Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2021 г. по делу N 66а-1880/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего

Ходус Ю.А, Судей

Мироновой Н.В, Красновой Н.П, при секретаре

Горине А.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Башкирская Строительная Компания" к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 марта 2021 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Башкирская Строительная Компания" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

административный истец общество с ограниченной ответственностью "Башкирская Строительная Компания" (далее ООО "Башкирская Строительная Компания", административный истец, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, административный истец указал, что на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7930 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", ул. "адрес", кадастровая стоимость которого определена на основании акта Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" N 150 от 3 сентября 2020 года, в связи с изменением вида разрешенного использования по документу с "на период проектирования и строительства" на "деловое управление, склады, обслуживание железнодорожных перевозок" и рассчитана с применением удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка, утвержденных приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 7 августа 2020 года в размере 34 040 318 рублей.

По условиям договора аренды земельного участка и расчета арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец предоставил отчет N 348-20 от 26 ноября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Центр оценки и права", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 07 августа 2020 года в размере 12 564 000 рублей.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.

В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство независимой Экспертизы и оценки", в результате которой рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 7 августа 2020 года в размере 15 474 000 рублей.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 марта 2021 года, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Башкирская Строительная Компания" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7930 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 15 474 000 рублей по состоянию на 7 августа 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 29 декабря 2020 года.

С вышеуказанным решением не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки.

При определении рыночной стоимости предмета исследования не были применены необходимые корректировки, в качестве объектов аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого участка.

В нарушение принципа существенности п. 4 ФСО N 3 и принципа достаточности информации п. 19 ФСО N 1 в заключение эксперта отсутствуют описание улучшений оцениваемого предмета исследования, в результате чего не представляется возможным получить полное представление о предмете исследования и проверить корректность применения подходов и методов к оценке. Для определения наиболее эффективного использования предмета исследования эксперт не проанализировал его основные характеристики, ограничения по использованию, рыночную ситуацию, а также особенности практического использования аналогичных объектов на локальных рынках. Применяя сравнительный подход, экспертом использовались объекты-аналоги, которые не соответствуют по своим характеристикам исследуемому объекту недвижимости: значительное несоответствие площади предмета исследования и объектов-аналогов, а также инфраструктура спорного предмета исследования. Таким образом, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка в заключение эксперта является заниженной и определена экспертом некорректно.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителем административного истца представлены возражения о их необоснованности и законности принятого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка N 631-20 от 29 сентября 2020 года ООО "Башкирская Строительная компания" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7930 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Исходя из условий договора аренды земельного участка и расчета арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, ООО "Башкирская Строительная компания" права и обязанности которого как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан от 18.10.2019 N 1443 (ред. от 22.04.2020) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года.

В соответствии с распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 1 февраля 2017 года N 53-р полномочиями, предусмотренными положениями части 1 и 3 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ наделено Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация".

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" N 150 от 3 сентября 2020 года, в связи с изменением вида разрешенного использования по документу с "на период проектирования и строительства" на "деловое управление, склады, обслуживание железнодорожных перевозок" и рассчитана с применением удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка, утвержденных приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 7 августа 2020 года в размере 34 040 318 рублей.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке 348-20 от 26 ноября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Центр оценки и права", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 07 августа 2020 года в размере 12 564 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка определением суда первой инстанции от 20 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство независимой Экспертизы и оценки"

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство независимой Экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 249/2021 от 22 февраля 2021 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 7 августа 2020 года в размере 15 474 000 рублей.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО "Агентство независимой Экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 249/2021 от 22 февраля 2021 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом при проведении исследования использованы пять аналогов земельных участков под смешанную (торговую, складскую) застройку застройку, расположенных в Калининском, Октябрьском районах города Уфы Республики Башкортостан, с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на локальное расположение в городе; применены корректировки по виду передаваемых прав, по площади земельных участков, на функциональное назначение с применением скидки на торг; весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в исследовании объектов-аналогов, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности или обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования; некорректно осуществлен подбор объектов аналогов по основным ценообразующим факторам, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки, итоговая рыночная стоимость земельного участка в заключении эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения эксперта, объект исследования представляет собой земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования: деловое управление, склады, обслуживание железнодорожных перевозок, относящийся к сегменту рынка земельных участков под смешанную (торгово-офисную, производственно-складскую) застройку, в частности под деловое управление, склады, расположен в черте города в Калининском районе города Уфы в районе преимущественного расположения производственно-складских зданий, производственных корпусов, хозяйственных корпусов, складов, административных зданий. Торговых объектов, в непосредственной близости от крупных автодорог, удовлетворительная транспортная доступность, вдоль улицы Индустриальное шоссе.

Согласно пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. При подготовке экспертного заключения, экспертом было установлено, что на участке объекта исследования расположены объекты капитального строительства, в связи с чем экспертиза производилась экспертом в предположении использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов капитального строительства

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 1 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи