Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 18 мая 2021 г. по делу N 66а-588/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л, судей Ехаловой Ю.А, Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи Асеевой П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-6/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "К-1" к Департаменту имущественных отношений Вологодской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Бюджетному учреждению в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "К-1" на решение Вологодского областного суда от 24 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П, судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "К-1" (далее ООО "К-1", Общество) обратилось в Вологодский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) является собственником объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 524 797 рублей 03 копейки, что значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2019 года, которая в соответствии с отчётом об оценке от 15 апреля 2020 года N 02/047, составленным оценщиком ИП Костыговым Л.О, являющимся членом Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки", составляет 545 000 рублей, чем нарушаются права и обязанности ООО "К-1" как плательщика налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец с учётом уточнения требований просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года в размере, определённом на основании экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Группа "паритет" Воронцова С.А. N 35/11/20/2 от 16 ноября 2020 года в размере 458 000 рублей.

Решением Вологодского областного суда от 24 февраля 2021 года суд пересмотрел кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, установив её в размере его рыночной стоимости равной 958 000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

Датой обращения ООО "К-1" с заявлением суд указал 10 июля 2020 года.

В апелляционной жалобе административный истец ООО "К-1" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам административного дела, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Группа "Паритет" ФИО5 от 16 ноября 2020 года N 35/11/20/2 необоснованно не было принято в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заключение повторной судебной экспертизы не соответствует требованиям действующему законодательству в области оценочной деятельности. Выражает несогласие с решением суда в части размера установленной рыночной стоимости, поскольку в основу решения, принятого судом первой инстанции, было положено заключение эксперта ИП ФИО7 проведённой повторной судебной экспертизы. Считает, что повторная экспертиза проведена ненадлежащим субъектом, так как осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено. Следовательно, заключение эксперта ИП ФИО7 не соответствует требованиям закона, и не подлежит принятию судом в качестве доказательств по делу, как содержащее грубые нарушения норм действующего законодательства. Полагает, что в заключении содержатся существенные ошибки при выборе объектов-аналогов, также при применении методов оценки. Просит отменить решение суда в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, принять по делу новое решение, установив кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N размере, равном его рыночной стоимости 458 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Департаментом имущественных отношений Вологодской области подан отзыв относительно апелляционной жалобы, считают решение суда законным и обоснованным, доводы подателя жалобы несостоятельными.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представитель административного истца, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Вологодской области, Департамента имущественных отношений Вологодской1 области просили рассматривать дело в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО "К-1" на праве общей долевой собственности (доля в праве ?, сособственником ? доли является ФИО9, заинтересованное лицо по делу) является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - этаж N N площадь 164, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

09 января 2020 года на основании приказа Департамента имущественных отношений Вологодской области от 22 ноября 2019 года N 89-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости" в Единый государственный реестр недвижимости внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 2 524 797 рублей 03 копейки. Дата применения - 01 января 2020 года.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьёй 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учёта иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретён исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 ФСО N 4, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

В свою очередь под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны её совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведённых выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением.

В качестве доказательства размера рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 02/047 от 15 апреля 2020 года, составленный оценщиком ИП ФИО4, являющимся членом Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 545 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно пунктам 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением суда первой инстанции от 14 сентября 2020 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 апреля 2020 года N 02/047 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Группа "Паритет" ФИО5 от 16 ноября 2020 года N 35/11/20/2 оценщиком ИП ФИО4 соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N. Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составляет 458 000 рублей.

В связи с методологическими ошибками, которые привели к значительному занижению стоимости объекта оценки, по ходатайству Департамента имущественных отношений Вологодской области судом первой инстанции назначена по делу повторная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО7 от 01 февраля 2021 года N 28-01/2021 оценщиком ИП ФИО4 соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, неверно определён сегмент рынка, что повлекло за собой ошибочный подбор информации по предложениям (сделка) на дату оценки, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, неверно определены фактор, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбран сравнительный подход, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является недостоверной, недостаточной по аналогам, поскольку она не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 958 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив заключение повторной судебной экспертизы применительно к положениям статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришёл к выводу, что данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Также указал, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и стажем работы, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается.

В силу требований статьи 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объектов оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надёжность, эффективность, безопасность.

