Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2021 г. по делу N 66а-1841/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего

Ходус Ю.А, Судей

Мироновой Н.В, Красновой Н.П, при секретаре

Горине А.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания "Грайн" к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 марта 2021 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания "Грайн" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

административный истец общество с ограниченной ответственностью "Компания "Грайн" (далее - ООО "Компания "Грайн", административный истец, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, административный истец указал, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, N, расположенных по адресу: "адрес".

По условиям договоров аренды земельных участков и расчета годовой арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N определена на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 11 962 987, 74 рублей и 10 237 576, 82 рублей соответственно.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административным истцом представлен отчет ООО "Центр оценки и права" от 23 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 5 717 000 рублей и 4 906 000 рублей соответственно.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.

В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н, по результатам которой рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 6 174 000 рублей и 5 299 000 рублей соответственно.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 марта 2021 года, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания "Грайн" удовлетворено. Суд постановил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, общей площадью 9174 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 6 174 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, общей площадью 7873 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 5 299 000 рублей.

С вышеуказанным решением не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки. Экспертное заключение, которое положено в основу решения вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования; экспертом некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам. Таким образом, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка в заключение эксперта является заниженной и определена экспертом некорректно.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договоров аренды земельного участка N N, 225-19 от ДД.ММ.ГГГГ, является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, N расположенных по адресу: "адрес".

По условиям договора аренды земельного участка и расчета годовой арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан от 18 октября 2019 N 1443 (ред. от 22.04.2020) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года.

Вышеуказанным Приказом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 11 962 987, 74 рублей и 10 237 576, 82 рублей соответственно.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемых земельных участков.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административным истцом представлен отчет ООО "Центр оценки и права" от 23 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 5 717 000 рублей и 4 906 000 рублей соответственно.

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением суда первой инстанции от 26 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н.

Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N43/01/21-ЗЭ от 26 февраля 2021 года по состоянию на 01 января 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 6 174 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 5 299 000 рублей.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, исходил из того, что заключение эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N43/01/21-ЗЭ от 26 февраля 2021 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция которого проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем, у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности и обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости объекта исследования; некорректно подобраны объекты аналоги, в силу чего итоговая рыночная стоимость земельных участков в заключении эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что объекты исследования - земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, имеющие вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы и складских помещений, располагающиеся в промышленной зоне города Уфы в северном направлении, в квартале, занимаемом преимущественно объектами производственно- складского назначения; объекты общественно-делового и торгово-сервисного назначения расположены достаточно удаленно; на участке расположены объекты капитального строительства индустриального (производственно-складского) и административно-бытового назначения; имеются хорошие подъездные пути; инженерная инфраструктура рядом с участком.

В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В соответствии с правоустанавливающими документами и картографической идентификацией, экспертом установлено, что на участках расположены объекты капитального строительства индустриального (производственно-складского) и административно-бытового назначения. Оценка экспертом производилась в предположении использования земельных участков в соответствии с фактическим использованием находящихся на них объектов капитального строительства. С учетом физических особенностей, функционального назначения и особенностей местонахождения объекты исследования были отнесены экспертом к сегменту рынка недвижимости, под индустриальную (производственно-складскую) застройку.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость спорных земельных участков определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости объектов исследования.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что стоимость объектов оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объектам оценки.

Экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Между тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество на основании договоров аренды земельного участка NN 224-19, 225-19 от 25 февраля 2019 года, является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, N, расположенных по адресу: "адрес" из условий договоров аренды земельного участка и расчета годовой арендной платы, последняя исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемых земельных участков.

Однако, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции в мотивировочной части решения допустил описку, ошибочно указал, что "Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как его собственника, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из его кадастровой стоимости... " (л.д.149, 2 абзац снизу).

Абзац второй пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции" позволяет суду апелляционной инстанции исправить допущенные судом первой инстанции описки.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым исправить допущенную судом первой инстанции явную описку, изложив второй абзац снизу страницы шесть решения Верховного суда Республики Башкортостан от 23 марта 2021 года в следующей редакции: "Результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, как арендатора, являющегося плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости".

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Исправить описку, допущенную в решении Верховного суда Республики Башкортостан от 23 марта 2021 года, изложив второй абзац снизу страницы шесть решения Верховного суда Республики Башкортостан от 23 марта 2021 года в следующей редакции: "Результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, как арендатора, являющегося плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости".

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 1 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи