Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01 сентября 2021 г. по делу N 8Г-20292/2021[88-19774/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Тарасовой С.М, Камышановой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к Обухову А. В. о взыскании задолженности по арендной плате

по кассационной жалобе Обухова А. В. на решение Вачского районного суда Нижегородской области от 28 декабря 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 6 апреля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Тарасовой С.М.; судебная коллегия

установила:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, обратившись в суд, просило взыскать с Обухова А.В. задолженность по договору аренды земельного участка от 19 июля 2002 г. в размере 154 665, 48 руб, из которых задолженность по арендной плате за период с 1 октября 2015 г. по 24 января 2019 г. - 133 886, 74 руб, пени за период с 25 марта 2005 г. по 19 июля 2019 г. - 20 778, 74 руб.

В иске указал, что по условиям договора аренды земельного участка от 19 июля 2002 г. Обухову А.В. в аренду передан земельный участок площадью 58 кв.м по адресу: "адрес" (напротив "адрес"), - под временный сборно-разборный торговый павильон. Обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность. Истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды, 21 января 2019 г. договор аренды прекращён, однако задолженность осталась не погашенной.

Решением Вачского районного суда Нижегородской области от 28 декабря 2020 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 6 апреля 2021 г, с Обухова А.В. в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области взысканы задолженность по договору аренды земельного участка от 19 июля 2002 г. в размере 103 347, 26 руб, из которых задолженность по арендной плате за период с 23 марта 2017 г. по 24 января 2019 г. - 82 568, 52 руб, пени за период с 23 марта 2017 г. по 19 июля 2019 г. - 20 778, 74 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С Обухова А.В. в бюджет Вачского муниципального района Нижегородской области взыскана государственная пошлина в размере 3 266, 95 руб.

В кассационной жалобе Обухов А.В... просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 19 июля 2002 г. между администрацией г. Н. Новгорода (арендодатель) и ИП Обуховым А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 58 кв.м по адресу: "адрес" (напротив "адрес"), - под временный сборно-разборный торговый павильон.

Договор вступает в силу с государственной регистрации в Государственном учреждении юстиции Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 11 июня 2003 г. (пункт 2.1 договора).

Датой прекращения договора считается дата подписания акта приёма-передачи участка, подтверждённая в соглашении о расторжении договора. В случае не подписания соглашения, дата расторжения устанавливается в судебном порядке (пункт 7.4).

Арендатор обязан принять участок по акту приёма-передачи (пункт 3.4.1 договора).

Ответчик обязался своевременно вносить арендную плату, установленную договором (пункт 3.4.4). Арендная плата начисляется с подписания акта приёма-передачи участка (пункт 4.2).

Окончание срока действия договора не влечёт прекращения обязательств сторон по настоящему договору (пункт 9.2).

Арендатор обязан при прекращении договора освободить за свой счёт участок от временных строений и сооружений, принадлежащих арендатору на праве собственности и возвратить участок арендодателю по акту приёма-передачи (пункт 3.4.12).

Так как ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть договор в письменной форме, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с 11 июня 2003 г. договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно расчёту арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды (приложение N), арендная плата начисляется с даты подписания акта приёма-передачи и прекращается с даты, указанной в соглашении о прекращении договора. Арендатор в добровольном порядке ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября перечисляет арендную плату за текущий квартал на счёт УФК. В случае неуплаты с арендатора взимается пени в размере 0, 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

22 сентября 2018 г. Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области направило в адрес Обухова А.В. уведомление от 4 сентября 2018 г. об отказе от договора аренды земельного участка от 19 июля 2002 г. на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложением освободить участок от принадлежащих ему строений и сооружений, а также вернуть земельный участок по акту приема-передачи в 3-х месячный срок после получения данного уведомления.

Согласно отчёту об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором N следует, что указанное письмо 22 сентября 2018 г. прибыло в место вручение; 24 сентября 2018 г. осуществлена неудачная попытка вручения; 23 октября 2018 г. осуществлён возврат отправителю по иным обстоятельствам.

В установленный в уведомлении срок земельный участок по акту приёма-передачи не возвращён. На основании положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской федерации договор аренды земельного участка прекращён 24 января 2019 г.

Обязательства по внесению арендной платы ответчиком, начиная с 2016 г, исполнялись не надлежащим образом, последний платёж осуществлён за 4-й квартал 2015 г, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 133 886, 74 руб.

Удовлетворяя в части заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды за период с 23 марта 2017 г. по 24 января 2019 г. в размере 82 568, 52 руб, а также пени в сумме 20 778, 74 руб. с учетом применения исковой давности по требованиям за период до 23 марта 2017 г, о чем заявлено стороной ответчика.

С изложенными выводами согласился суд апелляционной инстанции, отклонив доводы стороны ответчика о то, что он более трех лет не использовал земельный участок, был лишён такой возможности в связи со строительством и вводом в эксплуатацию автомобильной дороги, проложенной по арендованному участку.

При этом указал, что по условиям договора аренды арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней, уведомление с указанием причин расторжения. В этом случае арендатор возвращает участок по акту приёма-передачи (пункт 3.3.7 договора).

Арендатор имеет право требовать в одностороннем порядке досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендодателю, если:

- арендодатель создаёт препятствия в использовании участка;

- участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при подписании акта приёма-передачи;

- участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению. В этом случае арендатор возвращает земельный участок по акту приёма-передачи аренды (пункт 3.3.8 договора).

Арендатор имеет право, в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, требовать досрочного расторжения договора и возмещении убытков (пункт 3.3.9).

При этом письмом от 9 октября 2015 г. ООО Проектный институт "Волгаавтодорпроект" уведомило ИП Обухова А.В. о том, что по заданию ГКУ НО "Главное управление автомобильных дорог" разрабатывает проектную документацию по объекту "Развитие дорожно-транспортной инфраструктуры в районе строительства стадиона для проведения Чемпионата мира по футболу в "адрес" в 2018 г. ("адрес", дорога по Волжской набережной, дорога от "адрес" до "адрес", пешеходные переходы в разных уровнях)". Проектом предусмотрен демонтаж торгового павильона, принадлежащего ИП Обухову А.В, и отчуждение земельного участка под ним.

Письмом от 12 ноября 2015 г. ИП Обухов А.В. сообщил, что после положительного прохождения экспертизы проекта по благоустройству "адрес" и открытии финансирования по нему ответчик будет готов предварительно согласовать демонтаж мини-магазина при условиях, если будет сделан расчёт компенсационных выплат на основании рыночной оценки отчуждаемого имущества, арендуемой земли и упущенной выгоды от закрытия бизнеса; будет гарантирована оплата юридических услуг, если таковые будут необходимы, при закрытии бизнеса; будет предусмотрена выплата за демонтаж, вывоз и утилизацию указанного мини-магазина в размере 175 000 руб.; извещение о закрытии мини-магазина должно быть не ранее, чем за 3 месяца.

Письмом от 30 ноября 2015 г. ООО Проектный институт "Волгаавтодорпроект" уведомило ИП Обухова А.В, что для расчёта рыночной стоимости убытков и упущенной выгоды, вызванных отчуждением названного имущества, необходимо представить информацию о величине прибыли за текущий отчётный год, полученной от осуществления хозяйственной деятельности.

Из ответа администрации г. Нижнего Новгорода от 30 октября 2020 г. на запрос суда следует, что по сведениям автоматизированной систему градостроительной информации 22 мая 2018 г. Министерством строительства Нижегородской области ГКУ НО "Главное управление автомобильных дорог" выдано разрешение на строительство 3 этапа названного выше линейного объекта.

Из ответа Министерства транспорта и автомобильных дорог Нижегородской области от 20 ноября 2020 г. следует, что разрешение на ввод объекта "Развитие дорожно-транспортной инфраструктуры в районе строительства стадиона для проведения Чемпионата мира по футболу в г. Нижнем Новгороде в 2018 г." получено 31 мая 2018 г.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, что Обухов А.В. заблаговременно был уведомлен о том, что занимаемый им земельный участок будет изъят для строительства автомобильной дороги. Однако, получив указанную информацию, арендатор не возвратил земельный участок, не обращался с требованиями о расторжении (прекращении) договора или о признании его недействительным, взимание арендной платы не оспаривал; ежегодно уведомлялся о ставках арендной платы за землю на следующий год, однако возражения не направлял.

Демонтаж павильона произведён 24 мая 2018 г. администрацией Канавсинского района г. Нижнего Новгорода.

Исходя условий договора аренды, а также того, что соответствующее соглашение о прекращении договора аренды между сторонами не заключалось, земельный участок по акту приёма-передачи арендодателю не передан, судебные инстанции пришли к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению по 24 января 2019 г.

Рассматривая дело в кассационном порядке, судебная коллегия с такими выводами согласиться не может по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы являются земельный налог и арендная плата (статья 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор, в силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данному делу с учетом заявленных исковых требований юридически значимыми обстоятельствами являлось выяснение вопросов о том, осуществлялось ли ответчиком фактическое пользование спорным земельным участком в соответствии с его назначением и условиями договора аренды, в какой конкретно период времени; имели ли место объективные и не зависящие от арендатора обстоятельства, препятствующие исполнению им своих обязательств и использованию участка в установленных договором аренды целях в течение всего периода действия договора аренды, а также имелось ли у истца право требования арендной платы в установленный судом период с учетом применения исковой давности.

Между тем, указанные обстоятельства при рассмотрении спора не были определены в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки суда.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не были устранены судом апелляционной инстанции.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования о законности и обоснованности в полной мере распространяются на апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия находит, что вынесенные по делу судебные постановления изложенным требованиям закона не отвечают.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 6 апреля 2021 г, которым оставлено без изменения решение Вачского районного суда Нижегородской области от 28 декабря 2020 г, подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 6 апреля 2021 г. отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Нижегородский областной суд.