В экспертном заключении должна быть изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Так, экспертом был проведён анализ рынка недвижимости, к которому относится относиться оцениваемый объект, по результатам анализа эксперт определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости. Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится объект исследования, эксперт произвел выборку объектов - аналогов, которые максимально приближены по своим основным характеристикам к объекту оценки. Объекты-аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами-аналогами. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Как следует из заключения эксперта ФИО7, рыночная стоимость объекта недвижимости на 01 января 2019 года была определена сравнительным подходом к оценке, то есть основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, далее ФСО N1).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик указывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.

Вопреки доводам жалобы, эксперт самостоятелен в выборе подходов и методов оценки.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе эксперта от применения методов выделения и распределения в рамках сравнительного подхода, а также от внесения корректировки на условия рынка, поскольку административным истцом, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость введения дополнительных корректировок, между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки, каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. Вопреки доводам жалобы, характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования. Использованные экспертом объекты-аналоги соответствуют указанному условию, что также наиболее точно отражает рынок недвижимости в районе расположения оцениваемых объектов и в целом по Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что в нарушении пункта 22 ФСО N 7 в заключении экспертизы не описаны правила отбора объектов-аналогов, судебная коллегия отклоняет, так как в исследовательской части заключения экспертизы обосновано использование объектов-аналогов.

Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу относительной близости к оцениваемым объектам по основным техническим и планировочным характеристикам, а также территориальному месту расположения удаленность от географического центра, транспортная доступность).

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Экспертом приведены корректировки значения единицы сравнения: по всем существенным ценообразующим факторам, проведено исследование по применению каждого из корректирующих коэффициентов.

Вопреки доводам жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

В заключении эксперта ФИО7 N28-01/2021 от 01 февраля 2021 года присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Все произведенные расчёты являются проверяемыми, выводы эксперта не содержат каких-либо противоречий.

Так, согласно комментариям к разделу N4 расчёта рыночной стоимости земельного участка (объекты-аналоги для определения стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости) к объектам аналогам N1-N3 применена скидка на торг в размере 10, 2 %. Для определения точного значения скидки на торг, был использован "Справочник оценщика недвижимости - 2018" (Земельные участки под редакцией Лейфера Л.А. ч.2). У всех объектов аналогов одинаковые условия финансирования.

Для определения значения корректировки на местоположение эксперт воспользовался результатами исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, во главе с Лейфером Л.А. "Справочник оценщика недвижимости - 2018", том "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. Согласно данному исследованию определено отношение цен объектов по районам города по отношению к самому дорогому.

Из комментариев к расчёту рыночной стоимости объекта исследования (таблица N10 раздел 4) следует, что к цене объектов - аналогов применена корректировка в размере 10, 3 % "Справочник оценщика недвижимости - 2018", том "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А.

Объект исследования и объект аналог N3 - помещения, объекты аналоги N1 и N2 - здания. Для определения значения корректировки на тип объекта эксперт воспользовался результатами исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, во главе с Лейфером Л.А. Источник: "Справочник оценщика недвижимости 2018". Торгово - офисная недвижимость и сходные типы объектов. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018. Соответственно понижающая корректировка по данному элементу сравнения составила 11% для объектов - аналогов N1 и N2.

Объект исследования представляет собой помещение свободного назначения, используемое в качестве вспомогательного к окружающим административно-бытовым помещениям (помещения свободного назначения) проходит через первый, второй, третий этаж. Эксперт принимает, что для объекта исследования этаж наземного расположения не играет существенной роли, так как данный ценообразующий фактор у вспомогательных помещений отсутствует. Таким образом, корректировка на этажность не производилась. Объекты - аналоги N1 - N3 находятся в неудовлетворительном состоянии, требуется капитальный ремонт, как и объект исследования.

При этом вопреки доводам жалобы, эксперт обосновывает отсутствие необходимости корректировки на этажность, на функциональное назначение, на состояние объекта, на площадь, на отопление и материал стен.

Оценивая довод административного истца о необоснованном введении показателя корректировки - 0% по фактору "Обеспеченность инженерными сетями", в частности объекта - аналога N 3, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, при определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается обеспеченность (наличие или отсутствие) инженерной инфраструктуры (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка), не учитывается степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка).

