Апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 сентября 2021 г. по делу N 66а-1041/2021

N 66а-1041/2021

Санкт-Петербург 8 сентября 2021 года

Второй апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 марта 2021 года по административному делу N 3а-115/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Геликония" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Геликония" (далее - ООО "Геликония", Общество) на основании договора аренды N323/16 от 14 октября 2016 года, заключенного с администрацией муниципального образования г.Салехард сроком по 3 октября 2026 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3138 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), код 4.2, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес"

В результате государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа, приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-О в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", утверждена кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 12 013 581 рубль 96 копеек.

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости участка завышенным, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Геликония", действуя через представителя, обратилось в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости, равной 6 407 796 рублей, представив в обоснование требований отчет об оценке N 670-10.2020 от 21 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" ФИО3

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности представленного истцом отчета об оценке, на основании мотивированных возражений Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки данного отчета об оценки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "ЭКО-Н" ФИО4

В соответствии с заключением эксперта N 3А-409/2020/ЭО/31-0221 от 25 февраля 2021 года, отчет об оценке земельного участка N 670-10.2020 от 21 октября 2020 года, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" (оценщик ФИО3), не соответствует положениям абзаца 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными ФЗ от 31 июля 2020 года N269-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки (нарушены пункт 5 ФСО N 3, пункты 10, 22 ФСО N 7).

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 635 395 рублей.

Признав заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 24 марта 2021 года, принятым в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворил, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы - 6 635 395 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 5 ноября 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 65 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного истца ООО "Геликония".

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Департамент имущественных отношений ЯНАО) ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения, ссылаясь на то, что заключение судебной экспертизы, выводы которой положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта и поэтому не может признаваться надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости.

В соответствии с положениями части 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации апелляционная жалоба на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, рассмотрена в судебном заседании судьей Второго апелляционного суда общей юрисдикции единолично.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованных лиц Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, администрации муниципального образования г.Салехард в заседание суда апелляционной инстанции не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 КАС Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1, 3, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Административный ответчик, возражающий против удовлетворения требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как указано в апелляционном определении ранее, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости арендуемого Обществом участка, ООО "Геликония" в обоснование требований представлен отчет об оценке N670-10.2020 от 21 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 407 796 рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки - 12 013 581, 96 рублей.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке вызвал у стороны административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ЭКО-Н" ФИО4

Согласно заключения эксперта N 3А-409/2020/ЭО/31-0221 от 25 февраля 2021 года, отчет об оценке земельного участка N 670-10.2020 от 21 октября 2020 года, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" (оценщик Грибанова М.С.), не соответствует положениям абзаца 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 31.07.2020 г. N269-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки - нарушены пункт 5 ФСО N 3, пункты 10, 22 ФСО N 7.

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 635 395 рублей.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, исследовав и оценив имеющиеся доказательства в совокупности по правилам статей 84, 168 КАС Российской Федерации, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объекта.

Изучив содержание заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Эксперт ООО "ЭКО-Н" ФИО4 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых участков на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки три объекта-аналога (таблица 9. на стр.44 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам в соответствии с требованиями ФСО N7 необходимых корректировок с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки). В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Приведенные в апелляционной жалобе административного ответчика замечания к заключению эксперта относительно недостоверности использованной экспертом информации об аналогах, так как стоимость некоторых из них предусматривает стоимость переуступки права аренды, а не аренды (аналогов N 2, N 3); необоснованности отказа эксперта от введения корректировки на дату предложения; некорректности введенной к цене объекта-аналога N 3 поправки на местоположение, а также применения необоснованного значения корректировки по фактору "скидка на торг", так как различия объекта-аналога N 2 с объектом оценки по виду разрешенного использования не сглажено, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы.

Заключение эксперта мотивировано, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта не имеется.

При проведении исследования экспертом использованы доступные данные из открытых источников, в соответствии с которыми были уточнены сведения по каждому объекту-аналогу. Сведения об объектах-аналогах получены экспертом из данных объявлений о продаже, исходя, в том числе, из допущения, что вся информация, указанная в объявлениях, используемая для определения рыночной стоимости исследуемого объекта, достоверна.

Довод административного ответчика о том, что цена переуступки и цена годовой аренды не являются тождественными, и эксперт необоснованно принял для расчетов цену предложения аналогов N 2 и N 3, подлежит отклонению, поскольку ценой будущей сделки является именно та цена, за которую правообладатель переуступает свое право, а не размер арендной платы за землю.

Иные же доводы административного ответчика о наличии в заключении эксперта недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости. О проведении повторной судебной оценочной экспертизы административный ответчик не ходатайствовал. В связи с этим само по себе несогласие административного ответчика с результатами судебной оценочной экспертизы не является основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного, оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающем рыночную стоимость объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу суд, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"; правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П, принимая во внимание, что в настоящем случае расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки (12 013 581, 96 рублей), с его установленной рыночной стоимостью (6 635 395 рублей) не достигает кратного значения - составило менее половины, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод ООО "Геликония", то судебные расходы обоснованно отнесены судом первой инстанции на административного истца, который не может быть признан стороной, выигравшей административный спор.

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно применены положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, всем юридически значимым обстоятельствам по делу дана правильная юридическая оценка, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий: