Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 29 марта 2021 г. по делу N 33-691/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю, судей Болонкиной И.В, Лепиной Л.Л, при секретаре Дубровиной Т.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-21/2021 (УИД 44RS0013-01-2020-000822-79) по апелляционной жалобе Калмыковой Елены Борисовны на решение Красносельского районного суда Костромской области от 01 февраля 2021 года по делу по иску Калмыковой Елены Борисовны к администрации Красносельского муниципального района Костромской области о признании решения администрации Красносельского муниципального района Костромской области о расторжении договора аренды N 3075 от 21 апреля 2009 года незаконным; признании решения администрации Красносельского муниципального района Костромской области о передаче в аренду земельного участка Масловой Наталье Витальевне незаконным; признании действующим договора аренды N 3075 от 21 апреля 2009 года земельного участка для использования в целях строительства индивидуального жилого дома.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю, выслушав объяснения Масловой Н.В, судебная коллегия

установила:

Калмыкова Е.Б. обратилась в суд с иском к администрации Красносельского муниципального района Костромской области с вышеуказанным иском, в котором указала, что 21 апреля 2009 года между Калмыковой Е.Б. и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: "адрес", для использования в целях строительства индивидуального жилого дома. В соответствии с соглашением от 25 января 2013 года Калмыкова С.В. передала свои права и обязанности по договору аренды ей. В полученном ею письме ответчика от 15 августа 2019 года было указано, что договор аренды от 08 апреля 2010 года был расторгнут в одностороннем порядке, а спорный участок передан Масловой Н.В. Действия ответчика она считает незаконными, нарушающими ее права как арендатора и собственника возведенного на участке фундамента жилого дома. В обоснование своих доводов указала на то, информация об отсутствии в границах участка объекта жилищного строительства является недостоверной, поскольку на участке имеется построенный фундамент жилого дома, а также сарай, в котором хранились строительные материалы. Кроме того, уведомление о расторжении договора аренды было рекомендовано направить Калмыковой С.В, которая на момент его расторжения уже более пяти лет не являлась арендатором участка, она же данное уведомление не получала и не знала о его существовании. Истец просила признать незаконным решение администрации Красносельского муниципального района Костромской области о расторжении договора аренды N 3075 от 21 апреля 2009 года, признать незаконным решение администрации Красносельского муниципального района Костромской области о передаче в аренду земельного участка Масловой Наталье Витальевне, признать действующим договор аренды N 3075 от 21 апреля 2009 года земельного участка для использования в целях строительства индивидуального жилого дома.

Определением Краносельского районного суда Костромской области от 20 января 2021 года в качестве соответчика по делу привлечена Маслова Н.В, являющаяся в настоящее время собственником спорного земельного участка.

Решением Красносельского районного суда Костромской области от 01 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований Калмыковой Елены Борисовны отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Калмыкова Е.Б. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Считает, что судом первой инстанции было нарушено ее право на состязательный и равноправный процесс, поскольку копии документов, представленных суду стороной истца, в ее адрес направлены не были. Отмечает, что в своем решении суд указал на то, что она не возражала против привлечения Масловой Е.Б. в качестве соответчика, в то время как участия в судебных заседаниях она не принимала, никаких заявлений суду не делала. Также, оспаривая решение, указывает на наличие на спорном земельном участке принадлежащего ей фундамента жилого дома и сарая, что, по ее мнению, свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению и отсутствии причин для расторжения либо прекращения действия договора аренды. Кроме того, обращает внимания суда апелляционной инстанции на то, что ни требования об освобождении земельного участка, ни уведомления об отказе от исполнения договора она не получала. Также отмечает, что размер задолженности по арендной плате является незначительным, у арендатора, обратившего в суд с заявлением о вынесении судебного приказа, имелась возможность получить имеющуюся задолженность без расторжения ил прекращения договора аренды.

В возражениях на апелляционную жалобу исполняющий обязанности главы администрации Красносельского муниципального района Костромской области Шемякин Е.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Калмыковой Е.Б. без удовлетворения.

Калмыкова Е.Б, представитель администрации Красносельского муниципального района Костромской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 апреля 2009 года между администрацией Красносельского муниципального района Костромской области (Арендодатель) и Калмыковой Светланой Валерьевной (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 3075, в соответствии с условиями которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1516, 0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер N, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): "адрес", для использования в целях строительства индивидуального жилого дома. Арендная плата за год составляет 458, 70 рублей.

Соглашением от 21 марта 2010 года, заключенным между администрацией Красносельского муниципального района Костромской области (Арендодатель) и Калмыковой Светланой Валерьевной (Арендатор), Арендодатель и Арендатор в связи с окончанием срока аренды земельного участка пришли к соглашению о продлении договора аренды земельного участка N 3075 от 21 апреля 2009 года сроком на 5 лет. Сумма годовой арендной платы установлена в размере 1 042, 24 рублей.

25 января 2013 года между Калмыковой Светланой Валерьевной и Калмыковой Еленой Борисовной заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого Арендатор Калмыкова С.В. (безвозмездно) передает, а новый арендатор Калмыкова Е.Б. принимает права и долг по договору аренды земельного участка N 3075 от 21 апреля 2009 года и соглашению от 21 марта 2010 года (л.д.23).

Калмыкова С.В. уведомила администрацию Красносельского муниципального района Костромской области о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3075 от 21 апреля 2009 года, что подтверждается уведомлением, имеющимся в материалах дела.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, исходя из того, что срок действия договора аренды истек 21 марта 2015 года, а истцом не представлены доказательства того, что Калмыкова Е.Б. по истечении срока действия договора продолжала пользоваться земельным участком, пришел к выводу о прекращении действия спорного договора аренды, не усмотрев при этом оснований для признания его действующим после указанного срока.

С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку судом первой инстанции не учтено, что сторонами по делу не оспаривалось, что по истечении 21 марта 2015 года срока договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В материалах дела имеются претензии, направленные в адрес Калмыковой Е.Б. 28 мая и 16 июля 2018 года о наличии у ответчика по состоянию соответственно на 01 апреля 2018 и на 01 июля года задолженности по арендной плате с рекомендацией в установленные сроки погасить задолженность (л.д.31, 32).

19 ноября 2018 года мировым судьей судебного участка N 30 Красносельского судебного района был вынесен судебный приказ о взыскании Калмыковой Е.Б. задолженности по арендной плате по состоянию на 01 июля 2018 года в размере 6 957, 73 руб.

Судебный приказ исполнен не был.

В соответствии с п.п.6.2.1 и 6.2 договора досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

Администрацией Красносельского муниципального района Костромской области 15 августа 2019 года в адрес Калмыковой Е.Б. направлено уведомление о расторжении договора аренды N 3075 от 08 апреля 2010 года. В обоснование своих требований администрация сослалась на п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения п.п. 6.2.1 и 6.2 раздела 6 договора аренды.

Основанием для направления данного уведомления послужили выписки из протоколов заседания районной комиссии по земельным вопросам администрации Красносельского муниципального района от 21 сентября 2018 года и от 15 ноября 2018 года, согласно которым администрация со ссылкой на положения ст. 621 ГК РФ полагала договор аренды N 3075 от 21 апреля 2009 года заключенным на неопределенный срок. С учетом имеющейся задолженности по арендным платежам, а также того, что срок разрешения на строительство индивидуального жилого дома в границах земельного участка с кадастровым номером 44:08:040308:117 истек 28 мая 2010 года, комиссия пришла к выводу о необходимости расторжения договора аренды (л.д.26, 27).

Распоряжением администрации Красносельского муниципального района от 21 декабря 2019 года действие договора аренды было прекращено.

Из представленного администрацией Красносельского района расчета задолженности по арендной плате усматривается, что арендная плата начислялась Калмыковой Е.Б. и после 21 марта 2015 года, задолженность за период пользования земельным участком на 05 августа 2019 года составила 11 428, 82 руб. (л.д.92).

Из материалов дела усматривается, что данная задолженность образовалась за период с 2013 года, однако арендная плата за 2017 год в размере 2 287, 76 руб. была оплачена (платежное поручение N 632732 от 03 октября 2017 года).

Кроме того, как было установлено в ходе рассмотрения дела, на земельном участке находился в разрушенном виде сарай, а в земле - бетонные блоки, принадлежащие Калмыковой Е.Б.

Требований от администрации об освобождении земельного участка в адрес Калмыковой Е.Б. до 15 августа 2019 года (момента направления уведомления) не предъявлялось.

Таким образом вывод суда о том, что договор аренды следует признать прекращенным в связи с истечением срока его действия 21 марта 2015 года нельзя признать обоснованным, поскольку такой вывод противоречит не только позиции сторон по делу, но и установленным по делу обстоятельствам, которые в совокупности свидетельствуют о том, что после истечения пятилетнего срока договор аренды продолжал действовать.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.3 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая новое решение, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований Калмыковой Е.Б. о признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды и признании спорного договора действующим.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено в статье 450.1 ГК РФ, введенной Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.Как установлено выше, Калмыкова Е.Б. после истечения срока договора аренды продолжала пользоваться имуществом, со стороны администрации каких-либо возражений против этого не имелось, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 4.2.5 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за один месяц о необходимости освобождения участка в связи с окончанием срока действия договора, при досрочном расторжении договора или одностороннем отказе от договора.

Администрация Красносельского района в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 ст. 610 ГК РФ, направила Калмыковой Е.Б. уведомление от 15 августа 2019 года.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку арендодатель - администрация Красносельского муниципального района направила арендатору уведомление о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Доводы апелляционной жалобы Калмыковой Е.Б. о том, что она не получала уведомление, несостоятельны, поскольку в материалах дела имеется квитанция об отправке на имя Калмыковой Е.Б. заказного письма с уведомлением с почтовым идентификатором 15794038012020 (л.д.33), согласно отчету об отслеживании отправления с указанным почтовым идентификатором почтовое отправление после неудачной попытки вручения было возвращено отправителю.

В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации данное заказное письмо считается доставленным.

В связи с этим судебная коллегия полагает, что ответчик имел право на реализацию своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка, в связи с чем оснований для удовлетворения требования Калмыковой Е.Б. о признании оспариваемого истцом распоряжения о прекращении договора аренды незаконным, а также договора аренды действующим на неопределенный срок не имеется.

Что касается требований Калмыковой Е.Б. об оспаривании прав Масловой Н.В. на спорный земельный участок, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.

Как видно из материалов дела, 20 мая 2020 года главой администрации Красносельского района Хомяковым Н.А. вынесено распоряжение N 330, в соответствии с которым земельный участок площадью 1516, 0 кв.м, кадастровый номер N, находящийся по адресу: "адрес", предоставлен бесплатно в собственность Масловой Н.В.

Земельный участок предоставлен Масловой Н.В. в соответствии с Законом Костромской области от 22 апреля 2015 года N 668-5-ЗКО "О предоставлении земельных участков отдельным категориям граждан в собственность бесплатно" как супруге, в семье которой имеется трое детей, состоящей на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, в органах местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 15 февраля 2011 года N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Вместе с тем таких обстоятельств по делу не установлено.

Калмыкова Е.Б, оспаривая право Масловой Н.В. на земельный участок, указала, что ее право нарушено, поскольку на земельном участке находится принадлежащий ей объект - фундамент дома.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Как пояснила в судебном заседании Маслова Н.В, спорный земельный участок был предоставлен ей на праве собственности. Это был заросший участок, ничего не было видно, на нем находился полуразрушенный сарай. Когда завезли стройматериалы и освободили участок от зарослей, обнаружили, что в земле зарыты бетонные блоки, муж их откопал, фундамента не было, просто лежали блоки, которые между собой соединены не были. Они предложили Калмыковым их забрать, после отказа извлекли их из земли, сложили на участке.

Из материалов дела видно, что Калмыкова Е.Б. какого-либо объекта недвижимости или незавершенного строительства на спорном земельном участке не имеет. Срок выданного ей в 2010 году разрешения на строительство истек 28 мая 2010 года. Ее ссылка на то, что на земельном участке находился фундамент дома, несостоятельна, поскольку, как видно из имеющихся в деле фотографий и акта осмотра, из земли земельного участка с кадастровым номером "адрес" извлечены отдельно лежащие бетонные блоки.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что работы по сооружению фундамента полностью не были завершены и состояние спорного объекта (извлеченных из земли бетонных блоков) не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости.

В связи с этим оснований полагать, что действиями администрации по предоставлению земельного участка Масловой Н.В. нарушены права истца, имеющего какие-либо преимущества на заключение договора аренды, не имеется.

С учетом этого судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Калмыковой Е.Б.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд в нарушение положений действующего законодательства не направил истцу копии документов, приобщенных к материалам дела в качестве новых доказательств, не свидетельствует о нарушении процессуальных прав истца, поскольку истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, не была лишена возможности воспользоваться своим правами, предусмотренными ст.35 ГПК РФ, однако в судебные заседания не являлась.

Кроме того, все представленные администрацией документы ранее были направлены в ее адрес. То обстоятельство, что истцу не были направлены копии документов о регистрации права Масловой Н.В. на земельный участок и распоряжение администрации Красносельского муниципального района Костромской области от 20 мая 2020 года, не свидетельствуют о нарушении процессуальных прав истца, поскольку после вынесения решения по делу и подачи апелляционной жалобы она с каким-либо ходатайством о направлении ей указанных материалов дела в суд первой инстанции не обращалась. Таких ходатайств ею не заявлено и в суд апелляционной инстанции.

Другие доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении ответчиками прав Калмыковой Е.Б, сводятся к иной оценке представленных по делу доказательств, основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, не являются основанием для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. 328, п.3 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Костромской области от 01 февраля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Калмыковой Елены Борисовны к администрации Красносельского муниципального района Костромской области, Масловой Наталье Витальевне о признании незаконными решений администрации Красносельского муниципального района Костромской области о расторжении договора аренды N 3075 от 21 апреля 2009 года и о передаче земельного участка Масловой Наталье Витальевне; о признании действующим договора аренды N 3075 от 21 апреля 2009 года земельного участка для использования в целях строительства индивидуального жилого дома оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Калмыковой Елены Борисовны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: