Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2021 г. по делу N 66а-1333/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Демидчик Н.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-413/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000002-77) по административному исковому заявлению Стешенко Дмитрия Михайловича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, по апелляционной жалобе администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Стешенко Д.М, являясь собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, обратился с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере рыночной на основании отчета независимого оценщика от 16 ноября 2020 г. N.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает его интересы, как налогоплательщика.

Решением Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г. административные исковые требования Стешенко Д.М. удовлетворены.

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, равной рыночной стоимости в отношении следующих объектов: с кадастровым номером N, площадью 808, 8 кв. м, назначение: нежилое, наименование: административное, торговое строение, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости - 13380000 рублей по состоянию на 5 февраля 2019 г.; с кадастровым номером N, площадью 412, 9 кв. м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: цокольный этаж, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости - 7167000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости постановлено считать 24 декабря 2020 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В поданной на данное решение суда апелляционной жалобе представитель администрации города Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части установления кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером N, просит судебный акт отменить и принять по делу новый об отказе в удовлетворении исковых требований. Не соглашаясь с выводами судебной оценочной экспертизы, автор жалобы считает, что рыночная стоимость объекта определена экспертом с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что выводы, изложенные в заключении эксперта, являются недостоверными и необоснованными, а рыночная стоимость объекта, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Рыжикова Г.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стешенко Д.М, представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, заинтересованные лица Волкова И.А, Ковтунов А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом апелляционного рассмотрения является проверка судебного акта только в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости рыночной, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, Стешенко Д.М. в период с 9 декабря 2019 г. по 14 октября 2020 г. являлся собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 412, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

При таких обстоятельствах Стешенко Д.М. вправе обращаться в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 1 января 2019 г. составила 13293344, 87 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "Капитал Инвест" от 16 ноября 2020 г. N рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 5133000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы, регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов, неверно применены корректировки, нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта судом верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 7167000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости несоответствующим требованиям законодательства, и установив рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере7167000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии рыночной стоимости нормам действующего законодательства судебная коллегия отклоняет, поскольку они опровергаются исследованными материалами дела.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

В рамках применения сравнительного подхода эксперт обоснованно отобрал из 14 объектов в качестве объектов-аналогов 3 объекта, расположенных в одном населенном пункте, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Так, доводы о необоснованном применении экспертом понижающей корректировки на локальное местоположение при оценке сравнительным подходом объекта-аналога N 2, опровергаются представленными пояснениями и доказательствами того, что объект-аналог N 2 расположен в локации с повышенным автомобильным и пешеходным трафиком, в районе находящемся в непосредственной близости от культурного центра города, в то время как объект исследования расположен на расстоянии около 5 км от культурного центра города.

Не нашли подтверждения также и доводы о необоснованном применении понижающей корректировки на наличие красной линии у объекта-аналога N1, поскольку экспертом указано, что данная информация (относительно красной линии) была уточнена и подтверждена продавцом в ходе телефонного интервьюирования, что не запрещено федеральными стандартами оценки.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением верных и обоснованных корректировок.

Также обоснованно проведено экспертом исследование и в рамках доходного подхода. В данной части экспертное заключение содержит обоснование учета арендопригодных площадей исследуемого объекта и экономически обоснованный расчет арендной платы за 1 кв. м. В приведенных расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он был допрошен судом при рассмотрении дела в первой инстанции, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, при изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО N 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат. Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи