Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 апреля 2021 г. по делу N 66а-314/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Анфаловой Е.В, судей Брянцевой Н.В, Фофонова А.С, при ведении протокола судебного заседания секретарем Зверевой А.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-872/2020 (УИД 23OS0000-01-2020-000517-02) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пансионат семейного отдыха "Магадан" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного истца ФИО5, действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" ФИО3, действующей на основании доверенности, участвовавших в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

7 мая 2020 г. общество с ограниченной ответственностью "Пансионат семейного отдыха "Магадан" (далее по тексту ООО "ПСО "Магадан", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило:

- признать недостоверной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2016 г.;

- исключить из сведений государственного кадастрового учета недвижимости кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г.;

- устранить в сведениях единого государственного реестра недвижимости техническую ошибку, возникшую в результате неправильного определения удельных показателей кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N исходя из приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2007 г. N 39 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов";

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 214 349 741, 1 руб.

В обоснование заявленных требований истец сослался на допущенные методологические ошибки при определении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, рассчитанной в рамках массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2016 г, которые привели к внесению в единый государственный реестр недвижимости недостоверных сведений о ее размере - 344 611 154, 70 руб.

По мнению представителя административного истца, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка необходимо было рассчитывать на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222 (далее по тексту - Методические указания N 222) и составлять 3 845, 77 руб./кв.м.

Вместе с тем, общество с ограниченной ответственностью " ФИО10" (далее по тексту - ООО " ФИО11"), являющееся исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края, ошибочно установило удельный показатель данного земельного участка, применив при построении соотношения среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду разрешенного использования подпункта 1.2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания N 39), - "земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки".

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель административного истца указал на наличие арифметических ошибок, допущенных оценочной организацией при расчетах кадастровой стоимости земельного участка, и полагал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть равна 0 руб, в связи с чем просил установить ее в таком размере.

Решением суда от 8 октября 2020 г. административное исковое заявление ООО "ПСО "Магадан" удовлетворено частично.

Признаны недостоверными сведения, использованные при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 344 611 154, 70 руб, по состоянию на 1 января 2016 г.

Исключена из сведений государственного кадастра недвижимости установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 344 611 154, 70 руб.

Установлена в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, по состоянию на 1 января 2016 г, в размере 200 143 823 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Оснований для признания кадастровой стоимости земельного участка недостоверной по доводам, изложенным административным истцом в исковом заявлении и указанным в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, не имеется. Расчет кадастровой стоимости ООО "АФК-Аудит" проводился на основании пункта 2.6.4 Методических указаний 39 "Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов". Методологических и технических (арифметических) ошибок при определении кадастровой стоимости земельного участка оценщиком не допущено.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующая на основании доверенности, участвовавшая в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, просила удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции отменить.

Представитель административного истца ФИО5, действующий на основании доверенности, участвовавший в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью " N" ФИО3, действующая на основании доверенности, участвовавшая в деле посредством видеоконференц-связи, правовую позицию, изложенную представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно заявленных требований ООО "ПСО "Магадан", полностью поддержала, в связи с чем просила в иске отказать, решение суда первой инстанции отменить.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованное лицо администрация города-курорт Анапа, заинтересованное лицо администрация Витязевского сельского округа в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, заслушав объяснения свидетелей, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28) даны разъяснения, согласно которых при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (далее - Правила) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания N 39), действовавших в спорный период, установлены, в том числе следующие виды разрешенного использования земельных участков (далее - ВРИ):

- "земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки" (подпункт 1.2.2), то есть ВРИ 2;

- "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" (подпункт 1.2.8), то есть ВРИ 8.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", предоставлен администрацией г. Анапы истцу в аренду на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28 декабря 2019 г.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 13 сентября 2005 г. с видом разрешенного использования "для использования в целях размещения детского оздоровительного лагеря санаторного типа Нико", категория земель: земли населенных пунктов.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 344 611 154, 70 руб. в ходе очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края, проводившейся в 2016 г. обществом с ограниченной ответственностью " ФИО13" (далее по тексту ООО " ФИО12", Оценщик) и утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края".

31 января 2017 г. оспариваемая кадастровая стоимость внесена в единый государственный реестр недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального Закона от 29 июля 1998 г. N 1135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По результатам проведения государственной кадастровой оценки ООО " ФИО14 подготовлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно отчета оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена Оценщиком в соответствии с пунктом 2.6.4 Методических указаний N 39 в редакции, действующей на день составления отчета об оценке.

Из приведенного пункта указаний следует, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

- определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - для субъекта Российской Федерации) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе) (в случае отсутствия - в субъекте Российской Федерации);

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 настоящих Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13, 1.2.17 настоящих Методических указаний, путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков.

Суд первой инстанции, исследовав материалы отчета об оценке, пришел к выводу, что оценщиком при расчете кадастровой стоимости допущено неверное применение соотношения между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.8 Методических указаний, и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 настоящих Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе). В таблице N 4 отчета об оценке данный показатель для вида разрешенного использования 1.2.8 для земельных участков, находящихся в городе-курорте Анапа, указан "0, 9293928", в то время как при расчетах по определению кадастровой стоимости земельного участка применено значение равное "1, 600245525", происхождение которого и правильность его расчета административными ответчиками не доказаны. Суд первой инстанции исходил из того, что соотношение равное "0, 9293928" подлежало применению при расчете кадастровой стоимости спорного земельного участка как соотношение между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости. В результате произведенного судом перерасчета с применением значения "0, 9293928" кадастровая стоимость составила 200 143 823 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) (в редакции, действовавшей на момент проведения государственной кадастровой оценки) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ) (статья 24.12 Закон об оценочной деятельности).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в порядке и в соответствии с требованиями к содержанию запроса, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (статья 24.13 Закон об оценочной деятельности).

Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (статья 24.14 Закон об оценочной деятельности).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1327 от 6 октября 2015 г. предписано провести в 2016 году на территории Краснодарского края государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов.

25 декабря 2015 г. для выполнения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Краснодарского края между департаментом имущественных отношений и ООО " ФИО15" заключен государственный контракт N на проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2016 г.

К исполнению указанного государственного контракта привлечены подрядные организации: ФИО16" (договор субподряда N от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО18" (договор на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ N N), ФИО19" (лицензионное соглашение (договор) с конечным пользователем N N от ДД.ММ.ГГГГ).

Для целей проведения государственной кадастровой оценки филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю был сформирован перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, который департаментом имущественным отношений Краснодарского края направлен исполнителю работ по оценке.

ООО " ФИО20" ДД.ММ.ГГГГ г. составлен отчет N об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края.

Исходя из сведений, указанных в данном отчете об оценке размер кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, составляет - 344 611 154, 70 руб.

Административный истец, выражая несогласие с размером кадастровой стоимости земельного участка, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, которой решением N 3/6 от 6 февраля 2020 г. отказано ООО "ПСО "Магадан" в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ввиду не представления доказательств недостоверности используемых при определении кадастровой стоимости сведений о данном объекте недвижимости.

Рассматривая отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО "АФК-Аудит" на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, судебная коллегия исходит из следующего.

Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", согласно пунктам 1 и 2 которого данный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости и является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

Пунктом 6 ФСО N 4 предусмотрено, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы: заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке; сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации; построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки (пункт 7 ФСО N 4).

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него (пункт 9 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N 4).

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу (пункт 16, 17 ФСО N 4).

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода (пункт 18-20 ФСО N 4).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком (пункт 21 ФСО N 4).

В процессе проведения государственной кадастровой оценки объект недвижимости с кадастровым номером 23:37:0107003:196 в рамках группировки земельных участков отнесен оценщиком к 8-й группе "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения", и включен оценщиком в группу расположенных на территории сельских населенных пунктов на берегу Черного моря.

В связи с недостаточным количеством данных о сделках (предложениях) для построения статистических моделей расчет кадастровой стоимости земель рекреационного назначения проведен с использованием метода индивидуальной рыночной оценки в рамках доходного подхода с помощью метода предполагаемого использования. В рамках данного подхода оценке подлежат будущие доходы и расходы, связанные с функционированием объекта в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования земельного участка.

Таким образом, данный сегмент был проанализирован на основании средней стоимости размещения в санаториях Краснодарского края, специализирующихся на предоставлении данных услуг.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости рекреационного назначения была рассчитана методом удельных показателей кадастровой стоимости на основе эталонного земельного участка, расположенного с. Кабардинка, Краснодарского края.

Площадь эталонного земельного участка была принята в размере 2 га (20 000 кв.м.) для упрощения расчетов. В дальнейшем оцениваемые объекты скорректированы на разницу в площади с эталонным земельным участком.

Удельный показатель рыночной стоимости земельного участка, отнесенного к 8 группе для сельских населенных пунктов черноморского побережья рассчитанный в рамках доходного подхода, составил 8 300 руб./кв.м.

Удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков 2 группы, расположенных в прибрежной зоне в с. Кабардинка, Краснодарского края определялся оценщиком на основе метода статистического моделирования, полученной для модели с использованием специализированного программного обеспечения "Кадастровая оценка недвижимости" (далее по тексту СПО).

Согласно расчета, проведенного с использованием СПО, удельный показатель для земельных участков 2 группы ВРИ составил 5 186, 70 руб./кв.м.

Расчет осуществлялся по следующей формуле:

37.8150045*е^(+0.00686809*((72.00+3.00-19 км.))+0.00008279*6 247 чел.+ 1, 46849331*1, 66173821879616+0, 32563598*((8.611+-3.511-0, 250 км.))).

Значения "37.8150045", "0.00686809" "72, 00", "3", 0.00008279, "1, 46849331", "0, 32563598", "8.611", "3.511", являются неизменными, так как рассчитаны с помощью СПО с учетом собранных и загруженных оценщиком в программный продукт рыночных данных по 2 группе вида разращенного использования.

В качестве значений ценообразующих факторов для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка оценщиком применено:

- 19 км. - расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа ;

- 6 247 чел. - численность населения в населенном пункте;

- 1, 66173821879616 - наименование моря, на побережье которого расположен МР/ГО;

- 0, 250 км. - расстояние от объекта до моря.

Таким образом, соотношение между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по 8 группе ВРИ и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по 2 группе ВРИ составило 1, 600245525 (8300/5186, 70).

Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости по 2 группе ВРИ в размере 6 182, 86 руб. рассчитано с помощью СПО и является средним показателем в кадастровом квартале индивидуальной жилой застройки, рассчитанной для перехода от стоимости индивидуальной жилой застройки к стоимости рекреационных объектов недвижимости.

Следуя алгоритму расчета, указанному в пункте 2.6.4 Методических указаний кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составит 344 611 154, 70 руб. (1, 600245525 х 6 182, 86 руб. х 34 830 кв.м. (площадь земельного участка)).

Выводы суда первой инстанции о необходимости расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка исходя из значения "0, 9293928", указанного в таблице N 4 отчета об оценке в качестве соотношения между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости для вида разрешенного использования 1.2.8 для земельных участков, находящихся в городе-курорте Анапа, судом апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку опровергаются материалами отчета об оценке, согласно которого кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к ВРИ 8 рассчитана с использованием эталонного земельного участка, расположенного в ином населенном пункте, что исключает применение при расчете кадастровой стоимости земельного участка данной группы удельного показателя значения "0, 9293928".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, допрошенные в качестве свидетелей ФИО6, подготовившая отчет об оценке, и ФИО7, являющаяся руководителем отдела кадастровой оценки и аналитики ООО " ФИО21", разъяснили расхождения, имеющиеся в расчетах соотношения между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости, указав, что значение "0, 9293928" некорректно было указано в таблице ввиду большого количества земельных участков в отношении которых определялась кадастровая стоимость в порядке массовой оценки (более 2 млн. объектов недвижимости). В отчете об оценке приведен расчет удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка, площадью 10 000 кв.м, рассчитанного в рамках доходного подхода, расположенного в г. Геленджике, который составил 13 400 руб./кв.м. Расчет удельного показателя в отношении спорного земельного участка определялся на основании другого эталонного земельного участка, который находится в с. Кабардинка, Краснодарского края, площадью 20 000 кв.м. и его размер составил 8 300 руб./кв.м. Материалы отчета не содержали данных расчетов, поскольку невозможно привести в отношении всех земельных участков ввиду их огромного количества, но в отчете указана методика и логика расчета на примере эталонного земельного участка в г. Геленджике, по которой рассчитан удельный показатель в отношении остальных земельных участков, относящихся к ВРИ 8.

В ходе рассмотрения административного дела в суде апелляционной инстанции по запросу суда в целях восполнения пробелов, допущенных судом первой инстанции, оценщиком предоставлены документы рабочих архивов по расчету определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Судом апелляционной инстанции данные материалы исследованы, проанализированы на предмет соответствия метода оценки и методологии выбранного подхода (доходный), изложенной в отчете об оценке, при определении удельного показателя рыночной стоимости, при этом каких-либо расхождений не установлено, в связи с чем указанные документы приняты в качества доказательств, подтверждающих правильность расчетов, приведенных в отчете об оценке.

В указанной связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что материалы дела не содержат сведений о допущенных оценщиком при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка математических и методологических ошибок, оспариваемая кадастровая стоимость определена оценщиком в соответствии с требованиями, изложенными в пунктах 6-21 ФСО N 4, выбор подхода, метода и модели оценки оценщиком аргументированно мотивирован, при проведении группировки объектов недвижимости в отчете об оценке приведено обоснование выбора показателей, значений или диапазона значений данных показателей, правильно определены и применены значения ценообразующих факторов, которые соответствуют данному объекту оценки, модели оценки, выбранной оценщиком, алгоритм расчета оспариваемой кадастровой стоимости произведен в соответствии с пунктом 2.6.4 Методических рекомендаций N 39, определение кадастровой стоимости выполнено с использованием компьютерного моделирования (специализированного программного обеспечения "Кадастровая оценка недвижимости"), что не противоречит пункту 9 ФСО N 4.

В связи с чем судом отклоняются доводы представителя административного истца о необоснованном определении кадастровой стоимости объекта исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, рассчитанного на основании пункта 2.6.4 Методических указаний N 39.

Ссылка представителя административного истца о необходимости расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 845, 77 руб./кв.м, определенного на основании Методических указаний от 12 августа 2006 г. N 222 судом апелляционной инстанции не принимаются в силу того, что данный нормативный акт согласно пункта 1.2 применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях образования нового земельного участка; изменения площади земельного участка; изменения вида разрешенного использования земельного участка; перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель; включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

Как указано выше кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:196 определялась оценочной организацией в порядке массовой оценки, проводившейся на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2016 г.

Учитывая изложенное, данный нормативный акт не подлежит применению ввиду отсутствия оснований, поименованных в пункте 1.2 Методических указаний от 12 августа 2006 г. N 222.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в соответствии с требованиями законодательства и рекомендациями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Нарушений в действиях административных ответчиков не выявлено.

Следует отметить, что в соответствии с положениями статьи 24.16 Закона об оценочной деятельности на указанный отчет получено положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ экспертного совета ФИО22.

Из содержания заключения следует, что отчет соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, заданию на оценку.

Как было указано ранее, согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Вместе с тем, доказательств использования недостоверных сведений об указанном выше объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости, а также доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, административным истцом не представлено, а потому предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости отсутствуют.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 г. N 1555-О, от 16 июля 2015 г. N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 г. N 2207-О и др.).

Так, при определении рыночной стоимости объекта оценки, оценщик в результате осмотра объекта оценки определяет все ценообразующие признаки объекта оценки, местоположение с учетом окружающей застройки, близость или отдаленность от береговой линии Черноморского побережья, наличие коммуникаций и другие влияющие на итоговую величину параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административной истец не лишен возможности защиты нарушенного права посредством обращения в суд с требованиями об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, при рассмотрении которого будут учтены все индивидуальные особенности объекта оценки.

Поскольку, вопреки вышеприведенным требованиям закона и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации административным истцом не были представлены достоверные доказательства, подтверждающие недостоверность сведений о спорном объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости в порядке массовой оценки, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения искового заявления, поданного ООО "ПСО "Магадан", в связи с чем в требованиях административного истца следует отказать, а решение Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 г. о признании недостоверными сведений, использованных при определении кадастровой стоимости земельного участка, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 8 октября 2020 г. - отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Пансионат семейного отдыха "Магадан" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (г.Краснодар) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Краснодарский краевой суд.

Председательствующий

Судьи