Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 августа 2021 г. по делу N 66а-2475/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сорокина М.С, судей Калугина Д.М, Батялова В.А, при секретаре судебного заседания Защитниковой А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Центр" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Центр" на решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 20 мая 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Калугина Д.М, пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Центр" О, представителя Правительства Удмуртской республики Т, представителя бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Х, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Центр" (далее - ООО "АСПЭК-Центр", административный истец, Общество) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, равной их рыночной стоимости по состоянию на юридически значимые даты.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает его права и обязанности, как собственника, поскольку размер налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 20 мая 2021 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года в размере 169900 000 рублей и кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 4 марта 2020 года в размере 36 450 000 рублей, до даты внесения сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить полностью, как незаконное, и принять по делу новое решение, ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушения норм процессуального права. Полагает, что обжалуемое решение нарушает права и законные интересы заявителя, как собственника, указывая, что заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона N79-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки ввиду нарушения экспертом методологии выбора аналогов, используемой методики, выводы эксперта по результатам проведенного анализа рынка вводят в заблуждение, что оказывает влияние на результат экспертизы и привело к некорректному расчёту рыночной стоимости объектов недвижимости. Полагает, что составленное экспертное заключение не отвечает принципам всесторонности и полноты исследований, а выводы эксперта носят необоснованный и противоречивый характер.

Административными ответчиками Правительством Удмуртской Республики и Бюджетным учреждением Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы об их необоснованности и законности судебного решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца поддержал доводы жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить; представитель Правительства Удмуртской Республики и бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы жалобы и возражения не неё, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии со статьями 375 и 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов недвижимости определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объектов недвижимости: нежилого здания (автосалон "TOYOTA") с кадастровым N, общей площадью 5704, 5 кв.м, и нежилого здания с кадастровым N, общей площадью 11647 кв.м, расположенных по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N утверждена постановлением Правительства Удмуртской Республики N540 от 20 ноября 2019 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 221 521422, 38 рублей.

В связи с тем, что произошли изменения в характеристиках объекта недвижимости с кадастровым N, то актом Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" N50/2020 от 4 марта 2020 года была определена его кадастровая стоимость по состоянию на 4 марта 2020 года в размере 48 688093, 86 рублей.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ), соответственно административный истец имел основания для обращения за судебной защитой.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, административный истец представил отчеты об оценке N и N от ДД.ММ.ГГГГ, составленные ООО " "данные изъяты"", согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 1января 2019 года составила 134 400 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 4марта 2020 года составила 35 600 000 рублей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции в связи с поступившим от представителя административного ответчика ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на юридически значимые даты, и соответствия представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" Г.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором эксперт сделан вывод, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, федерального закона об оценочной деятельности.

В отчетах N, N от ДД.ММ.ГГГГ допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в части отбора объектов аналогов.

Указанные выводы подробно мотивированы в исследовательской части заключения эксперта.

При этом отвечая на поставленные вопросы, эксперт определилрыночную стоимость нежилого здания, автосалон "TOYOTA", с кадастровым N, общей площадью 5 704, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года составляет 169 900 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания, с кадастровым N, общей площадью 11647 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 4 марта 2020 года составляет 36 450 000 рублей.

Рассматривая требования по существу и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере их рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, суд первой инстанции установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющими достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта не соответствует требования законодательства Российской Федерации, повторяют правовую позицию заявителя жалобы в суде первой инстанции, отклоненную судом первой инстанции, с чем судебная коллегия соглашается в силу следующего.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Частью 8 статьи 82 КАС РФ, установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-ФЗ), для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 Федерального закона N135-ФЗ устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Приказом Минтруда России от 26 ноября 2018 года N742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" предусмотрено, что эксперты осуществляющие проверку отчета об оценке должны иметь высшее профильное образование - магистратура или специалист или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалист и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности и не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт Г. является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестаты в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом в саморегулируемой организации оценщиков, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, гражданская ответственность эксперта застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывает.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы эксперта на основе проведенного анализа рынка вводят в заблуждение и носят псевдонаучный характер, не состоятельны в силу следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требования, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленные на экспертизу отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы эксперта на основе проведенного анализа рынка вводят в заблуждение, и эксперт отказался от применения доходного подхода, не состоятельны в силу следующего.

