Решение Московского городского суда от 15 апреля 2021 г. по делу N 3а-0896/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А, при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Неглинка" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Неглинка" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 267, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 30 006 000 руб, кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 167, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 18 789 000 руб, кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 161, 7 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 18 789 000 руб. на основании отчета N 02/12/2020 от 11 декабря 2020 года, подготовленного ООО "ВОДЭП Консалтинг".

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником указанных выше нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года значительно превышает их рыночную стоимость. Несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности Б.Е.Н. в судебном заседании представила письменное заявление об уточнении требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений. Просила установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы К.Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований. Представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 267, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 66 797 258, 22 руб, с кадастровым номером * общей площадью 167, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 41 136 918, 06 руб, с кадастровым номером * общей площадью 161, 7 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 41 499 706, 95 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках, зарегистрированных правах, о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности ООО "Неглинка" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 17 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Неглинка" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, был представлен отчет N 02/12/2020 от 11 декабря 2020 года, подготовленный ООО "ВОДЭП Консалтинг".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту НП Судебных экспертов и оценщиков "СОЮЗ" С.Н.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет N 02/12/2020 от 11 декабря 2020 года, подготовленный ООО "ВОДЭП Консалтинг", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2018 года нежилого помещения с кадастровым номером * составляет 47 079 000 рублей, с кадастровым номером * - 31 126 000 рублей, с кадастровым номером * - 30 197 000 рублей, Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, а также представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "ВОДЭП Консалтинг", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "ВОДЭП Консалтинг", а по результатам судебной экспертизы.

Доводы представителя Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, и представившего письменные возражения, являются несостоятельными.

Экспертом НП Судебных экспертов и оценщиков "СОЮЗ" С.Н.И. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Исследовав в судебном заседании указанные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Эксперт дополнительно указал, что для объективного определения расхождения результатов оценки, полученных различными подходами, им используется коэффициент вариации. Коэффициент вариации по результатам рыночной стоимости объектов исследования составил 0, 188-0, 192 или 18, 8%-19, 2%, следовательно, совокупность достаточно однородна.

Коэффициент капитализации определялся им на основании обзора рынка недвижимости за 3кв. 2017г, подготовленного группой компаний " Конти": http://konti.ru/userfiles/files/obzor_nedv_2017_3q.pdf. По данным оценок различных консалтинговых агентств средняя ставка капитализации для офисного сегмента составляет 10% (стр.120-121 Заключения эксперта). Эксперт отмечает, что использованное им значение коэффициента капитализации опирается на оценки 4 разных консалтинговых агентств, в том числе и тех, которые приводит представитель Департамента городского имущества города Москвы: Colliers International, Knight Frank. Таким образом, приведенное экспертом значение коэффициента капитализации рассматривается как среднее по рынку.

По мнению эксперта, представитель Департамента городского имущества города Москвы ошибочно относит объекты исследования к классу В, игнорируя общепринятую классификацию офисных объектов, согласно которой к классам А и В относятся лишь офисы в современных зданиях, обеспеченных современными системами кондиционирования и инженерных коммуникаций, имеющие свою инфраструктуру (рецепция, столовая, банкоматы, услуги), а также организованную парковку.

Объектами исследования являются нежилые помещения, расположенные в нежилом административном здании 1917 года постройки, без самостоятельной инфраструктуры бизнес-центра, без организованной парковки.

Таким образом, мнение Департамента городского имущества города Москвы о необходимости применения для объектов исследования коэффициента недозагрузки для класса В противоречит классификации офисной недвижимости.

Для определения величины недозагрузки по объектам исследования эксперт использовал среднее значение недозагрузки в наиболее подходящем сегменте рынка, который описан в "Справочнике оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", Лейфер Л.А, 2017г, таблица 55, стр. 103.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объектов оценки; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, письменные пояснения эксперта, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 17 декабря 2020 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость объектов отличается от оспариваемой кадастровой менее чем на 30 % (объекта с кадастровым номером * - на 29, 52%, с кадастровым номером * - на 24, 34%, с кадастровым номером * - на 27, 24%), что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости, принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу НП Судебных экспертов и оценщиков "Союз" расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 70 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 267, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 47 079 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 167, 5 кв.м, расположенного по адресу:*, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 31 126 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 161, 7 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 30 197 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 декабря 2020 года.

Взыскать с ООО "Неглинка" в пользу НП Судебных экспертов и оценщиков "Союз" расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2021 года