Решение Московского городского суда от 18 августа 2021 г. по делу N 3а-1520/2021

18 августа 2021 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1520/2021 по административному исковому заявлению ОАО "РЖД" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "РЖД" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества

общей площадью 9 019 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003057:48, расположенного по адресу: адрес, 2, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма.

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 10/0420/1 от 09.11.2020 года, составленный оценщиком ООО "Южный региональный центр оценки - Веакон".

В ходе рассмотрения дела административный истец подал уточненное административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества согласно заключения судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных объектов определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 10/0420/1 от 09.11.2020 года, составленный оценщиком ООО "Южный региональный центр оценки - Веакон".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 19 апреля 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 38/05/2021-СЭ от 16 июня 2021 года, проведенной экспертом ООО "... ":

- отчет об оценке N 10/0420/1 от 09.11.2020 года, составленный оценщиком ООО "Южный региональный центр оценки - Веакон", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 9 019 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003057:48, расположенного по адресу: адрес, 2, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, возражений относительно выводов экспертного заключения не высказал.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы, заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 18 августа 2021 года отказано в назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 38/05/2021-СЭ от 16 июня 2021 года, подготовленное экспертом ООО "... ", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о некорректном расчете экспертом стоимости земельного участка объекта исследования методом остатка, не состоятельны.

В соответствии с п. 25 ФСО N 7 эксперт использует иную методологию расчетов и самостоятельно определяет метод оценки недвижимости, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Расчет в рамках доходного и сравнительного подхода рыночной стоимости объекта исследования произведен на основании рыночных данных.

Согласно п. 22 адрес N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При расчете доходным подходом методом остатка потенциальный валовый доход экспертом был рассчитан исходя из расчета арендной ставки, рассчитанной методом сравнения продаж наиболее схожих зданий или помещений с учетом ведения всех необходимых корректировок. Аналоги, сопоставимые со зданиями, расположенными на оцениваемом земельном участке, схожи по конструктивным элементам, возможному назначению и использованию помещений, зданий могут быть использованы под размещение детского сада, под образовательную функцию.

Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка применена и учтена в расчете. Таким образом, расчет методом остатка проведен корректно.

Доводы ответчика о том, что полученная экспертом стоимость в рамках сравнения продаж ниже рыночных цен, также не состоятельны.

В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки".

На стр. 58-58 Заключения экспертом приведен анализ фактических данных о продаже/аренде офисных объектов, по которому определен диапазон цен. Указанный ценовой диапазон является среднерыночным и отражает лишь крайние значения, а цены предложения могут быть как ниже, так и выше указанных значений, в зависимости от индивидуальных особенностей конкретного объекта. Рыночная стоимость - величина вероятностная (по определению) и всегда имеет определенный разброс (диапазон). Разброс цен объясняется, кроме указанных выше причин, недостаточной открытостью рынка (в виду оценки на ретроспективную дату) и тем фактом, что те данные, которые, например, предоставлены риэлтерскими агентствами, не проходят тщательную проверку и являются недостаточно однородными. Рыночная стоимость - это не цена предложения, а цена предполагаемой сделки, и эксперт обязан всегда это учитывать при работе с неоднородным рынком (разбросом ценовых предложений).

Указанные цены являются ценами предложений и должны быть в дальнейших расчетах скорректированы на торг. Цены, приведенные в анализе, не являются константой и подвержены различным влияниям внешних факторов (как временных, так и качественных), также имеет место ценовой разброс.

Согласно п. 22 б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Таким образом, экспертом были выбраны 3 объекта-аналога, относящиеся к одному сегменту, сопоставимые по основным ценообразующим параметрам.

Ответчик ссылается на "существенное различие по стоимости за единицу сравнения", однако, ценообразующего параметра "различие/схожесть по стоимости за единицу сравнения" для объектов недвижимости в оценочной практике не существует.

Приведенный диапазон выборки рецензента также имеет лишь крайние значения, и должен быть скорректирован как минимум на вид разрешенного использования, так как под зданиями расположен участок под детский сад, а также иных необходимых корректирующих поправок.

Учитывая информацию, приведенную выше, с применением указанных корректировок, полученная рыночная стоимость за единицу площади объекта исследования соответствует результату мониторинга рынка продажи аналогичных объектов.

Ссылка ответчика на отсутствие корректировки на плотность застройки, судом отклоняется.

В соответствии с п. 25 ФСО N 7 эксперт использует иную методологию расчетов и самостоятельно определяет метод оценки недвижимости, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно п. 22 адрес N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания".

Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода произведен экспертом на основании рыночных данных.

При расчете единого объекта недвижимости площадь земельного участка была учтена при введении корректировки на фактор масштаба на стр. 110 Заключения.

Кроме того, в направленных в адрес суда дополнениях к своим пояснениям, эксперт ООО "... "... указал, что выводы эксперта и рыночная стоимость объекта исследования, полученная в экспертном заключении, отличается от кадастровой стоимости и стоимости, определенной в досудебном отчете N 10/0420/1 от 09.11.2020 года, составленного оценщиком ООО "Южный региональный центр оценки - Веакон".

Данное отличие вызвано тем, что оценщиком не был учтен вид разрешенного использования объекта исследования - "Для эксплуатации здания в учебно-воспитательных целях и благоустройства территории, без права коммерческого использования и застройки", что указывает на невозможность использования объекта в коммерческих целях.

Как верно указал в экспертном заключении эксперт... (стр. 22 Заключения), оценщик при оценке в сравнительном подходе не применяет корректировку на вид разрешенного использования объекта в нарушение п. 5 ФСО N 3. Корректировка, применяемая экспертом в экспертном заключении, описана на стр. 108 Заключения и приведена в расчетах на стр. 109-111 Заключения.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломами о прохождении профессиональной переподготовки в Международной академии экспертизы и оценки, ФГБОУВПО "Оренбургский государственный университет", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 017527-1 от

13 сентября 2019 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N 10/0420/1 от 09.11.2020 года, составленного оценщиком ООО "Южный региональный центр оценки - Веакон", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

12 февраля 2021 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно положениям статей 103 и 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы.

Обращаясь в суд и представляя отчет об оценке, административный истец ссылался на нарушение его прав ответчиком установлением завышенной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

По результатам проведения в рамках административного дела судебной оценочной экспертизы судом было установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена в размере, который в значительной степени превышает установленную экспертом его рыночную стоимость.

Применительно к положениям Постановления Конституционного Суда РФ от

11 июля 2017 года N 20-П, суд, рассматривающий вопрос о распределении судебных расходов, должен установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Вместе с тем, если по результатам проведения в рамках административного дела судебной оценочной экспертизы судом будет установлено, что кадастровая стоимость объектов была определена в размере, который в значительной степени (более чем в два раза) превышает определенную экспертом рыночную стоимость объектов, суд вправе сделать вывод о том, что доводы истца о завышении кадастровой стоимости объекта недвижимости, на которых он настаивал при обращении в суд, нашли свое подтверждение при проведении судебной экспертизы.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности с подготовленным экспертом экспертным заключением, суд указывает, что в отношении данного объекта недвижимости имеются сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, поскольку кадастровая стоимость указанного объекта была определена в размере, который в значительной степени превышает определенную экспертом его рыночную стоимость и составляет разницу в 74, 8%, в связи с чем обязанность по несению расходов на проведение экспертизы в части определения рыночной стоимости данного объекта лежит на административном ответчике - Департаменте городского имущества адрес.

В такой ситуации, принимая во внимание, что настоящим решением требования административного истца удовлетворены, несмотря на то, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, при том, что доводы истца о завышении кадастровой стоимости, на которых он настаивал при обращении в суд, нашли свое подтверждение при проведении судебной экспертизы, суд взыскивает с административного ответчика - Департамента городского имущества адрес в пользу ООО "... " расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме сумма, согласно счета на оплату N 58 от 04 июня 2021 года, доказательств оплаты которого стороны суду на день рассмотрения административного дела по существу не представили.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 9 019 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003057:48, расположенного по адресу: адрес, 2, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ОАО "РЖД" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 12 февраля 2021 года.

Взыскать с Департамента городского имущества адрес в пользу ООО "... " расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме сумма.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов