Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июня 2021 г. по делу N 66а-940/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего Сиротиной Е.С., судей Артамоновой Т.А. и Александрова Г.И.при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-158/2021 (УИД N 26OS0000-04-2020-000475-97) по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 24 марта 2021 г. об удовлетворении административного искового заявления Кравченко Людмилы Владимировны об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С, объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Кравченко Л.В. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7597 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для продолжения строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 14 645 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Аксельрод А.В. уточнила заявленные Кравченко Л.В. требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 21 784 000 рублей.

Представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" Бочарникова С.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Ставропольского краевого суда от 24 марта 2021 г. удовлетворены административные исковые требования Кравченко Л.В, по состоянию на 1 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7597 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для продолжения строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 21 784 000 рублей.

Решением суда судебные расходы отнесены на административного истца, с Кравченко Л.В. в пользу ООО Оценочная компания "Эксперт" взысканы расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 55 000 рублей.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости, не соответствия экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, выразившегося в некорректном подборе объектов-аналогов, занижении действительной рыночной стоимости объекта, и снижения поступлений в бюджет в связи с уменьшением кадастровой стоимости объекта.

Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца Аксельрод А.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца Аксельрод А.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 5 октября 2018 г. N 7159 Кравченко Л.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7597 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для продолжения строительства торго-офисного здания, расположенного по адресу: "адрес", согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 49 205 920, 94 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет об оценке N 15/09Н20 от 5 октября 2020 г, выполненный оценщиком ООО Консалтинговая компания "Аргус" ФИО6, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. года составила 14 644 941, 50 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" ФИО7 от 15 февраля 2020 г. N 145-20-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 21 784 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 г. N 281-О-О).

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным уплачивать арендные платежи, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке от оценке N 15/09Н20 от 5 октября 2020 г, выполненного оценщиком ООО Консалтинговая компания "Аргус" ФИО6, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, выразившееся в некорректном подборе объектов-аналогов, необоснованном использовании лишь части доступных оценщику сведений.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведенной оценки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" ФИО7 от 15 февраля 2020 г. N 145-20-ОК выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения ввиду несоответствия заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности судебная коллегия находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт, изучив рынок земельных участков, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости обоснованно скорректирован по выявленным различиям, в том числе уторговыванию, целевому использованию, площади, транспортной доступности, конфигурации, форме рельефа.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка обоснованно установлена судом на основании данного заключения.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, исходя из системного толкования положений статей 103, 106, 108, 111 и 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении судебных расходов на административного истца Кравченко Л.В..

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По административным делам о пересмотре кадастровой стоимости, утвержденной государственным органом или органом местного самоуправления по результатам государственной кадастровой оценки, надлежащим административным ответчиком является данный государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при разрешении настоящего спора в суде юридически значимым обстоятельством является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, включая также проверку представленного административным истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Судебная оценочная экспертиза проведена с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Согласно калькуляции стоимость экспертизы составила 55 000 рублей.

Установив соотношение размера судебных расходов в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера финансовой выгоды, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает права административного истца.

Оснований полагать, что судебное решение об установлении кадастровой стоимости финансово обесценится с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми административным истцом финансовыми выгодами, не имеется.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

В данной части решение суда участвующими в деле лицами не обжалуется.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 24 марта 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи