Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 августа 2021 г. по делу N 66а-1260/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Рассказовой Г.В., Фофонова А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дораевой А.А., рассмотрела в открытом судебном заседании, административное дело N 3а-471/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000137-60) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭМБРОС-АВТО" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 31 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭМБРОС-АВТО" обратилось в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3171 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автомойки и автостоянки на 23 машиноместа, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере - 2490000 рублей.

В обоснование иска указало, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 г. составила 5115615, 75 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 31мая 2021 г. исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3171 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автомойки и автостоянки на 23 машиноместа, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере - 2637194 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Определено, что датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости следует считать 25января 2021 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

На данное решение администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края подана апелляционная жалоба.

Апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы в части выбора объектов-аналогов и применения корректировок, а также указывает на то, что рыночная цена существенно занижена, что нарушит право муниципального образования на получение арендных платежей.

В письменных возражениях на апелляционную жалобы представитель административного истца возражал против ее доводов.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ООО "ЭМБРОС-АВТО", администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра но Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая спор, суд, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, ООО "ЭМБРОС-АВТО" на основании договора аренды земельного участка N от 21 февраля 2019 г, заключенного с Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, на праве аренды сроком с 18 февраля 2019 г. по 17 февраля 2022 г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3171 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство автомойки и автостоянки на 23 машиноместа, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

Таким образом, административный истец, будучи арендатором спорного земельного участка, является плательщиком арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, а, следовательно, он вправе обращаться в суд с настоящим иском.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка и полагая ее завышенной, административный истец представил отчет независимого оценщика - ООО "Центр проектного управления" N от 6 ноября 2020 г, согласно которому рыночная стоимость заявленного в иске земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2490000 рублей

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из содержания изученного судебной коллегией отчета оценщика, анализ рынка земельных участков в юридически значимый период произведен не в полном объеме. Состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату.

Объекты-аналоги и представленная в отношении них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты.

С целью расчета рыночной стоимости спорных объектов, судом первой инстанции верно сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы производство которой поручено эксперту Ш. (сотруднику общества с ограниченной ответственностью "К-1").

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 22 апреля 2021 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 2637194 рублей.

Исследовав и проанализировав представленное заключение в совокупности с иными материалами дела, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности представленного отчета оценщика и рыночная стоимость объекта оценки была установлена на основании проведенной судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия признает данную позицию суда первой инстанции верной и соглашается с принятым за основу решения заключением судебной экспертизы.

Как следует из заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал из 17 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. Минеральные Воды, в качестве объектов-аналогов 4 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого.

Фактические сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

Доводы апеллятора о неправильности выбора экспертом объектов-аналогов, ввиду их несопоставимости, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как автором апелляционной жалобы не приведено доказательств неправильного применения объектов аналогов и их корректировок, поскольку все подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Вопреки позиции апеллятора, из материалов дела следует, что аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы: все земельные участки находятся в собственности, используются в промышленных целях, имеют возможность подключения коммуникаций, аналог N 1 расположен в промышленной зоне города на расстоянии более 1 км от автомагистрали, аналог N 2 расположен на окраине города на расстоянии менее 1 км от автомагистрали, аналог N 3 расположен в промышленной зоне города в непосредственной близости от автомагистрали, аналог N 4 расположен в районе крупных автомагистралей, вдоль федеральной трассы.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, классифицируя объекты-аналоги, суд пришел к верному выводу, что они относятся к одному сегменту рынка, следовательно, при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Необходимость использования примененных экспертом корректировок (размер корректировки на торг, на местоположение в пределах города, на расположение относительно автомагистралей) была подробно обоснована в тексте заключения и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, выводы эксперта сделаны на основании необходимой и проверяемой информации, идентифицирующей количественные и качественные характеристики объектов, выбраны верные методики расчета, сделанные с учетом особенностей соответствующего объекта и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В заключении представлен весь анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы сводятся к неаргументированным заявлениям без предоставления доказательств порочности экспертного заключения.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО N 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Вопреки доводам жалобы, оснований для назначения по делу повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает, поскольку имеющееся в деле заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности, оснований не согласиться с выводами эксперта у коллегии не имеется.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что заявляемый автором апелляционной жалобы для проведения повторной судебной оценочной экспертизы вопрос о соответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности не может являться предметом специальных познаний и быть основанием для проведения экспертизы, поскольку относится к числу юридически значимых обстоятельств и подлежит разрешению при рассмотрении спора по существу.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 31 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи