Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 07 июля 2021 г. по делу N 66а-812/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е, судей Семеновой И.А. и Стаховой Т.М.

при секретаре Шубиной Л.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-186/2021 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя (ИП) Вуя Петра Ярославовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2021 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Морозковой Е.Е, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, ИП Вуй П.Я. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равном "данные изъяты" руб, по состоянию на 01.01.2019 г, указав, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права как арендатора земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2021 г. административное исковое заявление ИП Вуй П.Я. удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, площадью "данные изъяты" кв.м, установлена в размере его рыночной стоимости равном "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

С департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО "НЭУ ЭСКОНС" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 39 000 руб.

Датой подачи заявления ИП Вуй П.Я. о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка постановлено считать 28 декабря 2020 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее-административный ответчик, департамент, податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик не согласен с выводом суда о том, что заключение эксперта от 13.04.2021г. N является достоверным доказательством, так как при составлении последнего экспертом допущены существенные нарушения (отсутствие полной информации о земельных участках, предложения о продаже которых выявлены экспертом; немотивированный отказ от использования сравнительного подхода, поскольку на портале https://ruads.org/ содержится информация за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2018 г. об объявлениях о продаже 16 объектов, схожих по характеристикам со спорным объектом недвижимости; не представлены данные о методике расчета начальной цены лота рассматриваемых аукционов; некорректное использование данных об инфляции потребительских цен при проведении корректировки на дату предложения; некорректное применение корректировки на цены на земельные участки; не представлено достаточного обоснования использования статистической модели на площадь объектов-аналогов; некорректное применение при проведении корректировки на местоположение в зависимости от средней заработной платы в населенном пункте данных по городам Московской области, тогда как объект оценки располагается в Ямало-Ненецком автономном округе; неверно определена корректировка на удаленность от крупных автомагистралей).

Кроме того, исходя из практики проведенных судебных оценочных экспертиз, стоимость квадратного метра аналогичных земельных участков находится в диапазоне от 1555, 56 руб. до 1889, 1 руб. По мнению административного ответчика, заключение эксперта не отвечает требованиям ст.59 КАС РФ. Податель жалобы отметил, что расходы за проведение судебной оценочной экспертизы не могли быть отнесены на департамент, поскольку в оспариваемом решении не содержится указаний на допущенные при определении кадастровой стоимости земельного участка ошибки, способные повлечь нарушение прав административного истца.

Административным истцом поданы возражения в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Рассмотрев административное дело, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных индивидуальным предпринимателем П.Я. Вуй требований. При определении размера рыночной стоимости суд исходил из результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, признав ее достоверным доказательством, и установив кадастровую стоимость земельного участка в размере ее рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ "адрес", относится к категории земель-земли населенных пунктов.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 г. N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере "данные изъяты" руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Согласно договору аренды от 04.09.2018 г. N, заключенного между департаментом имущественных отношений администрации города Новый Уренгой и ИП Вуй П.Я, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, на срок с 16.07.2018 г. по 16.07.2067 г. Из п.3.1 названного Договора следует, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

В суд административным истцом представлен отчет от 17.12.2020 г. N об оценке земельного участка с кадастровым номером N, составленный оценщиком ФИО.

В отчете об оценке оценщиком проведен анализ рынка, дано описание и характеристика земельного участка, отражено, что земельный участок оценивался как незастроенный, предназначенный в соответствии с видом его фактического использования. Расчет рыночной стоимости произведен с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода с использованием данных о трех объектах-аналогах, с учетом корректировок, и последующим проведением согласования результатов.

В связи с возникшими у департамента сомнениями относительно достоверности отчета об оценке, определением суда от 12 февраля 2021 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В.

Заключением эксперта Бузановой Е.В. от 13 апреля 2021 г. N (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. определена в "данные изъяты" руб.

В рамках судебной оценочной экспертизы дано описание объекта оценки и его основных характеристик, определен сегмент рынка объекта недвижимости, проанализированы цены предложений о продажах схожих земельных участков и цены предложений об аренде, произведен отбор подхода и метода исследования: рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты. В рамках доходного подхода отобрано и исследовано 5 объектов-аналогов по результатам аукционов на заключение договора аренды, основными ценообразующими факторами эксперт обозначил: дату предложения, функциональное назначение, площадь, доступ к инженерным коммуникациям, местоположение, в том числе в пределах населенного пункта и по средней заработной плате в населенном пункте, удаленность от транспортных магистралей. Проведены соответствующие корректировки. Ссылаясь на данные из справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2 под редакцией Л.А. Лейфера экспертом определен коэффициент капитализации в размере 0.137.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом округления в "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2019 г. Так как расчет рыночной стоимости объекта оценки производился одним методом-методом капитализации земельной ренты в рамках одного подхода - доходного подхода, то согласование результатов не производилось.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО поданы возражения на судебную экспертизу, в которых административный ответчик просил поставить под сомнение выводы эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "Эсконс". Доводы возражений на судебную экспертизу, представленные в суд первой инстанции, отклонены судом как несостоятельные.

При рассмотрении административного дела судом первой инстанции экспертом даны мотивированные и обоснованные письменные пояснения относительно достоверности приведенных департаментом в возражениях данных об объектах недвижимости, схожих по характеристикам с объектом оценки, о замечаниях о достоверности примененных корректировок на дату предложения, на площадь, на местоположение по заработной плате в населенном пункте, на удаленность от транспортных магистралей.

По мнению эксперта ФСО N3 не содержит требований применительно к Заключению эксперта, содержание которого регламентируется ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.84 КАС РФ и Федеральным законом N237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном "данные изъяты" руб.

Руководствуясь ч.4 ст.22 Федерального закона N237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд правильно определил, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 28 декабря 2020 г.

Разрешая заявление эксперта Бузановой Е.В. о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере 39 000 руб, суд обоснованно руководствовался требованиями ст.ст.103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учел правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 11.07.2017 г. N20-П.

Установив, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судом ("данные изъяты" руб.), и кадастровой стоимостью, установленной ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки ("данные изъяты" руб.), составляет более половины, суд пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение является существенным, что соответственно свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, и повлекло нарушение конституционных прав административного истца.

В связи с чем, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 39 000 руб. правомерно возложил на департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного ответчика относительно заключения эксперта судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Экспертом Бузановой Е.В. даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного ответчика, изложенных в апелляционной жалобе.

Так, экспертом пояснено, что представленной информации в большинстве объявлениях о продаже земельных участков на портале https://ruads.org/ недостаточно для определения принадлежности объекта недвижимости к сегменту рынка, а информация о продаже сопоставимых земельных участков не подтверждается Отчетом N1/2019 об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель водного фонда, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, по состоянию на 01.01.2019.

Относительно величины начальной цены лота отмечено, что свободный рынок устанавливает справедливую цену вне зависимости от методики определения начальной цены лота. Условия торгов соответствуют типичным условиям рынка, условия сделки не являются вынужденными, у участников рынка имеется полная информация об объектах недвижимости, участвующих в торгах. Если цена предложения занижена относительно рыночной стоимости, то при условии ограничения количества товаров (что подразумевают условия земельного аукциона) повышенный спрос неизменно приведет к повышению цены продажи посредством роста ставок, в противном случае - рынок отреагирует отсутствием спроса.

Относительно методологии определения поправки на дату предложения эксперт указал, что приводимая в возражениях административного ответчика информация (информационно-аналитический портал "Недвижимость "Росриэлт") не могла быть использована для обоснования величины корректировки на дату предложения в силу размещения информации на портале о возможной недостоверности представленных данных. Наиболее точный метод расчета обозначенной корректировки - метод парных продаж в условиях неактивного рынка неприменим, вследствие чего возникла необходимость использования индекса инфляции как косвенного идентификатора.

Эксперт пояснил несостоятельность возражений относительно примененных корректировок на площадь и местоположение по заработной плате в населенных пунктах. Согласно пояснениям, примененная методика при определении корректировки на площадь является единственной, основанной на математическом анализе, влияние площади на стоимость с течением времени практически не меняется. Как отмечено на стр. 13 Заключения, средняя заработная плата в субъекте, в котором располагается объект оценки, является сопоставимой со средней заработной платой в Московской области, таким образом, указанная информация подлежит применению в рамках исследования.

Также экспертом выражено несогласие с доводом оценки касательно примененной корректировки на местоположение относительно автомагистралей. Корректировка применена в соответствии с информацией из справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 1 под редакцией Л.А. Лейфера. Ближайшие к объекту оценки и отобранным аналогам автодороги относятся к IV категории интенсивности движения (200-2000 автомобилей в сутки), что исключает необходимость применения корректировки.

Письменные пояснения эксперта Бузановой Е.В. согласуются с выводами, содержащимися в заключении эксперта.

Таким образом, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным.

Ссылка подателя жалобы на результаты иных судебных экспертиз по иным административным делам не может быть учтена, поскольку каждый исследуемый объект недвижимости обладает своими индивидуальными особенностями и характеристиками.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа-без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 июля 2021г.