Решение Московского городского суда от 06 сентября 2021 г. по делу N 3а-0315/2021

06 сентября 2021 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-315/2021 по административному исковому заявлению ООО "Фирма Ноев Ковчег" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "Фирма Ноев Ковчег" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 1 498, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0003011:1008, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма.

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 47/20 от 05.11.2020 года, составленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза Консалтинг оценка".

В ходе рассмотрения дела административный истец уточненное административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества не подал.

В судебном заседание представитель административного истца не явился, о дате и времени его проведения уведомлен надлежащим образом при назначении судебного разбирательства 16 февраля 2021 года, просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель Департамента городского имущества адрес - фио, представляющий также интересы Правительства адрес, в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных объектов определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 47/20 от 05.11.2020 года, составленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза Консалтинг оценка".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 9 декабря 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 60/20 от 8 февраля 2021 года, проведенной экспертом ООО "Экспертиза":

- отчет об оценке N 47/20 от 05.11.2020 года, составленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза Консалтинг оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 498, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0003011:1008, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма.

Впоследствии, определением суда от 26 мая 2021 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной оценочной экспертизы N 45/06/2021-СЭ от 19 июля 2021 года, проведенной экспертом ООО "... ":

- отчет об оценке N 47/20 от 05.11.2020 года, составленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза Консалтинг оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 498, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0003011:1008, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма.

Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их не объективными, представил возражения относительно выводов экспертного заключения.

Представитель административного ответчика согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы не представил, ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы не заявил.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение повторной оценочной судебной экспертизы N 45/06/2021-СЭ от 19 июля 2021 года, подготовленное экспертом ООО "... ", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от

29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Судом в материалы административного дела были приобщены замечания истца в отношении экспертного заключения, на которые экспертом были представлены подробные и мотивированные ответы.

С учетом изложенного, доводы истца о том, что в экспертном заключении эксперт без наличия на то достаточных оснований не согласился с выводами оценщика, подготовившего досудебный отчет об оценке объекта исследования, суд признает несостоятельными.

При проведении экспертизы отчета об оценке объекта исследования эксперт верно пришел к выводу о том, что в рамках сравнительного подхода, у использованных объектов-аналогов NN 1, 2 и 3 невозможно определить цену предложения на дату оценки. Оценщик использовал информацию с сайта https://zdanie.info, по данным которого указаны количество просмотров и период размещения объектов недвижимости без указания наличия/отсутствия изменений стоимости предложения. Поэтому, невозможно определить и подтвердить стоимость объекта на дату оценки, особенно в тех случаях, когда объявление размещено более 4 лет назад.

Так, объявление объекта-аналога N 1 размещено в 2015 году, объекта-аналога N 2 опубликовано в 2016 году, а объекта-аналога N 3 - в 2017 году. Как видно из дат размещения объявлений, срок экспозиции до даты оценки у объектов-аналогов NN 1 и 2 составляет более 2-3 лет.

Для подтверждения своих замечания эксперт дополнительно провел анализ предложений по продаже объектов-аналогов на других интернет сайтах. В результате анализа было выявлено:

- нежилое здание, выбранное в качестве объекта-аналога N 1 в 2017 году предлагалось к продаже по стоимости отличной от использованной оценщиком в своих расчетах по данным сайта https://afy.ru/moskva/kupit-torgovoe-pomeshchenie/800222771;

- нежилое здание, выбранное в качестве объекта-аналога N 3 в архивах объявлений ЦИАН предлагалось к продаже по стоимости отличной от использованной оценщиком в своих расчетах по данным сайтов https://www.cian.ru/sale/commercial/163690503/.

Таким образом, на основании изложенного, а именно наличия объявлений о продаже зданий, выбранных в качестве аналогов по отличной от используемой в расчетах цене, можно сделать вывод о том, что цены предложений в отчете об оценке могут быть неактуальны на дату оценки.

Также, истец утверждал, что графическая часть сайта https://zdanie.info позволяет проанализировать спрос и колебание цен предложений, что является неверным, так как графическая часть объявлений показывает только спрос (количество просмотров) без указания колебания цены, то есть наличие/отсутствие изменений в цене предложения.

Далее, объектом исследования является торговый центр, а в качестве объекта-аналога N 3 оценщик использует административное здание, которое при текущем использовании без проведения перепланировки не подходит под торговые цели, в том числе и под торговый центр. Данный вывод подтверждает фотоприложение внутренней отделки из сети интернет, где четко прослеживается кабинетная планировка и функционирование офисной функции, а не торговой. Фотоприложение и план здания взяты с сайта https://www.cian.ru/sale/commercial/260519493/.

Таким образом, можно сделать вывод о справедливости замечаний эксперта о несоответствии выбранного оценщиком в качестве объекта-аналога N 3 здания в рамках сравнительного подхода, в связи с различием по функциональному назначению с объектом исследования.

Кроме того, в соответствии с п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В ходе визуального осмотра объекта исследования (стр. 32-38 заключения эксперта), проведенного экспертом, было выявлено, что нежилое здание используется под торговую функцию и функцию общественного питания. На стр. 31 заключения эксперта представлено подробное описание фактического использования площадей здания - по данным технического паспорта и визуального осмотра торговые помещения расположены на 1 и 2 этажах, а на 3 этаже находится заведение общественного питания. Площадь помещений 1 этажа составляет 453, 2 кв.м, где 362, 2 кв.м является арендопригодной площадью; площадь помещений 2 этажа составляет 511, 5 кв.м, где 375 кв.м. является арендопригодной площадью; площадь помещений 3 этажа составляет 498, 1 кв. адрес есть вспомогательная площадь в здании - 35, 8 кв.м.

Таким образом, в соответствии с п. 20 ФСО N 7 эксперт правильно проводил определение стоимости по фактическому использованию нежилого здания, соответствующее торговому назначению с включением функции общественного питания.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломами о прохождении профессиональной переподготовки в Международной академии экспертизы и оценки, ФГБОУВПО "Оренбургский государственный университет", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 017527-1 от

13 сентября 2019 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N 47/20 от 05.11.2020 года, составленного оценщиком ООО "Независимая экспертиза Консалтинг оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

11 ноября 2020 года.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно положениям статей 103 и 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы.

Обращаясь в суд и представляя отчет об оценке, административный истец ссылался на нарушение его прав ответчиком установлением завышенной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

Применительно к положениям Постановления Конституционного Суда РФ от

11 июля 2017 года N 20-П, суд, рассматривающий вопрос о распределении судебных расходов, должен установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Вместе с тем, если по результатам проведения в рамках административного дела судебной оценочной экспертизы судом будет установлено, что кадастровая стоимость объектов была определена в размере, который в значительной степени превышает определенную экспертом рыночную стоимость объектов, суд вправе сделать вывод о том, что доводы истца о завышении кадастровой стоимости объекта недвижимости, на которых он настаивал при обращении в суд, нашли свое подтверждение при проведении судебной экспертизы.

Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки объекта с кадастровым номером 77:09:0003011:1008 были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено. Напротив, установленная экспертом рыночная стоимость данного объекта недвижимого имущества отличается от оспариваемой кадастровой стоимости лишь на величину в 9, 1%, что находится в пределах допустимых отклонений, в связи с чем обязанность по несению расходов на проведение экспертизы в части определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости лежит на административном истце.

В такой ситуации, принимая во внимание, что настоящим решением требования административного истца удовлетворены, несмотря на то, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, при том, что доводы истца о некотором завышении кадастровой стоимости, на которых он настаивал при обращении в суд, нашли свое подтверждение при проведении судебной экспертизы, а также учитывая, что обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы в силу положений ч. 5 ст. 247 КАС РФ возложена на административного истца, суд полагает законным взыскать с административного истца в пользу ООО "... " расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме сумма, согласно счета на оплату N 63 от 23 июня 2021 года, доказательств оплаты которого стороной истца суду на день рассмотрения административного дела по существу представлено не было.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 498, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0003011:1008, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "Фирма Ноев Ковчег" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 11 ноября 2020 года.

Взыскать с ООО "Фирма Ноев Ковчег" в пользу ООО "... " расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме сумма.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов