Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 31 августа 2021 г. по делу N 66а-2648/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего

Ходус Ю.А, Судей

Мироновой Н.В, Калугина Д.М, при секретаре

ФИО6, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Усмановой Мадины Гиниятовны к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 мая 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

административный истец Усманова М.Г. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, административный истец указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 462 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 766 050, 44 рублей.

Исходя из условий договоров аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и расчета годовой арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание порядок исчисления арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке N 2020_04_200 от 9 октября 2020 года, выполненный ИП Каскинова Х.В, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 365 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "РегионЗемОценка".

Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 42/11/20-ЗЭ от 19 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 566 000 рублей.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" равной его рыночной стоимости по результатам судебной экспертизы.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 мая 2021 года, административное исковое заявление Усмановой Мадины Гиниятовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 02.11.2020 года удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 462 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение продовольственных магазинов, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере 566 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

С вышеуказанным решением не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки. При определении рыночной стоимости предмета исследования не были применены необходимые корректировки, в качестве объектов аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого участка.

В нарушение принципа существенности п. 4 ФСО N 3 и принципа достаточности информации п. 19 ФСО N 1 в заключение эксперта отсутствуют описание улучшений оцениваемого предмета исследования, в результате чего не представляется возможным получить полное представление о предмете исследования и проверить корректность применения подходов и методов к оценке. Для определения наиболее эффективного использования предмета исследования эксперт не проанализировал его основные характеристики, ограничения по использованию, рыночную ситуацию, а также особенности практического использования аналогичных объектов на локальных рынках. Экспертное заключение вводит в заблуждение, относительно идентификации аналогов, отсутствует информация о кадастровых номерах объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход, экспертом использовались объекты-аналоги, которые не соответствуют по своим характеристикам исследуемому объекту недвижимости: значительное несоответствие площади предмета исследования и объектов-аналогов, а также инфраструктура спорного предмета исследования. Таким образом, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка в заключение эксперта является заниженной и определена экспертом некорректно.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договоров аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 155п-2014/58зем от 31 декабря 2014 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 462 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Из условий договоров аренды земельного участка и расчета годовой арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан от 18 октября 2019 N 1443 (ред. от 22.04.2020) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года.

Вышеуказанным Приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 766 050, 44 рублей.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке N 2020_04_200 от 9 октября 2020 года, выполненный ИП Каскинова Х.В, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 365 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением суда первой инстанции от 24 ноября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка".

Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 42/11/20-ЗЭ от 19 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 566 000 рублей.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, исходил из того, что заключение эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 42/11/20-ЗЭ от 19 марта 2021 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем, у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности и обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости объекта исследования; некорректно подобраны объекты аналоги, в силу чего итоговая рыночная стоимость земельного участка в заключение эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Как следует из исследовательской части заключения эксперта, объект исследования представляет собой земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение продовольственных магазинов, расположенный в центральной административной части города Сибай, в квартале, занимаемом преимущественно объектами среднеэтажной жилой застройки, социального и торгово-сервисного назначения, имеет хорошие подъездные пути наличие инженерной инфраструктуры (электричество, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение), на земельном участке расположен объект капитального строительства торгового назначения.

Согласно пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Учитывая цели и задачи использования результатов экспертизы, эксперт допускает, что объекты исследования условно свободны от застройки.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости объекта исследования.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 8 сентября 2021 года.

Председательствующий

Судьи