Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 г. по делу N 66а-833/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего

Стаховой Т.М.

судей

Морозковой Е.Е, Семеновой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Катковой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-21/2021 по апелляционным жалобам Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2021 года, принятое по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Кристалл" на основании договора аренды N Н 2018/52 от 17 июля 2018 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 106 786 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес".

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-О в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе и земельного участка, находящегося во владении административного истца, в размере 23 510 027 рублей 78 копеек.

На основании поступивших из Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу сведений (письмо N 08-00868-3С/20 от 11 марта 2020 года), Государственным бюджетным учреждением Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (далее также - ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка") в рамках реализации положений части 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке" произведен перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты которого отражены в акте об определении кадастровой стоимости N 3-2020/24 от 8 апреля 2020 года.

Кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 10 октября 2019 года определена в размере 23 510 005 рублей 76 копеек. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 15 апреля 2020 года (т.1 л.д. 36).

Полагая размер кадастровой стоимости земельного участка, определенный ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", завышенным, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Кристалл" обратилось в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 10 октября 2019 года в размере рыночной стоимости - 8 756 452 рубля, в обоснование требований представив отчет об оценке N131.1-07.2020 от 24 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

В процессе судебного разбирательства, с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО "Оценка и консалтинг" "адрес" В соответствии с заключением эксперта N 033-ОЭ/2021 от 15 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 октября 2019 года составляет 8 951 000 рублей.

Признав заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 13 апреля 2021 года административное исковое заявление удовлетворил, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы - 8 951 000 рублей по состоянию на 10 октября 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 17 августа 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного ответчика ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка".

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений ЯНАО ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска. Административный ответчик считает, что заключение судебной экспертизы, выводы которой положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может признаваться надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости.

Административным ответчиком ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" также принесена апелляционная жалоба на постановленное судом решение, доводы которой аналогичны по своему содержанию доводам, изложенным в апелляционной жалобе Департамента. По мнению административного ответчика, рыночная стоимость объекта, установленная экспертом, является заниженной, чему поспособствовало введение недостоверных корректировок. В связи с чем, представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. Также административный ответчик возражал против взыскания с ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" судебных расходов.

Представителем административного истца принесены возражения на апелляционные жалобы, в которых просит оставить решение без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб представители административного истца, административных ответчиков ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица администрации муниципального образования Надымский район, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исследуя отчет об оценке, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", вызвал у стороны ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключения эксперта-оценщика ООО "Оценка и консалтинг" "данные изъяты" N 033-ОЭ/2021 от 15 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 10 октября 2019 года составила 8 951 000 рублей.

Изучив содержание заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и оценив доказательство по правилам статей 84 и 168 КАС Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что экспертное заключение, выполненное по поручению суда экспертом-оценщиком ООО "Оценка и консалтинг", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Эксперт ООО "Оценка и консалтинг" "данные изъяты" отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объекта; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых участков на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки пять объектов-аналогов (таблица 5.10 на стр.57-58 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, и цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к аналогам необходимых корректировок. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Приведенные в апелляционных жалобах административных ответчиков замечания к заключению эксперта относительно недостоверности введенных корректировок, в частности на условия предложения/сделки в отношении объекта-аналога N 2, в объявлении о продаже которого указано "продается срочно", не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей (п. 6).

В данном случае, в деле нет доказательств, свидетельствующих о том, что на величине цены сделки объекта-аналога N 2 отразились какие-либо чрезвычайные обстоятельства, влекущие сокращенные сроки экспозиции объекта при его продаже и в связи с этим понижающие его стоимость. Согласно справочной информации по объектам-аналогам - стр. 84 экспертного заключения, в отношении данного объекта недвижимости отсутствуют ограничения, позволяющие установить чрезвычайные обстоятельства для срочной продажи, такие как залог, ипотека. Поэтому представляется, что само по себе указание в объявлении о продаже слова "срочно" не означает намерение собственника снизить стоимость объекта относительно его стоимости при продаже в обычных условиях, а являются маркетинговым способом привлечения потенциального покупателя в кротчайшие сроки, определенные для себя продавцом самостоятельно.

Оснований полагать недостоверной значение корректировки в отношении объекта-аналога N 4 на доступность объекта, с учетом приведенных в заключении эксперта обоснований, у суда также не имеется.

Детальное обоснование введенных корректировок на благоустройство и дорожную инфраструктуру представлены на стр. 67-72 заключения. Корректировка на транспортную доступность произведена экспертом исходя из характера подъездных путей - наличия асфальтированных подъездных путей и их качества, а не близости крупных автомагистралей и наличия выезда на них (таблица 5.15 на стр. 72 заключения).

Согласно пункту 25 ФСО N7, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Оснований полагать недостоверными значения корректировок на возможность подключения инженерных коммуникаций у суда также не имеется. Для проведения корректировки эксперт использовал данные портала statrielt.ru, при этом объект оценки расценивался как условно-свободный, нисходя из допущения, что у оцениваемого земельного участка коммуникации проходят по границе, то есть возможность подключения имеется, как и у объектов-аналогов (стр.46-47, стр.58 - таблица 5.10, стр.72 заключения). В связи с чем, корректировка по данному фактору для объектов-аналогов введена в значении 1, 00.

Так как заключение экспертизы мотивировано, выводы ясны и обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, при этом противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу, экспертное заключение не имеет, оснований для переоценки вывода суда о законности и обоснованности заключения судебной экспертизы судебная коллегия не находит, в связи с чем отсутствуют основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем заявлено представителем ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка".

Доводы апелляционной жалобы ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" о неправомерном возложении на указанный орган расходов по проведению судебной экспертизы, судебная коллегия отвергает как необоснованные, исходя из следующего.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят судебный акт по делу, что следует из положений главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Правила о распределении судебных расходов применительно к делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации, которым были сформулированы основные правовые позиции, нашедшие отражение в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации критерием для разрешения вопроса о распределении судебных расходов выступает степень превышения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ранее определенной в порядке массовой оценки, над установленной судом его рыночной стоимостью, когда значительное расхождение может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и напротив - не исключен учет того обстоятельства, что допущенное расхождение может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не будет являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Поскольку в настоящем деле оспоренная кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка (23 510 005, 76 рублей), определенная актом ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", очевидно не соотносима с его рыночной стоимостью, значительно - более чем в 2 раза превышает кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости (8 951 000 рублей), что свидетельствует об ошибке, допущенной при применении методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, поскольку лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью (в данном случае, от кадастровой стоимости зависит размер арендной платы), справедливых экономических оснований, ООО "Кристалл" справедливо признано лицом, в пользу которого состоялось решение суда об оспаривании кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются не только государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, но и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При этом, как указывается в абзаце 3 пункта 7 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, с учетом особенностей правоотношений, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, и учитывая, что в настоящем деле органом, осуществившим функции по государственной кадастровой оценке в отношении земельного участка с кадастровым номером N, а следовательно лицом, ответственным за возмещение судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с оспариванием этой оценки, является ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", обязанность по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей правомерно возложена судом первой инстанции на ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка".

Вместе с тем, решение суда подлежит изменению в части установленной судом даты обращения ООО "Кристалл" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, так как зарегистрированное в суде 17 августа 2020 года административное исковое заявление направлено в суд посредством курьерской службы 31 июля 2020 года, что подтверждается находящейся в материалах дела накладной (л.д. 116 т.1).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2021 года изменить в части даты подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Кристалл" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 31 июля 2020 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи