Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Ходус Ю.А, судей Калугина Д.М, Красновой Н.П, при секретаре судебного заседания Горине А.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Армада" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Калугина Д.М, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Армада" (далее также ООО "Армада") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, площадью 9197 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (далее также спорный объект недвижимости), равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором спорного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого завышена, чем нарушаются его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы, и просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 марта 2019 года в размере 10 285 000 рублей.
Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 февраля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка равная его рыночной стоимости в размере 31 580 300 рублей по состоянию на 26 марта 2019 года.
В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное ввиду нарушения норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, полагая, что заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, что привело к занижению стоимости оцениваемого земельного участка и не является корректной, а также некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам, что не обеспечивает выполнение требований пункта 23 подпункта б ФСО N1 о сборе и анализе информации, и не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности пункта 13 ФСО N1. Кроме того, в нарушение статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 3 ФСО N5 экспертиза вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования.
Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно доводов жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ административный истец является арендатором спорного земельного участка.
Согласно материалам дела, расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с тем, что произошло изменение площади земельного участка с 11 897 кв.м на 9197 кв.м, то актом ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" от 19 февраля 2020 года N12 по правилам части 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ была определена его кадастровая стоимость, которая составила 86 251 765, 25 рублей на дату определения 26 марта 2019 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административный истец имел основания для обращения за судебной защитой.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость спорного земельного участка, административный истец представил отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ИП Д, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26 марта 2019 года составляет 10 285 000 рублей.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции с целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 ноября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Консалтинговая компания " "данные изъяты"".
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО Консалтинговая компания " "данные изъяты"" К. N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 26 марта 2019 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 31 580 300 рублей.
Рассматривая требования по существу и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы.
Проанализировав заключение эксперта вместе с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции установил, что оно является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет в силу следующего.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со статьей 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Частью 8 статьи 82 КАС РФ, установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-ФЗ), для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
Статья 24.15 Федерального закона N135-ФЗ устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, судебный эксперт К. является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, свидетельства о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация" Национальная коллегия специалистов-оценщиков", стаж работы оценщика 13 лет, гражданская ответственность застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.
Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.
Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки.
В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее ФСО N7) экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых исследуемых объектов. В связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.
Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611; каким-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.
Согласно пункту 22 ФСО N7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть
