в отношении объектов-аналогов обусловлено тем, что объект оценки и объекты-аналоги в разной степени обеспечены возможностю подключения к объектам инженерной инфраструктуры. В отличие от аналогов, объект оценки обеспечен электро-, водо- и газо-снабжением, но не теплоснабжением и канализацией.

Оснований полагать недостоверными значения корректировок в отношении объекта-аналога N 1 на локальное расположение в пределах города (таблица 15 на листе заключения 60 (т.1 л.д. 200)), у суда также не имелось. Район расположения объекта оценки отнесен к спальным микрорайонам средне этажной застройки г.Салехард. Район расположения объекта-аналога N 1 в г.Салехард, согласно экспертного заключения, отнесен к окраинам города. Вопреки доводам административного истца, оснований полагать, что объект-аналог N 1 не удален от центра города, с учетом масштабов градостроительной застройки, не имеется.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС Российской Федерации подлежит изменению в части размера рыночной стоимости земельного участка с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, определенном на основании заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" "данные изъяты", составившей 7 480 000 рублей.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела, как первоначальная, так и повторная судебные оценочные экспертизы проведены экспертными учреждениями без предварительной оплаты в соответствии с частью 11 статьи 49 КАС Российской Федерации.

По проведении экспертиз ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" представлено ходатайство о распределении расходов по оплате экспертизы в сумме 40 000 рублей (том 1 л.д.140), ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" - на сумму 30 000 рублей (том 2, л.д. 14).

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П и учитывая, что в настоящем случае расхождение между определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка (9 050 384 рубля 88 копеек) с его установленной рыночной стоимостью (7 480 000 рублей) не достигает кратного значения - с учетом различий в методах оценки в процедуре массовой кадастровой оценки и в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки такой показатель превышения не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие ошибки в формировании методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском, судебная коллегия приходит к выводу, что расходы на проведение судебных оценочных экспертиз подлежат отнесению на административного истца, который не может быть признан стороной, выигравшей административный спор.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 февраля 2021 года изменить в части установленной величины кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и распределения судебных расходов на проведение судебных оценочных экспертиз.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 364 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости, равной 7 480 000 рублей.

Взыскать со ФИО1 в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Взыскать со ФИО1 в пользу ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" расходы по производству повторной судебной экспертизы в размере 30 000 рублей

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 февраля 2021 года оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: