Вход
Решение Московского городского суда от 21 июля 2021 г. по делу N 3а-1232/2021
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1232/2021 по административному исковому заявлению Сбытовой Нины Ивановны, Гончаровой Наталии Петровны к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:
Сбытова Н.И. и Гончарова Н.П. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором с учетом дополнительного административного иска просят установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***, в частности:
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 98006000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 96497000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 2921000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 143723000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 154014000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 7669000 руб.
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 93394000 руб.
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 96288000 руб.
Требования мотивированы тем, что административные истцы являются сособственниками нежилых помещений и не согласны с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2018 г, считают её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 26 ноября 2020 года N2020Н-230, подготовленный оценщиком ООО "ИнвестТорги".
В судебном заседании представители административного истца Сбытовой Н.И. - Авакова М.Д, административного истца Гончаровой Н.П. - Крылов В.Г. поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении к нему.
Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Ковалев П.С. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованного лица
Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности административным истцам, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административные истцы являются плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого помещения определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.
Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 в отношении спорных нежилых помещений утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административные истцы предоставили отчет об оценке от 26 ноября 2020 года N2020Н-230, подготовленный оценщиком ООО "ИнвестТорги". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 14 апреля 2021 года по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.
По заключению оценочной судебной экспертизы от 25 мая 2021 года, проведенной экспертом ООО "КВТЕХ" Третьяковой Г.Б.:
1). Отчет об оценке от 26 ноября 2020 года N2020Н-230, подготовленный оценщиком ООО "ИнвестТорги", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года нежилых помещений по адресу: ***, составляет в частности:
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 98006000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 96497000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 2921000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 143723000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 154014000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 7669000 руб.
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 93394000 руб.
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 96288000 руб.
Административные истцы согласились с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подали дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просят у становить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.
На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 21 июля 2021 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 25 мая 2021 года, подготовленное экспертом ООО "КВТЕХ" Третьяковой Г.Б, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.
В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Объекты исследования представляют собой нежилые помещения офисного назначения, расположены в одном здании. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам, относятся к одному сегменту рынка, уровень стоимости которых сопоставим и близок к уровню цен, приведенному в анализе фактических данных, обоснование приведено в заключении. Функциональное назначение помещений соответствует сведениям технической документации и данным визуального осмотра эксперта. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Методология оценки экспертом не нарушена. В рамках доходного подхода п ри расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках сравнительного и доходного подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении.
Приведенные в замечаниях административными ответчиками предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки, в предложениях не учитываются необходимые корректировки.
По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее экономическое образование, специализация "Оценка собственности", что подтверждается дипломом *** г, регистрационный номер ***; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 13 марта 2018 г. N004652-1; является членом саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", реестровый номер 719 от 8 октября 2018 г.; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована; стаж работы в оценочной деятельности с 2002 года, работает в обществе с ограниченной ответственностью "КВТЕХ" по трудовому договору.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.
Датой обращения административных истцов в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений является 10 февраля 2021 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Разрешая ходатайство экспертной организации о возмещении расходов на оплату услуг эксперта в размере 150000 руб, судом установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью нежилых помещений составляет соответственно 42, 12%, 42, 18%, 42, 28%, 44, 25%, 43, 82%, 44, 25%, 46, 98%, что само по себе не свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости, отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в допустимом диапазоне. Экономическая выгода от пересмотра кадастровой стоимости нежилых помещений за три года значительно превышает понесенные расходы по рассмотрению дела.
Однако разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером ***составляет 52, 06%, что свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости. Отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в диапазоне, который свидетельствует о завышенном размере кадастровой стоимости. Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права.
При таких обстоятельствах суд на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ считает необходимым взыскать с административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы в пользу экспертной организации расходы на оплату услуг эксперта по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 30000 руб.; взыскать с административных истцов в пользу экспертной организации расходы на оплату услуг эксперта по определению рыночной стоимости остальной части нежилых помещений и по определению соответствия отчета об оценке требованиям действующего законодательства в размере по 60000 руб. с каждой (так как спорные объекты недвижимости находятся в общей долевой собственности административных истцов по 1/2 доле в праве).
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Сбытовой Нины Ивановны, Гончаровой Наталии Петровны уд овлетворить.
Установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***, в частности:
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 98006000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 96497000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 2921000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 143723000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 154014000 руб.;
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 7669000 руб.
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 93394000 руб.
- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 96288000 руб.
Датой обращения Сбытовой Нины Ивановны, Гончаровой Наталии Петровны в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 10 февраля 2021 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Взыскать со Сбытовой Нины Ивановны, Гончаровой Наталии Петровны в пользу ООО "КВТЕХ" расходы на оплату услуг эксперта в размере по 60000 (шестьдесят тысяч) руб. с каждой.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "КВТЕХ" расходы на оплату услуг эксперта в размере 30000 (тридцать тысяч) руб.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья Московского
городского суда Н.Ю. Севастьянова
Мотивированное решение суд изготовлено 30 июля 2021 года.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.