Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2021 г. по делу N 66а-3750/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-240/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества банк "Снорас" (далее - АО банк "Снорас") об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 7 июня 2021 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, возражения представителя административного истца по доверенности Киселевой А.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО банк "Снорас" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении принадлежащих ему на праве собственности:

-нежилого здания, площадью 89, 7 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес";

- нежилого здания, площадью 1022, 6 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес"

в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость в размере 10 861 727, 25 руб. и 123 706 284, 21 руб, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании на основании отчетов об оценке N и N от 14 сентября 2020 года, подготовленных "данные изъяты" в размере в размере 4 392 000 руб. и 12 946 000 руб. соответственно, что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 7 июня 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 89, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 3 507 523 рубля и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1022, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 28 996 756 рублей и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов жалобы указано, что административный истец выбрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку факт расхождения между результатами кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении прав и законных интересов административного истца.

Также указывает, что административный истец просит суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Апеллянт отмечает, что положенное в основу решения суда заключение повторной судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию, экспертом неверно определено фактическое использование оцениваемых объектов, не скорректирована стоимость объектов-аналогов по местоположению относительно центра города, что повлекло искажение рыночной стоимости объектов оценки.

Податель жалобы просил отменить состоявшееся по делу решение и проведя повторное экспертное исследование отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца по доверенности Киселева А.А. решение суда первой инстанции просила оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы без удовлетворения.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. О дате и месте слушания по делу извещены своевременно и надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых зданий не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, пришел к выводу об их удовлетворении, установив кадастровую стоимость спорных зданий в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия не может в полной мере согласится с выводами суда по следующим основаниям.

Правоотношения в области оспаривания юридическими лицами в городе Москве кадастровой стоимости нежилых зданий регулируются положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановлением Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

Право на обращение с административным иском в суд в порядке административного судопроизводства процессуальный закон связывает с необходимостью защиты нарушенных прав или оспариваемых прав, свобод и законных интересов административных истцов (статья 1 КАС РФ).

Именно по этому на административного истца подпунктом 4 части 2 статьи 125 КАС РФ возложена обязанность указать в административном исковом заявлении сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, нарушены.

Аналогичные требования установлены в статье 246 КАС РФ, согласно части 1 которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого одноэтажного кирпичного здания, площадью 89, 7 кв.м, с кадастровым номером N года постройки, расположенного по адресу "адрес" и нежилого одноэтажного кирпичного здания, площадью 1022, 6 кв.м, с кадастровым номером N, 1961 года постройки, расположенного по адресу "адрес"

Данные объекты недвижимости имеют централизованные коммуникации и расположены в районе "адрес", расстояние до ближайшей станции "данные изъяты" 1, 4 км, окружающая застройка смешанная, преимущественно производственно-складская и торгово-офисная.

Проанализировав выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 861 727, 25 руб. и 123 706 284, 21 руб. соответственно

Нарушение прав оспариваемой кадастровой стоимостью административный истец связывал с уплатой налога на имущество организаций, налоговая база по которому исчислялась административным истцом из кадастровой стоимости указанных нежилых зданий.

В силу требований части 1 и 2 статьи 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

В соответствии со статьей 1.1 Закона города Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

2.1) расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 кв. метров;

3) объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

3.1) жилых помещений, гаражей и машино-мест, учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета;

4) жилых помещений, гаражей и машино-мест, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету;

4.1) объектов незавершенного строительства;

4.2) жилых строений, садовых домов, хозяйственных строений или сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

5) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) и помещений в них, включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если указанные здания (строения, сооружения) предназначены для использования в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости и (или) фактически используются в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

6) нежилых помещений, находящихся в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если назначение таких помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП на каждый календарный год определяется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее- Перечень).

Поскольку указанный Перечень на 2019-2021 годы (период применения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости) включал в себя лишь здание с кадастровым номером N судом апелляционной инстанции был сделан запрос в Департамент экономической политики и развития города Москвы относительно включения спорных зданий в данный Перечень с указанием оснований для такого включения.

Из ответа на судебный запрос от 12 августа 2021 года N следует, что в соответствующие Перечни включено только здание с кадастровым номером N, исходя из его фактического использования, согласно акта от 12 сентября 2016 года N в свою очередь, здание с кадастровым номером N в Перечень не включено, поскольку его площадь менее 1000 кв.м, в связи с чем в отношении данного здания налог на имущество должен уплачиваться исходя из его среднегодовой стоимости.

То обстоятельство, что административный истец ошибочно уплачивал налог на имущество в отношении данного здания из его кадастровой стоимости, не является самостоятельным и достаточным основанием для возникновения права на оспаривание кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в отношении указанного здания, поскольку исправление допущенной налогоплательщиком ошибки, выразившейся в завышении налоговой базы по налогу на имущество, в рассматриваемом случае возможно в порядке, установленном статьей 78 НК РФ, а само по себе установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта налогообложения не может повлечь перерасчет налога, ввиду неверно определенной налогоплательщиком налоговой базы.

В силу пункта 1 части 1 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не установлено данным Кодексом, суд прекращает производство по административному делу в случае, если имеются основания, предусмотренные частью 1 статьи 128 названного Кодекса.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, судья отказывает в принятии административного искового заявления в случае, если из административного искового заявления об оспаривании нормативного правового акта, акта, содержащего разъяснения законодательства и обладающего нормативными свойствами, решения или действия (бездействия) не следует, что этими актом, решением или действием (бездействием) нарушаются либо иным образом затрагиваются права, свободы и законные интересы административного истца.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что установленная в отношении нежилого здания, площадью 89, 7 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес" кадастровая стоимость не затрагивает права или обязанности административного истца, поскольку из нее не подлежит исчислению налог на имущество организаций, решение Московского городского суда в части установления его кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости в соответствии с частью 4 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит отмене с прекращением производства по административному делу в указанной части на основании пункта 1 части 1 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Разрешая требования об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в отношении данного здания административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении нежилого здания, размер налоговой базы по которому рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, а следовательно, данной кадастровой стоимостью затрагиваются права и законные интересы административного истца.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N от 14 сентября 2020 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания была определена оценщиком по состоянию н 1 января 2018 года в размере 12 946 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда от 16 ноября 2020 года по ходатайству представителя административного истца, с учетом возражений стороны административного ответчика относительно достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости, назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 9 декабря 2020 года, выполненному экспертом ФИО5 отчеты об оценке N и N от 14 сентября 2020 года, подготовленные оценщиком "данные изъяты" не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта.

При этом выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки и нормы Закона об оценочной деятельности и не оспаривались участниками процесса.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 56 738 980 руб. Также данным заключением была определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N

С заключением эксперта не согласился представитель административного истца, указав, что рыночная стоимость нежилых зданий определена экспертом неверно, ввиду некорректного подбора объектов-аналогов и ходатайствовал о проведении повторной экспертизы.

Также свои возражения относительно выводов эксперта о рыночной стоимости зданий представила сторона административного ответчика, указав на некорректное определение доли земельного участка в составе ЕОН и недостоверный расчет корректировки на местоположение.

Суд первой инстанции, учитывая подтвержденную экспертом ФИО5 в письменных пояснениях ошибку при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, в применении корректировки на местоположение, назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту ФИО6

По результатам повторной судебной оценочной экспертизы, отраженным в заключении эксперта от 29 марта 2021 года, эксперт ФИО6 пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и произвел расчет рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере 28 996 756 руб.

Суд, в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости и удовлетворил иск, основываясь на выводах данного заключения.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такой оценкой по следующим основаниям.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости первым этапом оценки является идентификация объекта оценки, позволяющая получить полноценное понимание оцениваемого здания, выявить его ценообразующие характеристики. Данная идентификация проводится путем анализа правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, информации об объекте недвижимости, содержащейся в кадастре недвижимости, фонде данных государственной кадастровой оценки (далее-ГКО) и иных базах данных, например (ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования"), осмотра объекта оценки, а в случае если дата оценки ретроспективная также с использованием информации об объекте оценки из сети Интернет (сервисы Гугл карты и т.п.).

В большинстве случаев при проведении ГКО осмотр объектов оценки не проводится. Ограничения по объему имеющейся информации об объектах оценки, а также ограничения, связанные с применяемой методологией, в том числе группировка объектов, объем имеющейся в распоряжении оценщика рыночной информации и иные факторы, накладывают ограничения на возможности учета в рамках ГКО особенностей каждого конкретного объекта оценки. Проводимая в рамках споров о результатах определения кадастровой стоимости индивидуальная оценка объекта недвижимости позволяет снять данные ограничения и учесть индивидуальные характеристики объекта.

Из информации фонда данных ГКО, размещенной в соответствующем разделе на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko следует, что ГКО спорного здания проведена методом статистического моделирования, исходя из отнесения его к его к оценочной группе 4.1 Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория) исходя из следующей модели оценки: УПКС=exp(11.7897023248459 + 0.0312054141825564 * Коэффициент ценности территории (КЦТ)_2018 + 0.231303765873243 * метка(Торговый коридор_2018) + -6.0650815772063E-07 * Расстояние до исторического центра г.Москвы_2018 + -0.000103123159886123 * метка(Расстояние до ближайшей станции метро_2018) + -0.000122539605730507 * метка(Расстояние до ближайшей магистрали города, м._2018) + -0.053297625483346 * метка(Нахождение объекта в промышленной зоне_2018) + -0.024238145502441 * метка(Материал стен (итоговый)_2018) + 0.0187488726929338 * метка(Год постройки (итоговый)_2018) + -0.0549443061744252 * метка(Площадь_2018)).

Отнесение спорного здания к указанной оценочной группе обусловлено его включением в Перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как их кадастровая стоимость исходя из его фактического использования, согласно акта о фактическом использовании здания от 12 сентября 2016 года N подготовленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

Из истребованного по запросу суда апелляционной инстанции акта от 12 сентября 2016 года следует, что данное мероприятие было проведено без доступа в здание в связи с отказом в доступе сотрудниками охраны. В результате визуального осмотра комиссия установилачто все здание используется под размещение объектов бытового обслуживания. Так на фасаде здания размещена вывеска: автоэлектрик, автослесарь, ремонт глушителей, соответствующая реклама размещена в сети интернет (скриншот рекламного объявления и фотография фасада здания приведены в акте).

В судебном заседании представитель административного истца указывал, что здание используется под размещение склада где хранятся вакцины, а расположенное в части здания предприятие занимается переводом автомобилей с бензинового на газовое топливо и не может быть отнесено к сегменту сервиса, так как является производством.

Однако с данными доводами судебная коллегия согласится не может, поскольку деятельность по техническому обслуживанию и ремонту автомототранспортных средств и их составных частей относится к предпринимательской деятельности, а автосервисные и авторемонтные здания и помещения являются отдельным подсегментом коммерческой недвижимости.

Оценивая спорное здание по состоянию на 1 января 2018 года эксперт ФИО5 отнес его к указанному сегменту. Допрошенный судом апелляционной инстанции ФИО5 пояснил, что лично выходил на осмотр оцениваемого здания, по результатам которого им было установлено, что фактически здание используется для размещения предприятий автосервиса. В здании находилось ремонтируемые автомобили, оно имело соответствующие вывески, наличие авторемонтных мастерских подтверждено рекламой в сети интернет, в том числе на собственных сайтах компаний, и указанием на Яндекс-картах (автотехцентр "данные изъяты" -сеть газовых и автотехцентров, атосервис, автотехцентр "данные изъяты") свидетельствующие о наличии в нем автосервисных и авторемонтных мастерских. Соответствующая фототаблица приведена экспертом в заключении. Каких либо помещений характерных для размещения складских предприятий он в здании не обнаружил.

Из заключения эксперта следует, что диапазон рыночных цен по сегменту зданий, используемых для размещения объектов для обслуживания автотранспорта на рынке Москвы составляет от 71 284 руб./кв.м. до 150 000 руб./кв.м. (с учетом стоимости земельного участка и без учета скидки на торг), в подтверждение данного диапазона эксперт в заключении представил таблицу 9 с выборкой 7-ми подобных объектов.

Подобранные экспертом в целях расчетов рыночной стоимости объекты аналоги относятся к одному сегменту с оцениваемым зданием, так как также используются под предприятия автосервиса, дополнительные фотографии данных аналогов представлены экспертом в суд апелляционной инстанции, сопоставимы по основным ценообразующим характеристикам, в том числе по местоположению.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемая здания по расчетам эксперта ФИО5 составила 55 485 руб./кв.м, что сопоставимо с диапазоном цен на данный тип недвижимости.

Доводы сторон о некорректном подборе экспертом ФИО5 объектов -аналогов, неведение корректировки на местоположение судебная коллегия отклоняет. На все различия в основных ценообразующих характеристиках эксперт ввел необходимые корректировки. Что касается довода об ошибочном определении доли земельного участка в составе ЕОН, то размер доли земельного участка определен экспертом по максимально допустимому справочному показателю (Справочник оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера) с учетом состояния объекта оценки и его класса.

В свою очередь, эксперт ФИО6 оценивая спорное здание, отнес его к сегменту производственно-складской недвижимости, приведя фотографии оцениваемого объекта на март 2021 года, согласно которым в ряде помещений размещены стеллажи и полеты для хранения.

Рыночная стоимость данного здания по расчетам эксперта составила 28 996 786 руб. или 28 355 руб./кв.м.

Между тем, с учетом ретроспективной даты оценки отнесение здания к данному сегменту рынка, по мнению судебной коллегии не может быть признано обоснованным, поскольку в таковом качестве, оно на дату оценки несмотря на представленные суду договоры аренды, оно не использовалось. Поскольку здания производственно-складского назначения согласно анализа рынка имеют стоимость значительно ниже, чем здания, используемые под размещения предприятий автосервиса, постольку судебная коллегия приходит к выводу о неверном определении экспертом ФИО6 сегмента рынка к которому относится оцениваемый объект и как следствие занижению рыночной стоимости оцениваемого здания, ввиду подбора несопоставимых по назначению объектов -аналогов.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером N судебная коллегия приходит к выводу, что ни отчет об оценке, ни повторное экспертное заключение не могут быть положены в основу решения о рыночной стоимости, поскольку отчет об оценке выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что подтверждено заключениями как первичной, так и повторной экспертиз, а в повторном экспертном заключении неверно определен сегмент рынка оцениваемого объекта, что также повлекло некорректное определение рыночной стоимости здания.

В свою очередь, оценивая заключение эксперта ФИО5 судебная коллегия считает, что по форме и содержанию данное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полученное экспертом за 1 кв.м. находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка к которому относится объект оценки.

Доводы лиц, участвующих в деле о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы судебная коллегия отклоняет, поскольку сторонами не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности данного заключения, а несогласие сторон с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению лиц, участвующих в деле, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, следовательно, оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

При таких обстоятельствах постановленное в отношении нежилого здания, площадью 1022, 6 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" судебное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит изменению с установлением такой стоимости по результатам экспертного заключения, подготовленного экспертном ФИО5

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 7 июня 2021 года в части установления кадастровой стоимости нежилого здания, площадью 89, 7 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года - 3 507 523 руб. отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

Решение Московского городского суда от 7 июня 2021 года в части установления кадастровой стоимости нежилого здания, площадью 1022, 6 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес" по состоянию на 01.01.2018 в размере 28 996 756 руб. изменить.

Установить по состоянию на 01.01.2018 кадастровую стоимость нежилого здания, площадью 1022, 6 кв.м, с кадастровым номером N расположенного по адресу "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости 56 738 980 руб. в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: