Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 04 августа 2021 г. по делу N 66а-901/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего

Стаховой Т.М.

судей

Вдовиченко С.В, Морозковой Е.Е.

при секретаре

Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Вашкинский леспромхоз" на решение Вологодского областного суда от 7 мая 2021 года по административному делу N 3а-121/2021 по административному иску акционерного общества "Вашкинский леспромхоз" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 22 ноября 2019 года N 89-н в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Вологодской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Акционерное общество (АО) "Вашкинский леспромхоз" является собственником объектов недвижимости на территории Вологодской области:

- здания гаража с котельной с кадастровым номером N, назначение - нежилое, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, площадью 586, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

- административного здания с кадастровым номером N, назначение - нежилое, количество этажей - 1, в том числе подземных - 0, площадью 558, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 366 412 рублей 56 копеек и 1 941 636 рублей 78 копеек, соответственно.

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости объектов завышенным, АО "Вашкинский леспромхоз" обратилось в Вологодский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости, в обоснование требований представив отчеты об определении рыночной стоимости N 71-05/2020/1 от 29 мая 2020 года и N 71-05/2020 от 22 мая 2020 года, выполненные оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информации" ФИО6, ФИО7, согласно которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 945 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N - 1 265 000 рублей.

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением у суда сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке N 71-05/2020 от 22 мая 2020 года, которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, на основании мотивированных возражений Департамента имущественных отношений Вологодской области, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки данного отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ФИО8

В соответствии с заключением эксперта N 06 от 31 марта 2021 года, при составлении отчета N 71-05/2020 от 22 мая 2020 года оценщиками не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости (нарушены пункты 5, 11 ФСО N 3, подпункты "г", "д" пункта 11, подпункт "в" пункта 22 ФСО N 7), а также допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости: факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены правильно, однако не приведены интервалы значений данных факторов; при проверке математических действий выявлена техническая ошибка; выявлены нарушения, которые приводят к неоднозначному толкованию отчета, так как оценщиками использована непроверяемая, недостоверная и недостаточная информация.

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 694 939 рублей.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 7 мая 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость здания гаража с котельной с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости - 945 000 рублей, на основании отчета об оценке рыночной стоимости; кадастровая стоимость административного здания с кадастровым номером N установлена в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы - 1 694 939 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 21 декабря 2020 года.

В апелляционной жалобе представитель административного истца АО "Вашкинский леспромхоз" просит решение суда отменить в части пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, вынести новое решение об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, выполненном оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информации". Административный истец считает заключение эксперта ФИО8 недостоверным и недопустимым доказательством, которым не мог руководствоваться суд при вынесении решения.

Как указывает административный истец, в силу статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается в совокупности со всеми имеющимися в материалах административного дела доказательствами. Проверка отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки относится к компетенции суда, однако проверив один из отчетов на соответствие данным требованиям, суд, не дав оценку второму из отчетов, назначил судебную экспертизу. В заключении эксперта ФИО8 приведена критика отчета, однако отсутствует информация о том, как выявленные замечания повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Оценка указанным обстоятельствам судом в решении не дана, равно как не оценены возражения административного истца относительно высказанных экспертом замечаний к отчёту об оценке. Кроме того, административный истец полагает, что определение экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием лишь двух из трех доступных подходов (сравнительного и доходного), является недопустимым.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области, Управления Росреестра по Вологодской области, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации" в заседание суда апелляционной инстанции не явились. Административным истцом и административным ответчиком БУ ВО "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации" представлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пунктах 10, 19, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался.

Исследуя отчет об оценке, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как указано в апелляционном определении ранее, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих Обществу на праве собственности объектов недвижимости, АО "Вашкинский леспромхоз" в обоснование требований представлены отчеты об оценке рыночной стоимости N 71-05/2020/1 от 29 мая 2020 года и N 71-05/2020 от 22 мая 2020 года, выполненные оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информации", согласно которым рыночная стоимость нежилых зданий существенно ниже кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов административного дела, в процессе его рассмотрения административный ответчик Департамент имущественных отношений Вологодской области представил мотивированные возражения относительно достоверности лишь одного из представленных истцом отчетов об оценке: N 71-05/2020 от 22 мая 2020 года, которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, ходатайствуя перед судом о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости в отношении данного объекта. При этом итоговая величина рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N, отраженная в отчете об оценке N 71-05/2020/1 от 29 мая 2020 года, административным ответчиком не оспаривалась. Как указано в возражениях на административное исковое заявление, административный ответчик соглашается с обоснованностью определенной оценщиком рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, при которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оба вышеназванных отчета об оценке исследованы и проанализированы судом первой инстанции на предмет соответствия требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что следует из содержания как протоколов судебных заседаний Вологодского областного суда от 27 января 2021 года (л.д. 28-29 т.2) и 4 февраля 2021 года (л.д.-59 т.2); определения суда о назначении судебной оценочной экспертизы от 4 февраля 2021 года, так и итогового судебного акта, вынесенного по существу спора - решения суда от 7 мая 2021 года.

Исследовав и проанализировав отчет N 71-05/2020/1 от 29 мая 2020 года, которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что названный отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в частности, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки. Принимая во внимание, что административные ответчики названный отчет об оценке не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для пересмотра кадастровой стоимости здания гаража с котельной с кадастровым номером N и установлении ее в размере рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика - 945 000 рублей.

Вместе с тем, в связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности отчета N 71-05/2020 от 22 мая 2020 года, которым определена рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером N, суд в соответствии с вышеприведенными нормами процессуального законодательства принял решение о проведении судебной оценочной экспертизы с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, проведение которой поручено ФИО8

Согласно заключения эксперта N 06 от 31 марта 2021 года, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 71-05/2020 от 22 мая 2020 года, составленный оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информации", требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не соответствует. При составлении отчета не соблюдены требования ФСО, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости (нарушены пункты 5, 11 ФСО N 3, подпункты "г", "д" пункта 11, подпункт "в" пункта 22 ФСО N 7), а также допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости: факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены правильно, однако не приведены интервалы значений данных факторов; при проверке математических действий выявлена техническая ошибка; выявлены нарушения, которые приводят к неоднозначному толкованию отчета, так как использована непроверяемая, недостоверная и недостаточная информация.

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 694 939 рублей.

Изучив содержание отчета, представленного административным истцом, и заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, оценив их по правилам статей 84 и 168 КАС Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет об оценке, выполненный оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информации" не может быть принят в качестве достоверного и допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость административного здания с кадастровым номером N, в то время как экспертное заключение, выполненное по поручению суда экспертом ФИО8 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Эксперт ФИО9 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж с применением корректировок по каждому элементу сравнения и доходного подхода методом прямой капитализации; итоговое значение выведено путем согласования результатов применения названных подходов - путем введения для каждого из них соответствующих весовых коэффициентов.

Выбор экспертом подходов имеет соответствующее обоснование. Экспертом рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки и приведены мотивы отказа от использования затратного подхода (раздел 2.3.4.4 лист 80 заключения).

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В связи с чем, приведенные в апелляционной жалобе административного истца доводы о недостоверности результатов судебной экспертизы, мотивированные использованием экспертом-оценщиком лишь двух из трех доступных подходов, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы.

Подобранные для целей оценки три объекта-аналога (стр.50 заключения) близки к оцениваемому объекту по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22, 23 ФСО N 7.

В заключении имеются ссылки на источники информации, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности, в отличие от представленного административным истцом отчета об оценке.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к аналогам необходимых корректировок. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

С учетом изложенного, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающем рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Разрешая возникший спор, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства. Оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Вместе с тем, решение суда подлежит изменению в части установленной судом даты обращения АО "Вашкинский леспромхоз" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, так как зарегистрированное в суде 21 декабря 2020 года административное исковое заявление направлено в суд посредством почты 17 декабря 2020 года, что подтверждается находящимся в материалах дела почтовым конвертом (л.д. 231 т.1).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского областного суда от 7 мая 2021 года изменить в части даты подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Датой подачи акционерным обществом "Вашкинский леспромхоз" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N считать 17 декабря 2020 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи