Решение Московского городского суда от 05 августа 2021 г. по делу N 3а-1645/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ГУП г. Москвы "Объединенный центр "Московский дом книги" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ГУП г. Москвы "Объединенный центр "Московский дом книги" обратилось с административным иском в Московский городской суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 1 874 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 215 659 845 руб. на основании отчета N 519-ЗУ/М/2021 от 5 марта 2021 года, подготовленного ООО "Профюроценка".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 295 213 075, 26 руб.

Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца Р.А.А. заявленные требования поддержал. Вопрос о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в пользу экспертного учреждения оставил на усмотрение суда.

От представителя Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы поступили возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ГУП г. Москвы "Объединенный центр "Московский дом книги" является арендатором земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 1 874 кв.м, расположенного по адресу: *, на основании договора аренды N М-01-036794 от 21 февраля 2012 года.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 1 874 кв.м, расположенного по адресу: *, по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере 295 213 075, 26 руб.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 07 апреля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ГУП г. Москвы "Объединенный центр "Московский дом книги" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет N 519-ЗУ/М/2021 от 5 марта 2021 года, подготовленный ООО "Профюроценка".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 1 874 кв.м, расположенного по адресу: *, по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 234 095 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, составленного ООО "Профюроценка", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Вместе с тем, представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

С учетом всех необходимых корректировок средняя удельная стоимость соседних земельных участков составила 121 528 руб, что сопоставимо с рыночной стоимостью оцениваемого объекта, определенной экспертом (рассчитанная рыночная стоимость исследуемого объекта составляет 124 917 руб./кв.м.).

Эксперт также пояснил, что в "Справочнике оценщика недвижимости-2017. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации" г. Нижний Новгород, 2017 г. под редакцией Лейфера Л.А. присутствует корректировка на расположение относительно красной линии, а не на расположение относительно второстепенных и главных улиц. Красная линия застройки ? это особая проектная линия-граница, которая отделяет участок земли, отведённый под застройку, от общественных территорий. Аналог N3, как и оцениваемый объект, и все остальные объекты-аналоги, расположен на красной линии. По данному критерию указанный объект сопоставим с оцениваемым объектом. Таким образом, применение корректировки не требуется.

Согласно ФСО-7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, при расчете рыночной стоимости исследуемый объект рассматривался как условно-свободный без учета имеющихся в границах земельного участка построек и, как следствие, без учета ИРД. При проведении судебной оценочной экспертизы эксперт руководствуется данными открытых источников информации. По данным публичной кадастровой карты "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" договор аренды земельного участка (аналог N4) является действующим и заключен в 2013 году. Дата обновления информации: 16.12.2019 г. Наличие ГПЗУ на участок не является ценообразующим фактором.

В рамках доходного подхода расчет рыночной стоимости объекта судебной оценочной экспертизы проводился методом капитализации доходов, суть которого - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода в текущую стоимость. В рамках доходного подхода производится расчет рыночной стоимости исходя из доходов, которые может получить собственник объекта. В рамках судебной оценочной экспертизы доход формировался от сдачи в аренду арендопригодной площади, а не общей, поскольку коридоры/лестницы/технические (подсобные) помещения/венткамеры являются вспомогательными помещениями и не привлекательны для потенциальных арендаторов. Поэтому для расчетов использовалась арендопригодная площадь исследуемого здания.

Коридоры/лестницы/технические помещения относятся к коридорному коэффициенту, который арендодатель всегда учитывает в арендной ставке, чтобы извлечь максимально возможную прибыль от объекта, который сдается в аренду, и не нести потери от не сдачи в аренду вспомогательных помещений. В расчетах коридорный коэффициент уже учтен в ставке аренды для арендопригодной площади. Таким образом, расчет потенциального валового дохода необходимо производить от арендопригодной площади, не включающей в свой состав вспомогательные помещения, чтобы повторно не учитывать неарендопригодную площадь.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства административного ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке, составленного ООО "Профюроценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 1 874 кв.м, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 7 апреля 2021 года.

Разрешая вопрос о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в пользу экспертного учреждения ООО "Московский кадастровый центр", суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь, сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость объекта отличается от оспариваемой кадастровой на 20, 7 %, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО "Московский кадастровый центр" расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 150 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 1 874 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 234 095 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 апреля 2021 года.

Взыскать с ГУП г. Москвы "Объединенный центр "Московский дом книги" в пользу ООО "Московский кадастровый центр" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 10 августа 2021 года