Решение Московского городского суда от 19 августа 2021 г. по делу N 3а-1653/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1653/2021 по административному исковому заявлению ЗАО "Мишелин-95Б" к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2020 года, УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Мишелин-95Б" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором с учетом дополнительного административного иска просит об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001094:24 по адресу: г.Москва, ул. Малый Каретный переулок, вл. 11-13, стр. 1, 2, 3, 4, 10, 11, равной рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2020 года в размере 308551287 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 9 марта 2021 года N30-21, подготовленный оценщиком ООО "МЕРКОН".

В судебное заседание представитель административного истца ЗАО "Мишелин-95Б" - Бандурина А.Е. не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без участия представителя, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске и дополнении к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Костандян К.Р. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - Кириченко Л.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле их представителей, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, и на основании акта ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 28 января 2020 года N02-394/20-1-ЗУ кадастровая стоимость по состоянию на 20 января 2020 г. в отношении спорного земельного участка составляет 478829342, 6 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 9 марта 2021 года N30-21, подготовленный оценщиком ООО "МЕРКОН". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 18 мая 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 22 июля 2021 года, проведенной экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В.:

- отчет об оценке от 9 марта 2021 года N30-21, подготовленный оценщиком ООО "МЕРКОН", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001094:24 по адресу: г.Москва, ул. Малый Каретный переулок, вл. 11-13, стр. 1, 2, 3, 4, 10, 11, по состоянию на 20 января 2020 года составляет 308551287 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 19 августа 2021 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 22 июля 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков и заинтересованного лица, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт исходил из фактического использования объекта исследования, совпадающего с разрешенным использованием, которое признано экспертом наилучшим и наиболее эффективным, что соответствует ФСО N7. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Фактор отношения объекта исследования к объектам культурного наследия не использовался экспертом, так как площадь культурного наследия в общей массе застройки земельного участка составляет 11, 9%. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Методология оценки экспертом не нарушена. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектом оценки по своим ценообразующим факторам, в том числе по виду разрешенного использования земельного участка, и дате оценки, в предложениях не учитываются необходимые корректировки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП-1 N233975 от 27 марта 2009 г.; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", что подтверждается квалификационным аттестатом N015329-1 от 26 октября 2018 года; является членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Союз Федерация Специалистов Оценщиков", регистрационный номер 00279 от 2 ноября 2016 года, а также действующим членом Экспертного совета некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Союз Федерация Специалистов Оценщиков"; гражданская ответственность эксперта застрахована; стаж работы в оценочной деятельности 9 лет, работает в должности эксперта - генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп".

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 20 января 2020 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной по состоянию на 20 января 2020 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 22 апреля 2021 года. Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство экспертной организации о возмещении расходов на оплату услуг эксперта в размере 120000 руб, судом установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка является не значительной, составляет 35, 56%, что явно не свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости, отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в допустимом диапазоне. Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка, возложено законом на административного истца, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд считает необходимым взыскать с административного истца расходы на оплату услуг эксперта в размере 120000 руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ЗАО "Мишелин-95Б" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001094:24 по адресу: г.Москва, ул. Малый Каретный переулок, вл. 11-13, стр. 1, 2, 3, 4, 10, 11, равной рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2020 года в размере 308551287 руб.

Датой обращения ЗАО "Мишелин-95Б" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 22 апреля 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с ЗАО "Мишелин-95Б" в пользу ООО "Роосконсалтгруп" расходы на оплату услуг эксперта в размере 120000 (сто двадцать тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 30 августа 2021 года.