В соответствии с требованиями пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 (далее - ФСО N1), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N1).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж, а также указан мотивированный отказ от использования доходного и затратного подходов, который судебная коллегия находит обоснованным.

При этом, выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611; каким-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом мотивированно обусловлен отказ от использования доходного подхода к оценке, а именно: рынок аренды автосалонов в Удмуртской Республике и в приближенных к объекту исследования территориях имеет низкую активность и не сформирован, сдача в аренду автосалонов является нетипичным явлением, т.к. предложения единичны, уровень арендных ставок имеет значительный разброс.

Ссылка в апелляционной жалобе на объем предложений по сдаче в аренду несостоятельна, лишь подтверждает единичный характер рынка и несформированность рынка аренды, так как за 2018 год приведено всего 8 предложений по различным регионам и предложения колеблются от 125 до 800 руб./кв. м/месяц.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование каждого оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены каждого сопоставимого исследуемого объекта. В связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Так, на анализируемом сегменте рынка, принимая во внимание ограниченность предложений по сдаче в аренду, отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект исследования способен приносить, а также связанные с объектом исследования расходы. Кроме того, в представленных административным истцом отчетах об оценке, на основании которых просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, также осуществлен отказ от использования доходного подхода к оценке по аналогичным причинам.

Указание в апелляционной жалобе на отсутствие анализа уровня цен недвижимости по городам объектов исследования и объектов-аналогов судебной коллегией отклоняется, поскольку использование зависимости рыночной стоимости от численности населения не предполагает учет фактора средней цены офисно-торговый недвижимости по различным городам, т.к. результатом применения зависимости и является корректировка, которая учитывает разницу в стоимости недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверку изложенных в отчете выводов и результатов, что соответствует пункту 13 ФСО N1.

Доводы апелляционной жалобы относительно объектов-аналогов судебной коллегией также отклоняются по следующим основаниям.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки.

В пункте 10 ФСО N1, указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из заключения экспертизы, на этапе выбора объектов-аналогов экспертом не использовались объекты, имеющие удельную цену, приближенную к нижней и верхней границе ценового диапазона, т. е. не использовались цены объектов, значительно отличающиеся от среднего, наиболее типичного диапазона выявленных цен автосалонов (том2 л.д. 19-22). Основным ценообразующим фактором являлось местоположение оцениваемой недвижимости, фактор общей площади имеет влияние менее 10%, поэтому при выборе объектов-аналогов приоритет отдавался объектам-аналогам, имеющим сопоставимое местоположение, но отличающимся общей площадью. Также необходимо отметить, что разница в общей площади не имеет критических отличий, объекты имеют допустимое отличие в общей площади:

- объект исследования N1 - 1 164, 7 кв.м, сравнивается с объектами-аналогами от 1 219 до 3 663 кв. м;

- объект исследования N2 - 5 704, 5 кв.м, сравнивается с объектами-аналогами от 1 532, 3 до 4 441, 3 кв. м.

При применении сравнительного подхода к оценке объекта исследования N2, на этапе согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов, эксперт исключил объекты-аналоги, скорректированная стоимость которых отличается более чем на 50% или в 2 раза, тем самым исключил крайние значения. Таким образом, исключены скорректированные стоимости объекта-аналога N1 - 21 456 руб./кв. м/месяц и объекта-аналога N4 - 46 069 руб./кв. м/месяц. При определении рыночной стоимости объектов исследования использовались объекты-аналоги, наиболее приближенные по стоимости. Такой подход к выбору объектов-аналогов и согласованию скорректированных значений стоимости объектов-аналогов корректен и обоснован, т. к. отказ от использования крайних значений исключает погрешности в расчетах.

Вместе с тем, в силу пункта 25 ФСО N7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Как следует из заключения экспертизы, экспертом была определена рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода путем использования трех объектов-аналогов, с соответствующим внесением определенных корректировок.

При выборе объектов-аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объектов оценки.

Как следует из заключения экспертизы, объектами исследования являются здания автосалонов, расположенные в г.Ижевске Удмуртской Республики на территории Приволжского федерального округа. В г. Ижевске предложения единичны, поэтому экспертом расширена территория исследования за счет рынков других городов и регионов.

Объектами исследования являются отдельно стоящие здания автосалонов в хорошем техническом состоянии, объекты имеют качественную внутреннюю отделку, в составе помещений имеются, как торговые демонстрационные залы с витражным остеклением (шоурум), зоны ожидания и отдыха, так и помещения автосервиса. При выборе объектов-аналогов приоритет отдавался объектам, сопоставимым по типу и состоянию с объектами исследования. Обоснование отказа и выбор применения каждого объекта в представленных выборках приведено в заключение экспертизы. Экспертом отобраны 5 объектов-аналогов по каждому объекту исследования. Учитывая сегмент рынка, а также принимая во внимание приведенные показатели расстояния, объекты-аналоги территориально приближены к объектам исследования (время в пути менее полусуток) и имеют аналогичный круг потенциальных пользователей.

Таким образом, подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода.

Мнение заявителя жалобы о том, что экспертом введена корректировка на объекты-аналоги по местоположению, что в свою очередь искажает результат экспертизы, не мотивировано.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при проведении корректировок цен объектов-аналогов экспертом использовалась корректировка на местоположение, так как объекты-аналоги хоть и территориально приближены к объектам исследования (и имеют аналогичный круг потенциальных пользователей), но все же расположены в различных городах. Расчет корректировки произведен на основе зависимости рыночной стоимости от численности населения по данным издания "Справочник Оценщика недвижимости - 2018", под редакцией Лейфера Л. А. и Крайниковой Т. В, Нижний Новгород, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Нижний Новгород, 2018 г, стр. 97. Экспертом учтено, что объекты исследования и объекты-аналоги имеют сопоставимый уровень заработной платы, но численность населения имеет отличие. При расчете корректировки на местоположение эксперт использует не матрицы коэффициентов, а формулу зависимости удельной цены объекта.

Замечания относительно применения корректировки на этаж расположения в отношении аналога N3 также отклоняется судебной коллегией, поскольку экспертом приведено подробное обоснование отсутствия корректировки на этаж указанного объекта-аналога N3, в частности указано, что наличие небольшой доли второго этажа (по документам антресоль, 15% от общей площади) не оказывает влияния на стоимость. Кроме того, административным истцом не представлено доказательств того, что данные обстоятельство существенным образом повлияли на определение рыночной стоимости земельного участка. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца в материалах дела не имеется.

Также в рамках анализа характеристик объектов-аналогов и анализа применимости их в расчетах, экспертом была изучена плотность застройки объектов-аналогов. Все объекты-аналоги имеют наличие свободной территории, необходимой для использования автосалона и расположенной вокруг зданий, объекты не имеют избыточной площади, т. е. имеют типичные показатели, сопоставимые с объектами исследования, критических отличий в плотности застройки экспертом не выявлено. Экспертом учтено, что при эксплуатации автосалона, как правило, требуется наличие свободной территории для размещения автомобилей, для проведения тест-драйвов и т. п, поэтому коэффициент застройки принимается из расширенного интервала в размере 0, 54, т. е. применен минимальный коэффициент плотности застройки (или максимально возможная понижающая корректировка на стоимость).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Как несостоятельные отклоняются доводы заявителя жалобы о противоречивости выводов эксперта при ответе на вопрос о соответствии представленных административным истцом досудебных отчетов, подготовленных ООО "ЭКСО - Ижевск", требованиям законодательства об оценочной деятельности. При ответе на данный вопрос экспертом указано, на выявленные нарушения, допущенные оценщиком, соответственно указанные отчеты не могли быть положены в основу принимаемого судом решения, так как не соответствовали требованиям допустимости доказательств.

Представленное в материалы дела заключение судебной оценочной экспертизы является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, административным истцом не представлено, а несогласие административного истца с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости вызова эксперта в суд.

Выраженное заявителем апелляционной жалобы недоверие экспертному заключению относительно неправильности выводов о недостоверности и непроверяемости представленного заключения, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение, и с учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, при этом, предусмотренных законодательством оснований для назначения повторной экспертизы, по настоящему делу не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что ходатайство о вызове эксперта неправомерно не удовлетворено, подлежит отклонению.

Так согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 21 и 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы (статья 188 ГПК РФ, статьи 50, 169 КАС РФ). В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет (статья 69 ГПК РФ, статья 69 КАС РФ).

Таким образом, вызов и допрос эксперта является правом суда, а не обязанностью, данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств. Заявленные в ходе судебных заседаний ходатайства административного истца разрешены судом в соответствии с требованиями процессуального законодательства, с чем судебная коллегия по административным делам соглашается.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 20 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Центр" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 августа 2021 года.

Председательствующий

Судьи