Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 апреля 2021 г. по делу N 66а-565/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего Сиротиной Е.С., судей Катанаевой А.С. и Котченко Д.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-61/2021 (УИД N 23OS0000-01-2020-000773-10) по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Маркет" и общества с ограниченной ответственностью "Маркетсервис" на решение Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г. об удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Маркет" и общества с ограниченной ответственностью "Маркетсервис" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном рыночной стоимости.Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С., объяснения представителя административных истцов Кортиева М.Л., представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Олейник Н.К., допросив эксперта ФИО5, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции установила:общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (далее - ООО "Маркет") и общество с ограниченной ответственностью "Маркетсервис" (далее - ООО "Маркетсервис") обратились в суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении по состоянию на 19 мая 2018 г. равной рыночной кадастровой стоимости нежилого здания торговых рядов с многоуровневой автостоянкой с кадастровым номером N2186, площадью 16031, 1 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", в размере 517 077 000 рублей. Участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.Решением Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г. административные исковые требования ООО "Маркет" и ООО "Маркетсервис" удовлетворены, по состоянию на 19 мая 2018 г. установлена на основании заключения эксперта равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 727 649 781 рублей.В апелляционной жалобе ООО "Маркет" и ООО "Маркетсервис" просят решение суда изменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для административного дела, принять по делу решение об установлении кадастровой стоимости объекта в размере 517 077 000 рублей ввиду несоответствия заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административных истцов Кортиев М.Л. поддержал апелляционную жалобу, ссылаясь на незаконность решения суда.Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Олейник Н.К. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя административных истцов Кортиева М.Л., представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Олейник Н.К., допросив эксперта ФИО5, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Маркет" и ООО "Маркетсервис" являются собственниками нежилого здания торговых рядов с многоуровневой автостоянкой с кадастровым номером N, площадью 16031, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании постановления главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 16 января 2012 г. N 12 кадастровая стоимость данного здания определена по состоянию на 19 мая 2018 г. филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю в связи с постановкой 19 мая 2018 г. объекта на кадастровый учет в размере 582 760 328, 84 рублей.

Во исполнение Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 г. определена в результате проведения в 2018 г. государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 г. N 2197 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году".

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машиномест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда.

В соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена актом государственного бюджетного учреждения "Крайтехинвентаризация - Краевой БТИ" N 15-16/10052018 от 25 февраля 2019 г. по состоянию на 19 мая 2018 г. в размере 855 978 131, 67 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административными истцами суду представлен выполненный оценщиком ООО "Кубаньгеоконтроль" ФИО7 отчет об оценке от 5 июня 2020 г. N 20028ОЦ-4, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 19 мая 2018 г. определена в размере 517 077 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости нежилого здания судом первой инстанции по ходатайству представителя административных истцов назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключением эксперта ООО "Независимый центр оценки и экспертизы" ФИО5 от 12 октября 2020 г. N С02/11-2020 определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 19 мая 2018 г. в размере 727 649 781 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателями объекта капитального строительства, обязанными уплачивать налог на имущество юридических лиц, административные истцы вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке (в редакции на момент определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером N) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке (в редакции на момент определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером N) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу части 4 статьи 38 КАС РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость здания может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО "Кубаньгеоконтроль" ФИО7 от 5 июня 2020 г. N 20028ОЦ-4ООО, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

Итоговый расчет стоимости здания произведен оценщиком доходным подходом методом прямой капитализации с учетом налога на добавленную стоимость. Указание оценщиком в разделе "10. Итоговое обобщение результатов расчетов" - "без НДС" не опровергает итоговых расчетов с учетом НДС.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 ст. 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с указанием на налог на добавленную стоимость в ее составе противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17, 18, 19 и 20 ФСО N 1, пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (далее - ФСО N 3)", пунктов 11, 23 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (далее - ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Оценщиком в отчете об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Отчет не содержит подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленным перед оценщиком вопросам, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объекта. Сведения, приведенные в отчете, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщика отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленные расчеты стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что данный отчет об оценке опровергнут заключением эксперта ООО "Независимый центр оценки и экспертизы" ФИО5 от 12 октября 2020 г. N С02/11-2020 и не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Независимый центр оценки и экспертизы" ФИО5 от 12 октября 2020 г. N С02/11-2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения ввиду не соответствия принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности и необходимости его отмены судебная коллегия находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Экспертное заключение и пояснения эксперта в судебном заседании апелляционной инстанции содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 1 и ФСО N 7 экспертом определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, путем анализа общедоступной информации исследован рынок коммерческой недвижимости, осуществлены выбор методов оценки и необходимых расчетов, определена оптимальная методология расчетов, исходя из установленного фактического использования оцениваемого объекта, не противоречащего наиболее эффективному использованию, соответствующему наибольшей стоимости, физически возможному, юридически разрешенному и финансово оправданному.

Экспертом учтено, что оцениваемое нежилое пятиэтажное здание торговых рядов с многоуровневой автостоянкой, 2014 года постройки, площадью 16031, 1 кв. м, расположено в центре г. Сочи - крупнейшего санаторно - курортного города Российской Федерации, уникального экономического, культурного, климатического центра черноморского побережья страны, являющегося всесезонным курортом международного значения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом обоснованно проведено исследование с использованием затратного подхода, отказ от применения сравнительного подхода мотивирован экспертом непрозрачностью общедоступной информации, неоднородностью данных, большим разбросом цен, сложностью в обосновании корректировок и значительной погрешностью корректировок при применении метода сравнения продаж, а также отсутствием информации о генерируемом объектами - аналогами доходе при использовании метода валового рентного мультипликатора.

Отказ эксперта от применения доходного подхода обоснован неоднородностью или отсутствием данных, используемых для расчета ставки капитализации при применении метода прямой капитализации дохода и невозможностью документального подтверждения положенных в основу расчетов прогнозов при использовании метода дисконтированных денежных потоков.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости определена с использованием затратного подхода, рассчитана экспертом в следующей последовательности: расчет затрат на создание объекта капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объекта капитального строительства путем суммирования затрат на создание этого объекта и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа и устареваний.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объекта капитального строительства произведен с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости - удельных затрат на единицу площади или объема (методом сравнительной единицы) на основании данных о затратах на строительство аналогичного типового объекта из специализированного справочника и других данных.

В зависимости от способов воспроизводства зданий для оценки стоимости объекта экспертом использована стоимость замещения, предполагающая расчет стоимости объекта оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект с применением современных материалов и строительных норм.

Величина износа и устареваний определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Вопреки доводам апелляционной жалобы определение рыночной стоимости затратным подходом методом сравнительной единицы является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания с применением стоимостных показателей конструктивных систем, элементов и видов работ зданий и последующим последовательным проведением корректирующих коэффициентов стоимости типового объекта с объектом оценки, отнесенном экспертом к классу качества "Стандартный, средний" с использованием ресурсно-технологических моделей "Справочника оценщика" Ко-Инвест "Общественные здания" 2016 г.

При расчете стоимости замещения экспертом применены объемно-планировочные и функциональные параметры, единицы измерителей объекта - аналога на строительный объем здания, площадь, количество этажей, наличие подземной части, особые функциональные и конструктивные отличия, сейсмичность, климатический район, интегральный территориально - экономический корректирующий коэффициент по классу конструктивных систем зданий, регионально - климатический коэффициент, зональное различие в уровне цен, максимальный коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя, изменение цен в строительстве после даты издания справочника.

Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом как утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и изменения методов строительства и технологий производства методом исследования конструктивных элементов и расчета среднего срока службы и возраста конструктивных элементов и составил 3, 11 %. При определении совокупного накопленного износа экспертом приняты во внимание группа капитальности, фактический возраст отдельных конструктивных элементов, износ с учетом влияния климата, региона размещения объекта оценки, внешних экономических факторов.

Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.

Вопреки доводам административного истца объект оценки отнесен к типовому объекту с кодом ru.03.08.000.0081 класса конструктивной системы КС-4, класса качества "Стандарт" на основании Классификатора качества зданий сборника оценщика "Справочник оценщика" Ко-Инвест "Общественные здания" 2016 г, исходя из количества оцениваемых конструктивных элементов, материалов, присутствующих в оцениваемом здании, инженерных систем, в том числе, периметра, наружной отделки проемов и стен, архитектурных деталей фасадных частей.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В экспертном заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, а также сведения о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость, имеются ссылки на используемые экспертом источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Заключение эксперта мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, как и оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

4

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310, 311 и 312 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет" и общества с ограниченной ответственностью "Маркетсервис" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи