Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июня 2021 г. по делу N 33-8071/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А, судей Зайцевой В.А, Торжевской М.О..

при ведении протокола помощником судьи Беспаловой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-419/2020 по иску Администрации г. Екатеринбурга к Гусевой Екатерине Юрьевне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 04.03.2021.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А, объяснения ответчика Гусевой Е.Ю, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга предъявила Гусевой Е.Ю. иск о взыскании задолженности по арендной плате за период с июня 2015 по июль 2020 в размере 44305 руб. 56 коп... неустойки за период с 11.11.2016 по 07.08.2020 в сумме 13190 руб. 27 коп.

В обоснование иска указано, что МУГИСО и ООО "Уралмрамор" заключен 07.12.2001 договор аренды земельного участка NТ-13/1016 в редакции дополнительных соглашений от 21.03.2006 N1, от 18.04.2006 N2, от 30.11.2006 N3, от 27.11.2009 N4, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1698 кв.м, с кадастровым номером "N", расположенный в "адрес" "адрес" для административно-бытового здания производственного назначения (литер А) полезной площадью 5586, 2 кв.м. на срок с 15.10.2001 по 15.10.2016г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 30.01.2002 сделана регистрационная запись N66-01/01-48/2002-1. С учетом решения Арбитражного решения суда по делу А60-11149/2017 установлено, что площадь здания с 01.12.2016 составляет 6446, 2 кв.м.

Согласно выпискам из ЕГРП Гусева Е.Ю. в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером "N", расположенный в "адрес" "адрес", зарегистрировала право собственности на следующие нежилые помещения:

- с кадастровым номером "N" площадью 17, 2 кв.м, (1/3 доля в праве) (регистрационная запись от 05.06.2015)

- с кадастровым номером "N" площадью 34, 9 кв.м. (регистрационная запись от 24.07.2018)

- с кадастровым номером "N" площадью 35, 1 кв.м. (регистрационная запись от 15.06.2018).

До настоящего времени дополнительное соглашение к договору аренды от с Гусевой Е.Ю. не подписано, однако Гусева Е.Ю. в силу закона, как собственник помещений в здании является арендатором земельного участка.

Согласно п. 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Для Гусевой Е.Ю. размер арендной платы в соответствии с договором аренды определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Свердловской области и МО "г. Екатеринбург".

Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика к общей площади помещений в здании, находящегося на земельном участке.

За период с июня 2015года по июль 2020 год Гусевой Е.Ю. по договору было начислено 44405, 56 рублей. Гусевой Е.Ю. оплата не произведена.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения N, за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0, 1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы Гусевой Е.Ю. начислена неустойка за период с 11.11.2016 по 07.08.2020 в размере 13190 руб. 27 коп.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору составляет 57495 руб. 83 коп.

Истец с учетом уточнения просит о взыскании арендной платы за период с июня 2015 по сентябрь 2017, с февраля 2020 по июль 2020 в размере 12 741 руб. 56 коп, неустойки за период с 11.11.2016 по 07.12.2020 в сумме 18595 руб. 55 коп..

Гусева Е.Ю. иск не признала, поддержала письменный отзыв на иск, в котором указала, что Администрацией г. Екатеринбурга произведен неверно расчет платы за земельный участок из полезной площади здания; неверно представлен расчет арендной платы за 2020 г.; заявила об отсутствии договорных отношений; о пропуске срока исковой давности за период с 01.06.2015 г. по 10.10.2017 г.; представив расчет арендной платы и неустойки; заявила об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Решением Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 04.03.2021 исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с ноября 2017г. по июль 2020г. в размере 8868 (восемь тысяч восемьсот шестьдесят восемь) руб. 26 коп.; пени за период с 11.11.2017г. по 07.12.2020г. в сумме 5000 (пять тысяч) руб. 00 коп.

Не согласившись с решением, ответчик подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требования о взыскании задолженности за период с ноября 2017 по июль 2020 в размере 8868, 26, а перни снизить до 2577, 34 руб. В качестве оснований для отмены указала на то, что договорные отношения с истцом у нее отсутствуют, не доказан факт перехода к ней прав арендатора. Суд необоснованно счел верным расчет арендной платы с применением повышающего коэффициента путем перемножения за прошлые годы. В той связи полагает, что с учетом произведенного ею платежа в соответствии со своим расчетом, задолженность у нее отсутствует, а неустойка равна 2577, 34 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик доводы апелляционной жалобы поддержала, просил решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, извещения о дате и времени рассмотрения дела, а также копия апелляционной жалобы с приложенными документами направлены им почтой. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, заслушав ответчика, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленными по делу доказательствами, что на земельном участке, площадью 1698 кв.м, с кадастровым номером "N", расположенном в "адрес", предоставленном АООТ "Уралмрамор" на основании договора аренды от 07.12.2001 для административно-бытового здания производственного назначения (литер А) ответчик владеет на праве собственности помещениями с кадастровым номером "N" площадью 17, 2 кв.м, (1/3 доля в праве) (регистрационная запись от 05.06.2015);.с кадастровым номером "N" площадью 34, 9 кв.м. (регистрационная запись от 24.07.2018);с кадастровым номером "N" площадью 35, 1 кв.м. (регистрационная запись от 15.06.2018). Право пользования соответствующей частью земельного участка ответчик не оформила, плату не вносила.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствуясь положениями ст. 35 Земельного кодекса Российской федерации, ст. 552 Гражданского кодекса российской Федерации и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) и пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исходил из того, что в силу закона к ответчику перешли обязанности из исходного договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на законе и подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) и пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Такая правовая позиция обозначена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)"

Исходя из указанного, суд правомерно указал, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком на том же праве, что и у предыдущего собственника, то есть фактически к Гусевой Е.Ю. перешло право аренды по договору от 07.12.2001 NТ-13/1016.

То обстоятельство что дополнительные соглашения к исходному договору аренды заключены не всеми собственниками помещений на вывод о правопреемстве ответчика в арендных отношениях не влияет, поскольку изначально собственником здания являлся арендатор по договору аренды.

Несогласие с расчетом истца о применением повышающего коэффициента, изложенное в апелляционной жалобе, не может служить основанием к отмене обжалуемого решения.

В соответствии с формулой расчета арендной платы, предусмотренной п. 5 Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП учитываются ежегодные повышающие коэффициенты установленные постановлениями Правительства Свердловской области за каждый год.

При правильном применении названных постановлений арендная плата за земельный участок по завершении очередного финансового года определяется с учетом всех ранее примененных коэффициентов, при этом при применении повышающего коэффициента корректируется размер арендной платы в денежном выражении, размер арендной платы увеличивается, новый размер арендной платы, таким образом, является базовой величиной как для расчета арендной платы, так и для дальнейшего применения повышающих коэффициентов в следующих годах.

Таким образом, устанавливая размер платы за 2020 год, необходимо применять повышающий коэффициент за 2015 год в размере 1, 055 и 1.074 за 2016 год, 1, 04 за 2017 год, 1, 04 за 2018 год, 1, 043 за 2019 год, в связи с чем суд первой инстанции верно установилразмер задолженности исходя из правильного применения повышающих коэффициентов в формуле расчета задолженности.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 04.03.2021оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Гусевой Н.Ю... - без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Олькова

Судьи В.А.Зайцева

М.О. Торжевская