Земельный участок, на котором расположено здание, для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объёме подведённых к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Оцениваемый земельный участок, на котором расположен объект недвижимости оценщиком принят как условно свободный - с допущением, что коммуникации проходят рядом с участком, имеется возможность подвода аналогичного инженерного обеспечения, проходящего рядом с земельным участком. Принимая во внимание, что объекты-аналоги имеют аналогичные характеристики по данному ценообразующему фактору, корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями не вводилась.

Экспертом верно определены характеристики объектов исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объектов исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемых объектов в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Использованные объекты-аналоги, вопреки доводам апелляционной жалобы соответствуют объекту оценки по своим физическим характеристикам, имеющими схожее местоположение, назначение, наличие коммуникаций.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Эксперт в качестве источников информации для выявления объектов-аналогов использовал принт-скрины материалов веб-сайтов, представленных к продаже объектов недвижимости, использованных при составлении экспертом работ по оценке в соответствующем периоде. При этом в принт-скринах указаны источники информации, даты и время добавления объявлений, их номера, а также дата и время сохранения принт-скринов указанных страниц. Копии используемых объявлений приведены в заключении в полном соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3.

В целом, представленная в экспертном заключении необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не приведён анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, поскольку экспертом взяты объявления о продажи объектов - аналогов N 1 и N 2 на апрель и июнь 2018 года соответственно отклоняется, поскольку из заключения эксперта следует, что цены были подтверждены в ходе интервьюирования с продавцами.

Судебная коллегия также учитывает, что административным истцом не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период.

Не может быть основанием к отмене решения суда довод жалобы об искажении полученного результата в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости помещения с кадастровым номером N с использованием в качестве аналогов объектов N 1 и N 2, значительно превышающих по площади исследуемое помещение, поскольку из заключения эксперта усматривается, что каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом проведён сравнительный анализ объектов-аналогов с объектом исследования по всем элементам сравнения, применены корректировки на торг, на местоположение; эксперт использовал среднеарифметическое значение полученных стоимостей удельной цены объектов-аналогов при определении единицы стоимости для исследуемого земельного участка и пришел к выводу, что среднеарифметическое значение составило 6 526, 07 рублей кв.м. Таким образом, анализ рынка исследован в полном объеме, основан на полной и достоверной информации, выводы отражают динамику рынка, сегмент рынка, необходимый для оценки объекта определён корректно.

Приведённые в апелляционной жалобе и в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы о наличии недостатков в экспертном заключении фактически повторяют позицию административного истца, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы административного дела административным истцом не представлено.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт Курышева М.В, которой суд поручил производство судебной экспертизы, не соответствует критериям субъекта оценочной деятельности, отклоняются судебной коллегией.

Согласно части 1 статьи 79 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертиза проводится экспертами, являющимися работниками государственного судебно-экспертного учреждения, по поручению руководителя этого учреждения или иными экспертами, которым она поручена судом.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункта 2 части 2 статьи 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении о назначении экспертизы указываются фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 этого Федерального закона, в частности задача судебно-экспертной деятельности, правовая основа судебно-экспертной деятельности, принципы судебно-экспертной деятельности, необходимость обеспечения независимости эксперта, необходимость обеспечения объективности, всесторонности и полноты исследований и др.

Следовательно, вопреки доводам административного истца судебная экспертиза может проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. К ним, в частности, относятся индивидуальные предприниматели эксперты негосударственных судебно-экспертных учреждений, а также лица, не работающие в судебно-экспертных учреждениях.

Эксперт ФИО7 является незаинтересованным в исходе дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет диплом о профессиональной переподготовке по программам "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", "Оценка движимого имущества", является членом Ассоциации СРО "Экспертный совет", включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 17 марта 2017 года за N2408, имеет удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе "Проверка отчетов об оценки, подготовленных в целях оспаривания кадастровой стоимости", "Экспертиза и проверка отчетов об оценке", имеет длительный стаж оценочной и экспертной работы, ее гражданская ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в страховом акционерном обществе "ВСК", полис/договор N от 31 мая 2020 года, срок действия договора с 01 июня 2020 года по 31 мая 2023 года.

В связи с изложенным, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии по административным делам не вызывает.

Требования статей 78, 82, 155 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации соблюдены в полном объеме.

При таких обстоятельствах оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке. Нарушение норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного и необоснованного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского областного суда от 24 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "К-1" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в Третий кассационной суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: