Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 июня 2021 г. по делу N 66а-1887/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Кузьмичева В.А, судей Рогожиной Е.В, Савинова К.А, при секретаре Кощеевой Р.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению Шишкановой Н.Н. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом Саратовской области на решение Саратовского областного суда от 01 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Савинова К.А, объяснения представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области "данные изъяты", ГБУ СО "Госкадастроценка" "данные изъяты" судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

административный истец Шишканова Н.Н. обратилась в Саратовский областной суд с административным иском, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "Номер", кадастровая стоимость которого утверждена распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6 313 184 руб. 75 копеек, что значительно превышает его рыночную стоимость, по состоянию на 1 января 2018 года в размере 3 798 000 руб, в связи с чем нарушаются его права как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который исчисляется от кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 296 561 руб.

Решением Саратовского областного суда от 01 апреля 2021 года административное исковое заявление Шишкановой Н.Н. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" с общей площадью 3 275 квадратных метров, расположенного по адресу: "Адрес" равной его рыночной стоимости в размере 3 798 000 по состоянию на 01 января 2018 года. Датой подачи заявления считать 11 декабря 2020 года. Взыскать с Комитета по управлению имуществом Саратовской области в пользу "данные изъяты" расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный ответчик комитет по управлению имуществом Саратовской области просил решение Саратовского областного суда от 01 апреля 2021 года отменить. В обосновании доводов жалобы указал, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью составляет 39, 84% и является незначительной. Судом при разрешении вопроса о распределении судебных расходов неверно установлено соотношение размера судебных расходов и размера выгоды, полученной административным истцом.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области "данные изъяты" участвующие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ГБУ СО "Госкадастроценка" "данные изъяты" участвующая в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с главой 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Саратовской области от 7 ноября 2017 года N 562-П "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Саратовской области" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ с 10 ноября 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора аренды от 27 августа 2013 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером "Номер" площадью 3275 кв. м, расположенного по адресу: "Адрес" кадастровая стоимость которого утверждена распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6 313 184 рубля 75 копеек.

Административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка "данные изъяты" N03.11.20 от 26 ноября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 2 296 561 руб.

В ходе рассмотрения дела, в связи с сомнениями в правильности обоснованности отчета об оценке, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству административного ответчика определением Саратовского областного суда от 19 февраля 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты"

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" N07/2021 от 16 марта 2021 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3 798 000 руб.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение судебной экспертизы эксперта "данные изъяты" N 07/2021 от 16 марта 2021 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N611; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в заключении экспертом выбраны четыре объекта-аналога, расположенных на улице "Адрес". Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: передаваемые права, условия сделки, местоположение, физические характеристики участков, наличие улучшений и др.; экспертом применены корректировки, рассчитанные на основании данных, указанных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован; эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Как следует из заключения судебной экспертизы эксперта "данные изъяты" N 07/2021 от 16 марта 2021 года рыночная стоимость объекта оценки определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы эксперта "данные изъяты" выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Взыскивая с комитета по управлению имуществом Саратовской области в пользу "данные изъяты" расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что именно данный орган является лицом утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в порядке массовой оценки. При этом, ранее определенная кадастровая стоимость значительно превышает его кадастровую стоимость установленную судом в размере его рыночной стоимости и свидетельствует о повлекшем нарушении прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к земельному участку. Кроме того, размер выгоды по арендной плате в связи с изменением кадастровой стоимости является значительным для административного истца.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, считает, что он сделан на основе правильного применения норм права.

Довод апелляционной жалобы о том, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью составляет 39, 84% и является незначительной подлежит отклонению, поскольку из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка утвержденная по состоянию на 01 января 2018 года в размере 6 313 184 рубля 75 копеек превышает кадастровую стоимостью земельного участка, определенную судом равной его рыночной стоимости в размере 3 798 000 рублей, с учетом общепризнанных правил округления на 40% (в 1, 66 раза) и составляет в денежном выражении 2 515 184, 75 руб, что свидетельствует о том, что такая разница в данном случае является существенной, выходит за пределы диапазона допустимых отклонений и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав административного истца.

Такое отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости спорного объекта недвижимости уже само по себе лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований и не требует представления в материалы дела дополнительных доказательств отступления от правил кадастровой оценки объектов недвижимости.

При этом, судом первой инстанции обоснованно и правомерно отмечено, что размер выгоды по арендной плате в связи с изменением кадастровой стоимости является значительным. При этом, то обстоятельство, что в данном случае был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора "данные изъяты" не влияет на указанный вывод суда, поскольку размер арендной платы в данном случае подлежит уменьшению с учетом общепризнанных правил округления на 40%, что является существенным.

Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным истцом в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Саратовского областного суда от 01 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Саратовской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в течение шести месяцев в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) через Саратовский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 июня 2021 года.

Председательствующий

Судьи: