Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 28 апреля 2021 г. по делу N 66а-473/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Семеновой И.А. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-90/2021 по административному исковому заявлению кооператива "Пилот" по строительству и эксплуатации гаражей для личного автотранспорта об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 февраля 2021 г, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, кооператив "Пилот" по строительству и эксплуатации гаражей для личного автотранспорта обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка в размере его рыночной стоимости равном 6 151 673 руб, по состоянию на 01 января 2019 г.

Административный истец считал, что определённая в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка, существенно превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 февраля 2021 г. административный иск кооператива "Пилот" по строительству и эксплуатации гаражей для личного автотранспорта удовлетворен.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 10 891 кв.м, расположенного по адресу (местоположение определено относительно ориентира, расположенного в границах участка), почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", установлена в размере его рыночной стоимости равном 6 689 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Датой подачи заявления кооперативом "Пилот" для строительства и эксплуатации гаражей для личного автотранспорта о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 09 октября 2020 г.

С департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу в пользу ООО "НЭУ ЭСКОНС" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в сумме 39 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит решение суда отменить, в удовлетворении административного иска отказать, и назначить по делу повторную судебную экспертизу. Административный истец считает, что заключение эксперта "данные изъяты" выполнено с существенными неустранимыми нарушениями законодательства в сфере оценочной деятельности. Кроме этого, полагает, что права административного истца не нарушены, так как кооператив "Пилот" по строительству и эксплуатации гаражей для личного автотранспорта является арендатором, а не собственником земельного участка. Расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью обусловлено учетом индивидуальных характеристик объекта оценки при определении его рыночной стоимости.

Кооперативом "Пилот" по строительству и эксплуатации гаражей для личного автотранспорта подано возражение в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании договора от 21 августа 2007 г. с учетом дополнительного соглашения N1 от 30 апреля 2014 г. кооператив "Пилот" по строительству и эксплуатации гаражей для личного автотранспорта является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 10 891 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", категория земель-земли населенных пунктов. По условиям названного договора аренды арендная плата исчислялась из кадастровой стоимости земельного участка.

По договору аренды от 21 августа 2007 г. земельный участок предоставлен в аренду для использования в целях строительства индивидуальных гаражей.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 г. N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере 22 883 297, 92 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

В суд административным истцом представлен отчет N446-09.2020 г, выполненный оценщиком "данные изъяты" (ООО "Судебная экспертиза и оценка"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена оценщиком в размере 6 151 673 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Оценщиком проведен анализ рынка, даны описания и характеристика земельного участка, отражено, что земельный участок оценивался как незастроенный, предназначенный в соответствии с видом его фактического использования. Расчет рыночной стоимости произведен с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и использованием данных о трех объектах-аналогах с учетом корректировок и последующим проведением согласования результатов.

Определением суда от 17 ноября 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "данные изъяты"

Заключением эксперта "данные изъяты" от 24 декабря 2020 г. N20121002 (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. определена в 6 689 000 руб.

В заключении эксперта приведено описание объекта исследования, определен сегмент рынка и представлен анализ цен предложений. Экспертом сделан вывод о том, что на основании имеющихся данных о местоположении, виде разрешенного использования и фактического использования, характере окружающей застройки, земельный участок отнесен экспертом к сегменту земельных участков под обслуживания автотранспорта.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода. Отказ от применения иных подходов мотивирован.

Оценка в рамках доходного подхода осуществлена в следующей последовательности действий: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в 6 689 000 руб.

При согласовании результатов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в 6 689 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

При рассмотрении административного дела судом первой инстанции экспертом даны мотивированные и обоснованные письменные пояснения относительно замечаний по анализу цен предложений, выбора объектов -аналогов для применения доходного подхода, выбора источника информации о коэффициенте капитализации, о капитализации арендных платежей, способа расчета корректировки на дату предложения, корректировки на местоположение.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N611; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.84 КАС РФ и Федеральным законом N237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 689 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 6 689 000 руб.

Руководствуясь ч.4 ст.22 Федерального закона N237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд правильно определил, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 09 октября 2020 г.

При рассмотрении административного дела эксперт ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "данные изъяты" обратилась в суд с заявлением о взыскании расходов в размере 39 000 руб, понесенных на проведение судебной экспертизы.

Разрешая заявление эксперта "данные изъяты" о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере 39 000 руб, суд обоснованно руководствовался требованиями ст.ст.103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 11.07.2017 г. N20-П.

Установив, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судом (6 689 000 руб.), и кадастровой стоимостью, установленной ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки (22 883 297, 92 руб.), составляет более половины, суд пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение является существенным, что свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника земельного участка.

В связи с чем, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 39 000 руб. правомерно возложил на административного ответчика департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного истца относительно заключения эксперта судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Экспертом "данные изъяты" даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного ответчика об отборе объектов-аналогов, о допустимости использования данных о результатах аукционов на праве заключение договоров аренды в рамках доходного подхода, исчисления ставки капитализации, о необходимости дополнительной проверки результата, полученного в рамках доходного подхода, относительно капитализации не чистого операционного дохода, а арендных платежей, об отсутствии анализа операционных расходов, связанных с эксплуатацией оцениваемого земельного участка, об ошибочном использовании данных об инфляции потребительских цен при проведении корректировки на условия рынка, о применении коэффициента торможения.

Так, экспертом пояснено, что согласно классификации, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости -2018" (Земельные участки.Часть 1, Нижний Новгород, 2018 г.) оцениваемый земельный участок относится к сегменту "земельные участки под придорожный сервис". Данный сегмент включает в себя различные виды разрешенного использования, в том числе те, к которым относятся оцениваемый земельный участок и отобранные аналоги. Поэтому в таблице 2 рассмотрены предложения о продаже земельных участков из одного с оцениваемым участком сегмента рынка.

Замечание административного ответчика относительно анализа цен предложений противоречит данным Отчета N1/2019 об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель водного фонда, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, по состоянию на 01.01.2019 г.

В части выбора аналогов для применения доходного подхода эксперт, сославшись на ст.3 Федерального закона N135-ФЗ, указала, что в качестве аналогов использованы итоговые величины годовой арендной платы, установленные по результатам состоявшихся открытых аукционов. Независимо от способа формирования начальной цены, итоговые величины сформированы в процессе торгов на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть соответствуют всем признакам рыночной стоимости, установленной законом и могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Условия торгов соответствуют типичным условиям рынка. В качестве аналогов отобраны аукционы на земельные участки, расположенные в иных населенных пунктах, так как в Надыме аукционы по земельным участкам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, не проводились, аукционы на земельные участки, соответствующие наилучшему и наиболее эффективному виду использования оцениваемого участка, не проводились на всей территории Ямало-Ненецкого автономного округа.

В отношении коэффициента капитализации эксперт пояснила, что существуют различные методы его определения. В рамках заключения эксперта использован экспертный метод, что не противоречит законодательству об экспертной и оценочной деятельности.

С возражениями в части довода о проведении капитализации арендных платежей эксперт не согласилась, сославшись на описание метода капитализации земельной ренты в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. N568-р).

В отношении счпособа корректировки на дату предложения, эксперт пояснил, что наиболее точным способом расчета корректировочного коэффициента на дату предложения является метод парных продаж, применение которого в условиях неактивного рынка земельных участков в Ямало-Ненецком автономном округе не представляется возможным. Индекс инфляции является косвенным идентификатором для учета изменения цен на рынке недвижимости, и используется на практике для корректировки цен предложений. Ссылку на информацию с сайта https://rosrealt.ru/ эксперт мотивированно признал несостоятельной.

В части примененной методики по корректировке на местоположение (Справочник оценщика недвижимости-2018 г.; Земельные участки, Часть 1.Нижний Новгород, 2018 г. Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки/графики зависимости для различных типовых зон на интервалы величин средней заработной платы/) эксперт отметил, что данные по Московской области использованы правильно, так как величины соответствуют интервалу величин средней заработной платы, представленному для городов Московской области, и значительно превышают верхнюю границу интервала для иных городов (в том числе для населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа).

Согласно п.24 ФСО-1 оценщик вправе самостоятельно применять те или иные подходы к оценке и конкретные методы оценки.

Письменные пояснения эксперта "данные изъяты" согласуются с выводами, содержащимися в заключении эксперта.

Таким образом, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным, правовых оснований для назначения повторной судебной экспертизы по делу не имеется.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу.

Доводы жалобы о неправомерном возложении на административного ответчика бремени несения расходов по оплате услуг эксперта основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и подлежат отклонению.

Постановлением от 11 июля 2017 года N20-П Конституционный Суд Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" дал оценку конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации явились правила распределения судебных расходов применительно к делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2017 г. N20-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57 положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2017 года N20-П не содержит каких-либо специальных изъятий в отношении правил распределения судебных расходов в отношении арендаторов, обращающихся в суд за пересмотром кадастровой стоимости.

Неприменение к указанной категории владельцев земельных участков общих правил распределения судебных расходов, связанных с процедурой пересмотра кадастровой стоимости, вопреки части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации поставило бы их в неравное положение по сравнению с иными владельцами объектов недвижимости.

Правовых оснований, предусмотренных ст.310 КАС РФ, влекущих отмену судебного постановления, по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 февраля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа-без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 мая 2021 г.