Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 июня 2021 г. по делу N 66а-2811/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-28/2021 по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 04 марта 2021 года, которым удовлетворены административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Телерадиокомпания "Прио-Эко" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С, возражения представителя административного истца Тучина И.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Телерадиокомпания "Прио-Эко" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:

с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес";

с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по основанию, предусмотренному статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная постановлением Министерства имущества Рязанской области от 12 октября 2018 года N22-П кадастровая стоимость земельных участков 215 526 707, 20 рублей и 226 502 886, 40 рублей соответственно, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на ту же дату отчетом об оценке рыночной стоимости N от 25 декабря 2019 года, составленным "данные изъяты" в размере 8 474 903 руб. и 8 906 506 руб, что нарушает права административного истца на уплату земельного налога в экономически обоснованном размере.

Решением Рязанского областного суда 04 марта 2021 административный иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенном по результатам повторной судебной оценочной экспертизы:

-для земельного участка с кадастровым номером N - 31 129 120 рублей;

-для земельного участка с кадастровым номером N- 32 565 738 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу судебным актом, представителем Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу решения. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывается на ошибочную оценку заключения повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленной экспертом ФИО8 как достоверного доказательства, поскольку последним не учтен в полной мере нахождение объектов -аналогов в границах зоны охраны объекта культурного наследия, утвержденных Постановлением Правительства Рязанской области от 11.04.2013 N 89 "Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба, в которой в 1895 г. родился и жил поэт Есенин Сергей Александрович", "адрес", режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон", чем занижена стоимость земельных участков, экспертом использована информация после даты оценки и нарушены методические рекомендации Российского общества оценщиком, касающиеся размера корректировки по каждому ценообразующему признаку.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судороизводства.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

Судом первой инстанции правильно установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Телерадиокомпания "Прио-Эко" является собственником земельных участков:

с кадастровым номером N, площадью 707 480 кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

с кадастровым номером N, площадью 743 510 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером N от 30 мая 2008 года, на земельный участок с кадастровым номером N от 19 марта 2015 года.

Спорные земельные участки, как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости сформированы из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки. Участки не освоены по целевому назначению, строений не имеют. При этом особенностью данных земельных участков является наличие ограничений в виде нахождения участков в зоне охраняемого природного ландшафта, установленного Постановлением Правительства Рязанской области от 11 апреля 2013 г. N, устанавливающим режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба, в которой в 1895 г. родился и жил поэт Есенин Сергей Александрович", "адрес".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N 22-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Рязанской области", согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 215 526 707, 20 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - в размере 226 502 886, 40 рублей.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости отчетом об оценке рыночной стоимости N от 25 декабря 2019 года, составленным "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 8 474 903 рублей; N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 8 906 506 рублей.

В связи с наличием возражений Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области против принятия в качестве допустимого доказательства, приведенного выше отчета по административному делу, судом первой инстанции обоснованно назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП ФИО7

По результатам первичной судебной экспертизы эксперт ФИО7 пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определилразмер рыночной стоимости спорных земельных участков 171 656 000 руб. (для участка с кадастровым номером N и 163 338 000 руб. (для участка с кадастровым номером N

В связи с возникновением сомнений в обоснованности проведенного экспертом ФИО7 экспертного исследования, ввиду отсутствия учета в расчетах эксперта ФИО7 влияния охранной зоны объекта культурного наследия в которой расположены оцениваемые участки, судом первой инстанции, учитывая возражения и замечания представителя административного истца, относительно экспертного заключения, правильно с учетом требований части 2 статьи 83 КАС РФ по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО8

Вопреки позиции административного ответчика обоснованность выводов суда первой инстанции о необходимости устранения недостатков первичного исследования путем проведения по делу повторной экспертизы подтверждена материалами дела.

Так, представителем административного истца в материалы дела были представлены выкипировки публичной кадастровой карты, подтверждающие наличие на оцениваемых земельных участках соответствующей зоны охраны объекта культурного наследия.

В силу части 3 статьи 14 Федерального закона N237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В этой связи, поскольку расчет рыночной стоимости производится в целях оспаривания кадастровой стоимости и данный расчет необходимо производить по одним алгоритмам, следует отметить, что факт нахождения объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка может иметь как ценоповышающее (престижность владения), так и ценопонижающее (права третьих лиц, сервитуты) значение.

В рассматриваемом случае, задача лица осуществляющего расчет стоимости объекта недвижимости, установить и выявить с учетом особенностей объекта недвижимости (тип объекта и вид его разрешенного использования) наличие либо отсутствие влияния факта нахождения земельного участка в границах памятника истории и культуры на стоимость и только в случае отсутствия такого влияния возможен расчет рыночной стоимости без учета данного фактора.

Так, Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", действовавшим на дату оценки, ВРИ 2.1 для индивидуального жилищного строительства предусматривал возможность осуществления на земельном участке следующих самостоятельных видов деятельности:

-размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

-выращивание сельскохозяйственных культур;

-размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Поскольку вид разрешенного использования оцениваемых земельных участков -для индивидуальной жилой застройки, но согласно приложения N 4 к Постановлению Правительства Рязанской области от 11 апреля 2013 г. N 89, устанавливающему режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба, в которой в 1895 г. родился и жил поэт Есенин Сергей Александрович", "адрес", относятся к зоне охраняемого природного ландшафта, запрещающей строительство объектов жилого назначения, постольку данное обстоятельство значительно ограничивает права собственника участка на его застройку, что не может не влиять на рыночную стоимость, поскольку при равных условиях, приоритет в приобретении имеет земельный участок, использование которого по назначению не ограничено.

Согласно заключения повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом "данные изъяты" ФИО8 (заключение N от 25 января 2021 года), отчет об оценке N от 25 декабря 2019 года, составленный "данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона N135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком в отчете не подтверждается и составляет для земельного участка с кадастровым номером N - 31 129 120 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N -32 565 738 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков на основании указанного заключения и давая оценку собранным по делу доказательствам рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключение эксперта ФИО8 соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики.

В свою очередь, как отчет об оценке, так и первичное экспертное заключение обоснованно признаны судом недостоверными доказательствами, несмотря на наличие у лиц, их составивших специального образования в области оценки, в связи с чем суд обоснованно установилкадастровую стоимость земельных участков по результатам повторной судебной экспертизы, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных земельных участков, лицами, участвующими в деле в материалы дела не представлено.

Эксперт ФИО8 предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, большой опыт в оценочной деятельности и длительный стаж экспертной работы.

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки.

Апелляционная жалоба по существу повторяет доводы административного ответчика в суде первой инстанции, которым с учетом письменных пояснений эксперта в обжалуемом судебном акте дана надлежащая оценка, не согласится с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Установив, что цены предложений к продаже земельных участков под ИЖС в "адрес" районе находятся в диапазоне от 14, 6 руб./кв.м. до 535, 7 руб./кв.м, эксперт указал, что стоимость больших по размеру земельных участков ниже, вследствие необходимости для покупателя проведения работ по межеванию земельного участка. Установив в качестве особенности оцениваемых земельных участков их расположение в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия, налагающего ограничение на использование спорных участков, эксперт обоснованно отнес данный фактор к ценопонижающему.

Расчет размера корректировки по данному фактору эксперт произвел с учетом следующих юридически значимых обстоятельств:

-доля з/у занятая ограничением в общей площади з/у;

-степень ограничения пользования земельным участком;

-вероятность снятия ограничений;

-степень влияния ограничения на распоряжение земельным участком.

Законодательство о судебной экспертной деятельности не содержит запрета расчета экспертом корректировки экспертным способом, использование информации после даты оценки в подтверждение тенденций рынка, что и было сделано экспертом в рассматриваемом случае. В связи с этим, доводы апелляционной жалобы об обратном судебная коллегия отклоняет.

Следует отметить, что полученное экспертом значение рыночной стоимости с применением данной корректировки 44 руб./кв.м. 43, 8 руб./кв.м. входит в определенные экспертом границы диапазона сегмента рынка земель под ИЖС по муниципальному району, находится ближе к нижней границе данного диапазона, что очевидно объясняется большой площадью участков и наличием соответствующего ограничения на использование по назначению с учетом запрета жилищного строительства и возможности их использования исключительно в целях выращивания сельскохозяйственных культур и возведения некапитальных построек согласно ограничениям, установленным с учетом нахождения участков в зоне охраняемого природного ландшафта.

Доводы о невозможности применения большой суммарной корректировки к цене предложения объектов-аналогов судебная коллегия с учетом уникальных особенностей оцениваемых объектов отклоняет.

Суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Иные доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

Таким образом, решение Рязанского областного суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рязанского областного суда 04 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи