Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 июля 2021 г. по делу N 66а-2103/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего

Ходус Ю.А, Судей

Мироновой Н.В, Калугина Д.М, при секретаре

ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управление комплексной застройки N 3 ОАО КПД", общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новая Дема-1.7.1 КПД" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, объяснения представителя административных истцов, участвующей на основании доверенности Валиевой И.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

административные истцы общество с ограниченной ответственностью "Управление комплексной застройки N 3 ОАО КПД", общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новая Дема-1.7.1 КПД" (далее - ООО "Управление комплексной застройки N 3 ОАО КПД", ООО "Специализированный застройщик "Новая Дема-1.7.1 КПД", административные истцы, Общества) обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, административные истцы указали, что являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 15 036 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

По условиям договора аренды земельного участка и расчета годовой арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 89 909 716, 68 рублей.

Принимая во внимание порядок исчисления арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административных истцов как плательщиков арендных платежей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административные истцы представили отчет об оценке N 114-20 от 21 декабря 2020 года, подготовленный ООО "Бюро права и оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 35 500 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Топограф".

Согласно заключению эксперта ООО "Топограф" N СЭ/06-2021 от 28 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:41141 по состоянию на 1 января 2019 года составляет 39 450 000 рублей.

Административные истцы просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 года, в размере, установленном заключением судебной экспертизы.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2021 года, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Управление комплексной застройки N 3 ОАО КПД", общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новая Дема-1.7.1 КПД" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 39 450 000 рублей.

С вышеуказанным решением не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки.

Экспертное заключение, которое положено в основу решения суда, вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по объекту оценки. Экспертом некорректно осуществлен подбор объектов аналогов по основным ценообразующим факторам, что привело к занижению стоимости объектов оценки. Экспертом не были использованы в анализе и расчетах объекты-аналоги, предлагаемые Министерством.

Относительно доводов апелляционной жалобы, административными истцами представлены возражения о их необоснованности и законности принятого судебного акта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административных истцов ООО "Управление комплексной застройки N 3 ОАО КПД", ООО "Специализированный застройщик "Новая Дема-1.7.1 КПД" - Валиева И.В, участвующая в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи пояснила, что доводы апелляционной жалобы Министерства несостоятельны и просила решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка N 156-18 от 4 апреля 2018 года, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Управление комплексной застройки N 3 ОАО КПД" последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 15 036 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (л.д. 47-49 т.1).

Из условий договора аренды земельного участка и расчета годовой арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.4.2 договора, расчет годовой арендной платы, л.д. 52 т.1).

Согласно договору N 2-1/5/49-5 от 23 июня 2020 года уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 156-18 от 4 апреля 2018 года, а также дополнительному соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 156-18 от 4 апреля 2018 года, права и обязанности, предусмотренные договором аренды N 156-18 от 4 апреля 2018 года переданы обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новая Дема-1.7.1 КПД" (л.д.53-54, 55 т.1).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан от 18 октября 2019 N 1443 (ред. от 22.04.2020) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года.

Вышеуказанным Приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 89 909 716, 68 рублей.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.9 т.1).

Поскольку административные истцы несут обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то они вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административные истцы представили отчет об оценке N 114-20 от 21 декабря 2020 года, выполненный ООО "Бюро права и оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 35 500 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением суда первой инстанции от 21 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Топограф".

Согласно заключению эксперта ООО "Топограф" Чернявской А.В. N СЭ/06-2021 от 28 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 года составляет 39 450 000 рублей.

Удовлетворяя требования административных истцов, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, исходил из того, что заключение эксперта ООО "Топограф" Чернявской А.В. N СЭ/06-2021 от 28 января 2021 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция которого проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем, у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности и обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования. Заявитель жалобы полагает, что при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Как следует из исследовательской части заключения эксперта объект исследования представляет собой земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "многоэтажная жилая застройка", расположенного в "адрес", в микрорайоне "Новая Дема" в южной части города, относящийся к сегменту рынка многоэтажное жилищное строительство, "адрес", Дема.

Как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Ссылка в апелляционной жалобе на иные объекты аналоги, которые, по мнению Министерства не были использованы и исследованы экспертом при производстве экспертизы, несостоятельна, поскольку исходя из системного анализа норм Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 22 ФСО N 7, эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями; эксперт самостоятелен в выборе средств, методов и методик исследования, следовательно, эксперт при производстве экспертизы не ограничен в выборе объектов аналогов и вправе использовать в своих расчетах лишь доступные эксперту объекты-аналоги.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика, заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости объекта исследования.

В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному классу и виду разрешенного использования с объектом оценки, расположены в г. Уфа, обеспечены всеми необходимыми инженерными коммуникациями, имеют места для парковки большегрузного транспорта и достаточно удобные подъездные пути, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам с применением необходимых корректирующих коэффициентов.

Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи