Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 июля 2021 г. по делу N 66а-995/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анфаловой Е.В.

судей Печуриной Ю.А, Гылкэ Д.И.

при секретаре Зверевой А.С, рассмотрела в судебном заседании административное дело N 3а-409/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000011-50) по административному исковому заявлению Логвиненко Т.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Анфаловой Е.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Логвиненко Т.И. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование иска указано, что Логвиненко Т.И. совместно с ФИО14 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 830 кв.м, назначение: земли населенных пунктов для размещения оздоровительно-рекреационной зоны, расположенного по адресу: "адрес".

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. установлена в размере "данные изъяты" рубль "данные изъяты" копеек.

Согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляла "данные изъяты" рублей.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей.

В исковом заявлении Логвиненко Т.И. просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика.

В ходе рассмотрения дела административный истец заявленные административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г. административные исковые требования Логвиненко Т.И. удовлетворены: в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 830+/-43 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения оздоровительно-рекреационной зоны, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на 1 января 2019 г.; указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 24 декабря 2020 г.

В апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края просит решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г. отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указано, что заключение эксперта, положенное в обоснование вынесенного решения, не отвечает требованиям действующего законодательства. Полагает целесообразным назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В своих возражениях на апелляционную жалобу Логвиненко Т.И. просит решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Логвиненко Т.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия, направила представителя Рослякову Г.А, действующую на основании доверенности, которая, принимая участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи Ставропольского краевого суда, указала на отсутствие оснований для отмены решения суда.

ФИО15 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представителей не направили, ходатайств об отложении не заявили.

Сведения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции заблаговременно размещены на сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети Интернет.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого к спорным правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), кадастровая стоимость - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом, следует из материалов дела, Логвиненко Т.И. совместно с ФИО16 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения оздоровительно-рекреационной зоны, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, площадью 14 830 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на основании договора аренды N 152 от 30 ноября 2011 г, заключенного между администрацией города Минеральные Воды и ФИО17, Соглашения о передаче прав и обязанностей от 15 января 2015 г. по договору аренды земельного участка N 152 от 30 ноября 2011 г, заключенного между ФИО18, и ФИО19, Соглашения о передаче прав и обязанностей от 9 июня 2016 г. по договору аренды земельного участка N 152 от 30 ноября 2011 г, заключенного между ФИО20 и ФИО21, Логвиненко Т.И.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 1 января 2019 г. Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в размере "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копеек, что следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 декабря 2020 г. N N.

По заказу административного истца Логвиненко Т.И. осуществлена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. Согласно отчету N N эксперта общества с ограниченной ответственностью Межрегионального центра оценки "Бизнес-Партнёр" Зинченко С.А. об определении рыночной стоимости земельного участка рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составляла "данные изъяты" рублей.

Полагая установленную в отношении земельного участка кадастровую стоимость значительно превышающей рыночную, административный истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 4 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Статьей 2 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 г. N601-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, согласно которому расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что кадастровая стоимость земельного участка является основанием для расчета арендной платы земельного участка N, а соответственно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы Логвиненко Т.И. как арендатора земельного участка, что наделяет ее правом на обращение в суд с соответствующим иском.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Таким образом, обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет об оценке эксперта общества с ограниченной ответственностью Межрегионального центра оценки "Бизнес-Партнёр" Зинченко С.А. N N от 22 декабря 2020 г.

Руководствуясь разъяснениями пунктов 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду возникновения сомнений при исследовании отчета об оценке недвижимости в его обоснованности, суд первой инстанции назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент".

Судебная коллегия принимает во внимание, что объектом оценки является земельный участок имеющий вид разрешенного использования для размещения оздоровительно-рекреационной зоны, вместе с тем, оценщиком приняты объекты-аналоги - земельные участки промназначения, офисно-торгового назначения, указанное вызывает сомнения в том, что оценщиком в полной мере исследован рынок объектов недвижимости сопоставимого с оцениваемым объектом сегмента, экспертом применена корректировка на наличие железнодорожной ветки с указанием, что ее наличие является ценообразующим фактором для объектов производственно-складского назначения, к которым оцениваемый объект не относится. В указанной связи у суда первой инстанции было достаточно оснований для назначения по делу судебной экспертизы.

В материалы дела представлено заключение эксперта N N от 19 марта 2021 г. общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" Трофимова А.С, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляла по состоянию на 1 января 2019 г. "данные изъяты" рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта следует, что исследование проводилось с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж. Экспертом произведен подробный и точный анализ рынка объекта оценки и объектов-аналогов. Подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения иных подходов. В заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площадь, вид разрешенного использования, количественные и качественные характеристики, другие факторы, существенно влияющие на стоимость.

Экспертом определено наиболее эффективное использование земельного участка - его разрешенное использование, а также сегмент рынка - земли коммерческого назначения (подвид рекреация). Экспертом подробно мотивировано отнесение земельного участка к указанному сегменту.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем административного истца указано, что земельный участок используется для размещения базы отдыха, в предпринимательских целях.

Соответственно, основания сомневаться в верности определения сегмента рынка у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

В дальнейшем произведен отбор аналогов в соответствии с указанным сегментированием рынка, все объекты-аналоги имеют разрешенное использование под рекреацию, из текстов объявлений следует, что участки используются для размещения баз отдыха либо имеют возможность их размещения.

В указанной связи коллегия приходит к выводу, что объекты-аналоги отвечают требованиям подпункта б пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие делать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет". Данная информация отвечает требованиям проверяемости и однозначности.

Предложения о реализации объектов-аналогов, отобранных экспертом, размещены в даты, предшествующие дате оценки.

Экспертом проведено сравнение объекта оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам, при установлении различий применены соответствующие корректировки по правилам подпункта д пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", основания сомневаться в обоснованности корректировок отсутствуют.

Рассматривая вопрос о наличии возможности подключения коммуникаций земельных участков эксперт исходил из того, что все земельные участки находятся в пределах населенных пунктов, а соответственно не удалены от точек подключения к коммуникациям. Аналогичные пояснения даны им в ходе допроса в судебном заседании суда апелляционной инстанции. В указанной связи неприменение корректировки представляется обоснованным. Соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критерием, предъявляемым положениями статей 3, 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд первой инстанции не усмотрел. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Основания для назначения повторной экспертизы в порядке статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Трофимова А.С, указав в соответствии с пунктом 25 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации дату подача заявления об оспаривании кадастровой стоимости как дату обращения в суд 24 декабря 2020 г.

Предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.

Имеющие значение для обстоятельства определены судом правильно, его выводы, изложенные в решении, являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационной суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи