Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 28 июля 2021 г. по делу N 66а-395/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е, Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-407/2020 по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 декабря 2020 года, принятое по административному иску акционерного общества (АО) "Инвестиционная коммунальная компания" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, пояснения эксперта ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е, судебная коллегия

установила:

АО "Инвестиционная коммунальная компания", действуя через представителя по доверенности, обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих Обществу на праве собственности земельных участков:

- с кадастровым номером N, общей площадью 955 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 051 340 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 1 131 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 179 437 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 1 353 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 607 231 рубль, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 808 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1 735 584 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 1 790 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 3 449 330 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 1 876 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 3 615 052 рубля, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 1 194 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 300 838 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 825 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1 772 100 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- с кадастровым номером N, общей площадью 1 521 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1 995 552 рубля, по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование требований о пересмотре определенной по результатам государственной кадастровой оценки и утвержденной приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельных участков: для участка с кадастровым номером N - 2 446 356, 65 рублей; для участка с кадастровым номером N - 4 814 746, 17 рублей; для участка с кадастровым номером N - 5 869 516, 95 рублей; для участка с кадастровым номером N - 3 505 225, 20 рублей; для участка с кадастровым номером N - 7 765 288, 50 рублей; для участка с кадастровым номером N - 8 138 369, 40 рублей; для участка с кадастровым номером N - 5 179 751, 10 рублей; для участка с кадастровым номером N - 3 578 973, 75 рублей; для участка с кадастровым номером N - 2 968 520, 49 рублей, и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости N19/1 и N 19/2 от 1 июля 2020 года, выполненные оценщиком ООО "ЭКО-Н".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 декабря 2020 года административный иск удовлетворен, кадастровая стоимость названных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО "ЭКО-Н" в вышеназванных отчетах. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 20 октября 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО, Департамент) просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным на недостоверных сведениях о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку отчеты о рыночной стоимости объектов, положенные в основу решения, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других правил оценочной деятельности. При составлении отчетов допущены нарушения, которые привели к необоснованному занижению рыночной стоимости земельных участков.

На апелляционную жалобу представителем АО "Инвестиционная коммунальная компания" принесены возражения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, Департамента имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 КАС Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав дополнительно представленные доказательства судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих Обществу на праве собственности земельных участков, АО "Инвестиционная коммунальная компания" в обоснование требований представлены отчеты об оценке рыночной стоимости N 19/1 и N 19/2 от 1 июля 2020 года, выполненные оценщиком ООО "ЭКО-Н", согласно которым рыночная стоимость земельных участков существенно ниже кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, признав выполненные оценщиком ООО "ЭКО-Н" отчеты отвечающими требованиям относимости, допустимости, которые не вызывают сомнений в достоверности и соответствуют законодательству об оценочной деятельности. Приведенные административным ответчиком возражения относительно представленных истцом отчетов об оценке, судом отклонены.

Между тем решение суда первой инстанции в части установленных размеров кадастровой стоимости не может быть признано правильным, поскольку вывод суда о величине рыночной стоимости участков сделан без надлежащей проверки возражений ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно нарушений и недостатков, допущенных при подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков.

В пунктах 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка является одним из юридически значимых для правильного рассмотрения административных дел данной категории и требует специальных познаний в области оценочной деятельности, а сомнения в отношении обстоятельств, подлежащих установлению судом, по вопросам, требующим специальных знаний, разрешаются посредством экспертизы, определением судебной коллегии от 14 апреля 2021 года на основании части 1 статьи 77 КАС Российской Федерации по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" ФИО5

По результатам судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Евро Аудит Групп" ФИО5 представлено заключение N 0052.Э.21 от 31 мая 2021 года, согласно которому отчете об оценке N 19/2 от 1 июля 2020 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке - факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены оценщиком верно, замечаний к выбранным подходам и методам оценки, произведённым оценщиком расчетам у эксперта не имеется, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой. В то же время, согласно выводов эксперта, выполненный оценщиком ООО "ЭКО-Н" отчет об оценке N 19/1 от 1 июля 2020 года, которым определена рыночная стоимость остальных земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует - оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, при составлении ответа допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; имеются замечания к проведению ряда поправок.

Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года, согласно выводов эксперта, составляет:

- для участка с кадастровым номером N - 2 530 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 2 990 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 3 580 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 2 140 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 4 230 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 4 430 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 3 160 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 2 180 000 руб.

Административными ответчиками Департаментом имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" поданы письменные возражения относительно достоверности экспертного заключения, в которых указано на допущенные экспертом при составлении заключения упущения, повлиявшие на итоговые величины рыночной стоимости объектов оценки, а именно: экспертом допущена арифметическая ошибка при подсчете в отношении объекта-аналога N1скорректированной стоимости после применения поправок на условия продажи; введены недостоверные корректировки в отношении каждого из объектов-аналогов на дату предложения и вид разрешенного использования, а также некорректная корректировка на площадь в отношении объекта-аналога N 3.

На указанные замечания экспертом в судебном заседании даны пояснения, в которых эксперт признал наличие технической ошибки при расчете в отношении объекта-аналога N1 скорректированной стоимости после применения поправок на условия продажи, повлиявшей на величину итоговой рыночной стоимости объектов оценки, а также обоснованность замечаний ответчиков относительно индексов стоимости, введенных при расчете корректировки на дату предложения.

Скорректировав расчеты с учетом исправления допущенной ошибки, эксперт указала, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет:

- для участка с кадастровым номером N - 2 510 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 2 970 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 3 560 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 2 120 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 4 210 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 4 410 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 3 140 000 руб.;

- для участка с кадастровым номером N - 2 170 000 руб.

Кроме того эксперт ФИО5 указала на несостоятельность возражений административных ответчиков относительно поправочных коэффициентов, примененных при введении корректировок на площадь и вид использования.

Как пояснил эксперт, примененная корректировка соответствует показателям в справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера. Земельные участки-2018.

Рассчитывая соотношения коэффициентов объекта исследования и объекта сравнения (Коо/Коа-1), экспертом необходимые поправки определены в процентном выражении. При этом эксперт разъяснил, что поправки могут быть процентными и коэффициентными. Применение процентных поправок более понятно иллюстрирует расчеты эксперта: если признак объекта хуже, чем у объекта оценки - корректировка повышающая, со знаком "плюс"; если признак лучше - корректировка понижающая, со знаком "минус". Из представленных суду письменных пояснений эксперта и расчета в экспертном заключении следует, что правильность результатов процентного способа расчета проверена коэффициентным способом расчёта поправок, в результате обоих способов расчета результат получился одинаковым.

Согласно пункту 25 ФСО N7, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы с учетом исправления допущенной экспертом ошибки, в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 82 - 84 КАС Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы (с учетом дополнения) отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Эксперт ФИО5 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК Российской Федерации. Само заключение содержит подробное описание проведенного исследования; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом подходов. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Вопреки доводам жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта недвижимости, не имеется.

Учитывая, что доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы о размере рыночной стоимости земельных участков, и сведений о рыночной стоимости в ином размере участвующими в деле лицами не представлено, оснований для отклонения экспертного заключения, как недостоверного и недопустимого доказательства, на чем настаивают административные ответчики, судебная коллегия не усматривает.

При установленных обстоятельствах, поскольку полученными в ходе рассмотрения административного дела доказательствами не подтверждено, что утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 2 446 356, 65 рублей превышает его действительную рыночную стоимость, составившую, согласно результатов судебной оценочной экспертизы 2 510 000 рублей, судебная коллегия, руководствуясь частью 1 статьи 4, частью 1 статьи 245 КАС Российской Федерации приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административного иска в данной части требований.

Также решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС Российской Федерации подлежит изменению в части установленного размера рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N с вынесением нового решения об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы экспертом ООО "Евро Аудит Групп" ФИО5, с учетом исправлений допущенных в экспертном заключении арифметических ошибок.

В части размера определенной судом рыночной стоимости участка с кадастровым номером N, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, оснований для пересмотра решения суда первой инстанции в ходе апелляционного рассмотрения не установлено.

В соответствии со ст. 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции, среди прочего, указывается на распределение между сторонами судебных расходов.

Определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 14 апреля 2021 года, расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по настоящему делу возложены на Департамент имущественных отношений ЯНАО.

Данная обязанность Департаментом исполнена, что подтверждается платежным поручением N241 от 21 апреля 2021 г. на сумму 156 400 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, руководствуясь статьями 103, 106, 111 КАС Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П и учитывая, что административный иск АО "Инвестиционная коммунальная компания" удовлетворен частично, т.к. пересмотрена кадастровая стоимость 8 из 9 земельных участков; различие между кадастровой стоимостью указанных земельных участков с их рыночной стоимостью менее половины, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибочности состоявшейся кадастровой оценкой объектов недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца, судебная коллегия приходит к выводу, что понесенные Департаментом расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 156 400 рублей подлежат возмещению ответчику административным истцом.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

отменить решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 декабря 2020 года в части удовлетворения административного искового заявления акционерного общества "Инвестиционная коммунальная компания" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 955 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", и установлении кадастровой стоимости объекта в размере, равном рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года. В удовлетворении административного иска в указанной части требований отказать.

Изменить решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 декабря 2020 года в части установленной судом величины кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 131 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости равной 2 970 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 353 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости равной 3 560 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 808 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости равной 2 120 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 790 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости равной 4 210 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 876 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости равной 4 410 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 194 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости равной 3 140 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 825 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости равной 2 170 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 декабря 2020 года оставить без изменения.

Взыскать с акционерного общества "Инвестиционная коммунальная компания" в пользу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 156 400 рублей.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: