Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 29 апреля 2021 г. по делу N 66а-444/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Семеновой И.А. и Головкиной Л.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-34/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционной жалобе Саркисяна Л.В. на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 января 2021 г, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, Саркисян Л.В. обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения их кадастровой стоимости.

Просил установить кадастровую стоимость названных земельных участков в размере их рыночной стоимости, а именно:

1) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 1 685 946 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.;

2) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 1 006 848 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.;

3) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 1 840 644 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.;

Административный истец считал, что определённая в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков, существенно превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 января 2021 г. административный иск Саркисяна Л.В. удовлетворен.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 643 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", установлена в размере его рыночной стоимости равном 2 407 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 828 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", установлена в размере его рыночной стоимости равном 2 102 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 702 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", установлена в размере его рыночной стоимости равном 2 962 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 07 августа 2020 года.

С Саркисяна Л.В. в пользу ООО "ЭСКО" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 120 000 руб.

В апелляционной жалобе Саркисян Л.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, и принять по делу новое решение..

Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, государственным бюджетным учреждением Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (ГБУ ЯНАО "ГКО") представлены возражения в письменном виде относительно доводов апелляционной жалобы.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 643 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес".

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 828 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес".

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 702 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес".

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, утверждена приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 г. N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" и по состоянию на 1 января 2019 г. и составила соответственно: 2 772 622, 43 руб, 3 504 228, 48 руб, 3 027 031, 02 руб.

Согласно договору аренды N29/20 от 10.02.2020 г. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес" предоставлен Саркисян Л.В. для размещения магазина "данные изъяты" на срок с 01.12.2018г. по 30.11.2067г.

В соответствие с договором аренды N9728 от 10.11.2015 г. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес" предоставлен Саркисян Л.В. для размещения административного здания на срок с 01.10.2015 г. по 30.11.2064 г.

Договором аренды N15/16 от 22.01.2016 г. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес" предоставлен Саркисян Л.В. для размещения 1\2 части здания магазина на срок с 01.12.2016г. по 31.01.2065г.

Вышеназванными договорами аренды определено, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков.

В суд административным истцом представлен отчет об оценке земельных участков N2804202039/Е от 29.04.2020 года, составленный оценщиком "данные изъяты" (ООО "Оценочная компания "Легион-Эксперт") согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2019 г. в следующих размерах:

1) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 1 685 946 руб.;

2) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 1 006 848 руб.;

3) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 1 840 644 руб.

В отчете оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является фактическое использование объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости произведен с применением в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж. В качестве аналогов отобрано по три земельных участка(для двух объектов оценки один аналоги, для третьего объекта оценки -отобраны иные аналоги). После проведения корректировки по ряду элементов сравнения. Определена рыночная стоимость объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Проведено согласование результатов.

Относительно представленных возражений на отчет об оценке оценщиком "данные изъяты" ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт" представлены письменные возражения.

В связи с возникшими сомнениями относительно названного отчета об оценке по ходатайству административного ответчика определением суда от 28 сентября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номерами N.

Проведение экспертизы поручено эксперту "данные изъяты" (ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка".

Заключением эксперта "данные изъяты" N55-20 от 13 ноября 2020 года (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N определена по состоянию на 01 января 2019 г. следующих размерах:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере равном 2 407 000 руб.;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере равном 2 102 000 руб.;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере равном 2 969 000 руб.

Экспертом даны описания и характеристики земельных участков, произведен анализ рынка земельных участков по состоянию на дату оценки. Сделан вывод о том, что оцениваемые земельные участки относятся к классу земель "земельные участки под офисно-торговую застройку". Эксперт указал о том, что рынок земельных участков индустриального назначения не активен. Ссылаясь на п.20 ФСО N7 эксперт указал, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В соответствии с приведенной в Справочнике оценщика классификации, оцениваемые земельные участки относятся к классу земель "земельные участки под офисно-торговую застройку". Соответственно, выбор объектов-аналогов и оценка земельных участков будет выполнена из указанных критериев. Проанализировав имеющиеся на рынке предложения, эксперт определилосновные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В результате отбора подходов для проведения рыночной оценки эксперт мотивированно отобрал сравнительный подход с применением метода сравнительных продаж. В качестве аналогов отобрано три объекта наиболее сопоставимых с исследуемыми объектами по основным ценообразующим факторам.

Выполнив сравнительный анализ объектов оценки и объектов -аналогов, эксперт произвел мотивированную корректировку применительно к каждому из объектов оценки.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объектов оценки определена в следующих размерах:

-рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена в размере равном 2 407 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.;

-рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена в размере равном 2 102 000 руб.;

-рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена в размере равном 2 962 000 руб.

При согласовании результатов рыночная стоимость объектов оценки установлена по состоянию на 01 января 2019 года в указанных выше размерах.

К заключению эксперта приложены копии документов эксперта и источники рыночной информации.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, сделанных в результате его выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N611; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав судебную экспертизу, сопоставив ее содержание с материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о ее соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что она отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьями 84, 82 КАС РФ и Федеральным законом N237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установилкадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N в размере их рыночной стоимости равном 2 407 000 руб, 2 102 000 руб, 2 962 000 руб. соответственно.

С учетом части 4 статьи 22 Федерального закона N237-ФЗ, статьи 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судом правильно определено, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 07 августа 2020 года.

В определении суда о назначении судебной оценочной экспертизы от 28 сентября 2020 года отражено, что судебные издержки на производство экспертизы в размере оплаты стоимости работы эксперта подлежат взысканию при вынесении решения по существу.

Разрешая заявление общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" (ООО "ЭСКО") о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере120 000 руб, суд обоснованно руководствовался требованиями статей 103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П.

Установив, что разница между рыночной стоимостью каждого из земельных участков, установленной судом, и кадастровой стоимостью, установленной в отношении каждого из земельных участков ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки, является несущественной, суд пришел к правильному выводу о том, что допущенное расхождение укладывается в приемлемый диапазон с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как арендатора. В связи с чем, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 120 000 руб. правомерно возложены на административного истца Саркисяна Л.В.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного истца относительно выводов судебной экспертизы судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, установленной экспертом в результате проведения судебной экспертизы по следующим основаниям.

Экспертом даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного истца о неоднородности объектов-аналогов, (нарушение п.п. "б" п.22 ФСО N7), о неподтверждении применения повышающей корректировки на право аренды, о нарушении п.5 ФСО N3.

Так, комментируя отбор аналогов, эксперт отметил, что из всей выборки предложений к продаже земельных участков, было выбрано только три аналога, относящихся к одному с объектами оценки сегменту рынка; вследствие неактивности рынка выбрать абсолютно сопоставимых по всем ценообразующим факторам аналогов не представилось возможным. Показав примененные корректировки, эксперт пришел к выводу, что выбранные объекты могут быть приняты в качестве аналогов для объектов оценки, так как относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы по основным ценообразующим факторам.

Подробное обоснование и порядок отбора аналогов в заключении эксперта присутствует, требования п.п. "б" п.22 ФСО N7 соблюдены.

Не соглашаясь с утверждением о не подтверждении применения повышающей корректировки на право аренды к объекту-аналогу N2, эксперт отметил, что право собственности объекта-аналога N2 зарегистрировано после даты оценки, поэтому на дату оценки состав передаваемых прав объекта-аналога N2 принят: аренда. Подобный вывод эксперта не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки.

Несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления надлежащих доказательств, подтверждающих ее недостоверность, не является правовым основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу. Правовых оснований, предусмотренных статьи 310 КАС РФ, влекущих отмену судебного постановления, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1-без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.05.2021