Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 апреля 2021 г. по делу N 66а-390/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-445/2020 по административному исковому заявлению Григорян Оксаны Александровны, Фатеевой Светланы Михайловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционным жалобам комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, а также Григорян Оксаны Александровны и Фатеевой Светланы Михайловны на решение Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административных истцов Дмитриева А.В, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" Бочарниковой С.А, судебная коллегия

установила:

административные истцы Григорян О.А, Фатеева С.М. обратились в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", находящегося у них на праве аренды, а также нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", находящегося в долевой собственности административных истцов. В обоснование требований указано, что существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной нарушает права административных истцов как арендаторов и налогоплательщиков.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2020 г. заявленный административный иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 7 338 000 руб. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 11 марта 2020 г. в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 7 247 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 21 сентября 2020 г.

Этим же решением распределены судебные расходы за проведение по делу судебной оценочной экспертизы, в пользу ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" взыскано с административных истцов в равных долях 40 000 руб, с Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" (далее ГБУ СК "Ставкрайимущество") - 40 000 руб.

Заинтересованным лицом комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Указывает на некорректный подбор объектов-аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом.

Административными истцами в лице представителя Дмитриева А.В. также подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой они просят его отменить в части определения кадастровой стоимости нежилого здания. Выражают несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, в том числе указывают на некорректный подбор объектов -аналогов, ошибочное определение физического износа здания, необоснованный расчет стоимости здания при условном его разделе на части, применение скидки на торг как для активного рынка. Полагают, что экспертом необоснованно при применении доходного подхода был произведен расчет с учетом стоимости земельного участка под зданием. Ходатайствуют о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Административным ответчиком ГБУ СК "Ставкрайимущество" подан отзыв на апелляционную жалобу административных истцов, в котором Учреждение выражает согласие с доводами апелляционной жалобы, приводит замечания по судебной оценочной экспертизе. Полагает, что судом необоснованно возложены на Учреждение судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы. Просит отменить решение суда в части установления кадастровой стоимости нежилого здания, а также в части возложения судебных расходов на ГБУ СК "Ставкрайимущество".

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, предметом настоящего спора является кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у административных истцов, расчет арендной платы за который осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка, а также кадастровая стоимость нежилого здания на данном земельном участке, находящегося в долевой собственности административных истцов.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 12 466 168, 40 руб.

Кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 11 марта 2020 г. в размере 18 023 614, 53 руб. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости ГБУ СК "Ставкрайимущество" N от ДД.ММ.ГГГГ, истребованного в материалы дела по запросу суда апелляционной инстанции.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной, административными истцами были представлены отчеты N от ДД.ММ.ГГГГ. и N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные оценщиком ООО "Центр Экспертизы и оценки "ТРАЙКО" ФИО11 согласно которым на даты оценки рыночная стоимость земельного участка составила 6 099 000 руб, здания - 2 891 000 руб.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости на основании ходатайства представителя административного истца определением суда первой инстанции от 12 октября 2020 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис".

По результатам судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненной экспертом ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" ФИО12 по состоянию на дату оценки рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7 338 000 руб, здания - 7 247 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, допросив эксперта в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости Ставропольского края, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом экспертом, в соответствии с пунктом 10 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, отобраны аналоги, сходные по основным характеристикам, определяющим его стоимость. Объект оценки, как и объекты-аналоги, расположен в краевом центре "адрес" в связи с чем корректировка на статус населенного пункта не применялась. Экспертом применена повышающая корректировка на местоположение объекта-аналога N 1 в связи с нахождением на удалении от крупной автодороги, в отличие от объекта оценки и аналогов N 2 и N 3. Всем примененным корректировкам, в том числе на размер площади, экспертом дано обоснование в разделе 1.5.4.4 заключения.

Из содержания заключения следует, что рыночная стоимость здания определялась путем использования методов затратного, сравнительного и доходного подходов, с последующим согласованием результатов оценки.

Экспертом, исходя из анализа технической документации, сведений о виде разрешенного использования земельного участка, расположения объекта и фактического использования здания, определено наиболее эффективное использование объекта исследования на дату определения рыночной стоимости - объект индустриального назначения (производственно - складские здания).

Доводы апелляционной жалобы административных истцов совпадают с возражениями на заключение экспертизы, представленными в суде первой инстанции, по которым эксперт ФИО13 была допрошена в судебном заседании.

Так эксперт пояснила, что объекты-аналоги N 1 и N 2, использованные в рамках доходного подхода, поданы в отношении разных объектов. Использование объявлений, поданных одним лицом, не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В части применения экспертом физического износа в размере 5 % эксперт пояснила, что из разрешения на строительство 2020 г. следует, что ввод в эксплуатацию осуществлялся в 2020 г. При проведении осмотра не было выявлено каких-либо признаков сверхнормативного износа, здание находится в хорошем состоянии. Разрыв между датой оценки 11 марта 2020 г. и датой ввода в эксплуатацию является минимальным, в связи с чем экспертом был применен износ в размере 5 %.

Применение в доходном подходе арендной ставки для расчета здания без вычисления дохода от земельного участка в данном случае было обусловлено использованием объектов - аналогов в виде помещений.

Разные части здания имеют разную конструктивную систему, часть здания площадью 436, 5 кв.м (металлический ангар) имеет металлические стены, часть здания 280, 7 кв.м представляет собой капитальное строение из шлакоблоков с плоской крышей, в связи с чем экспертом при проведении расчетов было произведено разделение в расчетной части арендной ставки для помещений металлического ангара и капитального строения с учетом рыночных условий, необходимости введения корректировки на материал стен. Ставка аренды определялась отдельно для каждой части здания, затем полученный потенциальный доход суммировался. По аналогичным основаниям экспертом было произведено условное разделения объекта оценки на части при использовании сравнительного подхода.

Обоснование применения корректировки на активный рынок приведен в заключении, при этом эксперт при допросе пояснила, что рынок коммерческой недвижимости "адрес" является на дату оценки активным.

Экспертом не применялась корректировка на наличие свободного доступа к зданию, поскольку земельный участок под ним расположен вдоль красной линии.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам представителя административных истцов судом первой инстанции в судебном заседании 10 декабря 2020 г. разрешено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, протокольным определением в ее проведении отказано.

Судебной коллегией также было отказано в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы ввиду отсутствия оснований для повторного аналогичного исследования объектов оценки.

Иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле не представлено.

Удовлетворяя заявленные требования, суд при вынесении решения судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 руб. взыскал с административных истцов (40 000 руб. в равных долях) и административного ответчика ГБУ СК "Ставкрайимущество" (40 000 руб.).

Как усматривается из обжалуемого судебного акта и административного дела, суд первой инстанции, с учетом положений главы 10 КАС РФ, пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, сделал обоснованный вывод о наличии оснований для взыскания судебных расходов в части с административного ответчика - ГБУ СК "Ставкрайимущество" как с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости в отношении нежилого здания, ввиду того, что административный иск удовлетворен, а кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную судом, что может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости. При этом суд первой инстанции обоснованно взыскал судебные расходы за проведение судебной экспертизы в части с административных истцов, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не может быть признано тем существенным превышением, которое свидетельствует о допущенной в рамках массовой кадастровой оценки при установлении кадастровой стоимости земельного участка ошибке, нарушающей права административных истцов и повлекшей вынужденное обращение в суд с административным иском.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, а также Григорян Оксаны Александровны и Фатеевой Светланы Михайловны - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи