Решение Московского городского суда от 01 июля 2021 г. по делу N 3а-1522/2021

01 июля 2021 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1522/2021 по административному исковому заявлению адрес "Московский ткацко-отделочный комбинат" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

адрес "Московский ткацко-отделочный комбинат" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества

общей площадью 14 476 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:10, расположенного по адресу: адрес, 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 февраля 2020 года в размере сумма;

общей площадью 12 809 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:116, расположенного по адресу: адрес, 2, 3, 8, 13, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 февраля 2020 года в размере сумма;

общей площадью 1 707 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:117, расположенного по адресу: адрес, 4, 5, 6, 7, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 февраля 2020 года в размере сумма;

общей площадью 5 746 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:2846, расположенного по адресу: адрес, 3, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма.

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь арендатором указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N ОК-О 4/21 от 19.03.2021 года, составленный оценщиком ООО "Областной кадастр".

В ходе рассмотрения дела административный истец подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества согласно заключения судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения был уведомлен надлежащим образом при отложении судебного заседания 22 июня 2021 года, причина неявки суду неизвестна.

Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований также возражал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорных объектов недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных объектов определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N ОК-О 4/21 от 19.03.2021 года, составленный оценщиком ООО "Областной кадастр".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 19 апреля 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N... от 14 июня 2021 года, проведенной экспертом... :

- отчет об оценке N ОК-О 4/21 от 19.03.2021 года, составленный оценщиком ООО "Областной кадастр", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 14 476 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:10, расположенного по адресу: адрес, 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10, по состоянию на

25 февраля 2020 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 12 809 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:116, расположенного по адресу: адрес, 2, 3, 8, 13, по состоянию на 25 февраля 2020 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 707 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:117, расположенного по адресу: адрес, 4, 5, 6, 7, по состоянию на 25 февраля 2020 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 5 746 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:2846, расположенного по адресу: адрес, 3, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, возражений относительно выводов экспертного заключения не высказал.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы, ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы не заявил.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N... от 14 июня 2021 года, подготовленное экспертом.., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Судом в материалы административного дела был приобщен анализ Департамента городского имущества адрес в отношении экспертного заключения, на который экспертом были представлены подробные и мотивированные ответы.

Ответчик в качестве замечания к экспертному заключению указывает, что на исследуемых земельных участках расположены объекты капитального строительства и соответственно есть ГПЗУ.

Вместе с тем, в соответствии с целями оценки, определение рыночной стоимости проводится без учета каких-либо улучшений и земельный участок оценивается как условно свободный, в том числе и без ГПЗУ.

ГПЗУ - это документ информационного характера, который необходимо получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка до начала проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости на таком участке. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках земельного участка, предназначенного для застройки, а также сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ). Получить ГПЗУ возможно, в том числе бесплатно через портал Госуслуг.

Исходя из толкования п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, а значит наличие ГПЗУ не должен влиять на величину рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости, так как иначе последует необоснованное, увеличение налогооблагаемой базы для земельных участков.

Также ответчик, в соответствии с замечанием считает, что при определении стоимости земельного участка необходимо учитывать возможность подключения к коммуникациям, а не их наличие.

Эксперт же верно отметил, что оцениваемый земельный участок расположен в адрес, где хорошо развито инженерное обеспечение объектов недвижимости на всей территории региона и практически в 100% случаев возможно подключение всех коммуникаций. Но сами затраты на проведение и подключение к коммуникациям являются существенными как для физических, так и для юридических лиц. В связи с чем, при проведении расчете стоимости земельного участка, который оценивается как условно свободный, в том числе и от инженерного обеспечения, эксперт ввел понижающую корректировку к объектам-аналогам у которых уже проложены коммуникации.

Таким образом, эксперт правильно считает неверным учитывать наличие прав на подключение коммуникаций, так как основной ценовой характеристикой в данном вопросе является проведение данных коммуникаций и подключение.

Кроме того, суд находит несостоятельными доводы ответчика о том, что эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода в части застроенных земельных участков с КН 77:01:0003027:10 и 77:01:0003027:116.

При строительстве многоквартирных жилых домов территория осваивается комплексно, у застройщика есть обязательства по благоустройству территории и строительству социальных объектов (согласно проекту на адрес "Резиденции Архитекторов" будет сделан ландшафтный дизайн, мост через реку и будет располагаться детский сад). Определение стоимости исследуемых земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, без учета остальных земельных участков, на которых находятся объекты благоустройства и социальные объекты неверно. В расчете необходимо учитывать все расходы и доходы застройщика, в противном случае стоимость земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, будут завышены, а земельные участки с объектами благоустройства и социальными объектами будут иметь отрицательную стоимость. Согласно сложившейся практике, земельные участки под многоквартирную жилую застройку оцениваются комплексно с учетом всех очередей строительства, поэтому отдельно определить стоимость исследуемых участков с КН 77:01:0003027:10 и 77:01:0003027:116 невозможно и неверно.

В подтверждении выводов экспертом в заключении представлены данные Публичной кадастровой карты, на которой видно, что многоквартирные жилые дома расположены не только на одном земельном участке, но и могут располагаться на нескольких земельных участках.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломами о прохождении профессиональной переподготовки в.., квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N...

года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N ОК-О 4/21 от 19.03.2021 года, составленного оценщиком ООО "Областной кадастр", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года и 25 февраля 2020 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года и 25 февраля 2020 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

02 апреля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 14 476 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:10, расположенного по адресу: адрес, 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на

25 февраля 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 12 809 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:116, расположенного по адресу: адрес, 2, 3, 8, 13, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на

25 февраля 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 707 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:117, расположенного по адресу: адрес, 4, 5, 6, 7, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на

25 февраля 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 5 746 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003027:2846, расположенного по адресу: адрес, 3, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения адрес "Московский ткацко-отделочный комбинат" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 02 апреля 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов