Решение Московского городского суда от 23 сентября 2021 г. по делу N 3а-1877/2021

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Казакова М.Ю., при секретаре Устинове Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1877/2021 по административному исковому заявлению Московского регионального союза потребительской кооперации к Государственному бюджетному учреждению "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" об оспаривании решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, УСТАНОВИЛ:

Московский региональный союз потребительской кооперации (далее - МСПК) обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением к ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", в котором просит признать незаконным отказ ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 19 апреля 2021 года N 124/21 в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:5; обязать ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" произвести перерасчет кадастровой стоимости земельного участка 77:02:0009003:5 с учетом вида разрешенного использования земли, установленного постановлением Правительства Москвы от 2 марта 2020 года N 154-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 120-ПП" (далее - постановление Правительства Москвы N 154-ПП).

Свои требования МСПК мотивировал тем, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:5 в размере 1 952 485 853, 4 рублей определена административным ответчиком на основании статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" актом об определении кадастровой стоимости от 6 апреля 2020 года N 02-3216/20-1-ЗУ по состоянию на 23 марта 2020 года. При определении кадастровой стоимости административный ответчик применил коэффициент ценности территории коммерция - 4.5648056135284, исходя из отнесения земельного участка к группе 4 "Объекты коммерческого назначения", подгруппы 4.1 "Объекты коммерческого назначения, за исключением объектов придорожного сервиса (основная территория)". В соответствии с постановлением Правительства Москвы N 154-ПП земельный участок имеет вид разрешенного использования 6.2 тяжелая промышленность, 6.2.1 автомобилестроительная промышленность, 6. 3Легкая промышленность, 6.3.1 Фармацевтическая промышленность, 6.4 Пищевая промышленность, 6.5 Нефтехимическая промышленность, 6.6 Строительная промышленность, 6.7 Энергетика, 6.8 Связь, 6.11 Целлюлозно-бумажная промышленность. Однако, административный ответчик при определении кадастровой стоимости использовал сведения о виде разрешенного использования земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости - "для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров".

Вместе с тем, по мнению административного истца, данные сведения были использованы при определении кадастровой стоимости ошибочно, поскольку в особых отметках содержится запись "Сведения о видах разрешенного использования имеют статус: "Актуальные незасвидетельствованные", что указывает на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости достоверных сведений о виде разрешенного использования земельного участка, что делало обязательным для административного ответчика получение информации о виде разрешенного использования из Правил землепользования и застройки.

Таким образом, административный истец полагает, что при определении кадастровой стоимости земельного участка допущена ошибка, выразившаяся в неверном определении вида разрешенного использования земельного участка. 19 марта 2021 года МСПК обратилось в ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка. Решением ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 19 апреля 2021 года N 124/21 МСПК отказано в перерасчете кадастровой стоимости. Данное решение истец считает незаконным.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в настоящем судебном заседании требования считал не обоснованными, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель заинтересованных лиц Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы полагал, что оспариваемое решение ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" принято в соответствии с действующим законодательством, оспариваемая кадастровая стоимость не подлежит пересчету, в удовлетворении требований административного истца просил отказать.

Представители заинтересованных лиц ГУП г. Москвы "Центр Сити", ООО "Северный капитал", Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" и представителя заинтересованных лиц Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Вопросы производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулированы главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

-недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

-установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Пунктом 22 статьи 21 названного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде и в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьей.

Судом установлено, что МСПК является арендатором части земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:5, расположенного по адресу: адрес, предоставленный последнему в пользование на основании договора аренды от 24 февраля 1994 года N М-02-012982 для эксплуатации складских и административно-бытовых помещений.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года установлена для земельного участка в размере 2 101 341 521, 04 руб.

Решением Московского городского суда от 14 октября 2019 года по административному делу N 3А-1957/2019

удовлетворено административное исковое заявление МСПК, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:5 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 158 640 000 руб.

В связи с изменением площади земельного участка, актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" об определении кадастровой стоимости от 6 апреля 2020 года N 02-3216/20-1-ЗУ, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:5 определена по состоянию на 23 марта 2020 года в размере 1 952 485 853, 40 руб.

Также из материалов дела следует, что спорный земельный участок оценен в составе группы 4 "Объекты коммерческого назначения", подгруппы 4.1 "Объекты коммерческого назначения, за исключением объектов придорожного сервиса (основная территория)".

19 марта 2021 года административный истец обратился в ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 19 апреля 2021 года N 124/21 в перерасчете кадастровой стоимости отказано.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона N 237-ФЗ приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" введены в действие соответствующие Методические указания, (далее - Методические указания (приведены в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемой кадастровой оценки)) определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости в силу прямого указания подпункта 2 пункта 1 статьи 3 Федерального закона N237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

адрес характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 1.10).

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости.

В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования (пункт 1.8).

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка установлена категория: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - "для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров".

Именно такой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка и на дату проведения кадастровой оценки - 23 марта 2020 года правообладателем изменен не был.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

Одним из принципов ведения ЕГРН является достоверность содержащихся в нем сведений (часть 1 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ).

Сведения о категории и разрешенном использовании земельного участка указываются в документах на землю, содержатся в ЕГРН и приводятся в выдаваемой выписке из ЕГРН (пункты 3, 4 части 5 статьи 8, часть 1 статьи 21, часть 6 статьи 62 Федерального закона N 218-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления конкретных видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 ГрК РФ, подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Информацию о виде разрешенного использования объекта оценки при проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение получает из ЕГРН (пункт 2.2 Методических указаний).

Пунктом 3.1 Методических указаний предусмотрено, что для целей Указаний вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов.

Из материалов дела следует, что во исполнение предписаний пункта 3.1 Методических указаний, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" направило в Департамент городского имущества города Москвы соответствующий запрос.

Согласно ответу на указанный запрос Департамента городского имущества города Москвы вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует виду разрешенного использования "Деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий, делового и коммерческого назначения" 4. (Сегмент "Предпринимательство" код 04:010).

Действовавшим по состоянию на 23 марта 2020 года, то есть на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и утратившим силу в связи с изданием Приказа Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15 декабря 2020 года N 61482) было установлено, что наименованию вида разрешенного использования "Предпринимательство" соответствуют такие виды деятельности как - размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10, Классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно пункту 9.2.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Методическим указаниям: 1 сегмент "Сельскохозяйственное использование"; 2 сегмент "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"; 3 сегмент "Общественное использование"; 4 сегмент "Предпринимательство"; 5 сегмент "Отдых (рекреация)"; 6 сегмент "Производственная деятельность"; 7 сегмент "Транспорт"; 8 сегмент "Обеспечение обороны и безопасности"; 9 сегмент "Охраняемые природные территории и благоустройство"; 10 сегмент "Использование лесов"; 11 сегмент "Водные объекты"; 12 сегмент "Специальное, ритуальное использование, запас"; 13 сегмент "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"; 14 сегмент "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах.

Таким образом, при определении оспариваемой кадастровой стоимости, земельный участок справедливо оценен в составе группы 4 "Объекты коммерческого назначения", подгруппы 4.1 "Объекты коммерческого назначения, за исключением объектов придорожного сервиса".

Обосновывая свою правовую позицию, административный истец ссылается на то, что постановлением Правительства Москвы N 154-ПП в постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N120-ПП "Об утверждении Правил землепользования и застройки Москвы" внесены изменения, в результате чего спорный земельный участок стал иметь виды разрешенного использования 6.2 тяжелая промышленность, 6.2.1 автомобилестроительная промышленность, 6. 3Легкая промышленность, 6.3.1 Фармацевтическая промышленность, 6.4 Пищевая промышленность, 6.5 Нефтехимическая промышленность, 6.6 Строительная промышленность, 6.7 Энергетика, 6.8 Связь, 6.11 Целлюлозно-бумажная промышленность, в связи с чем полагал правильным отнесение принадлежащего ему на праве аренды земельного участка к сегменту 6. "Производственная деятельность".

С такой позицией административного истца согласиться нельзя.

Определение кадастровой стоимости согласно пункту 1.19 Методических указаний включает в себя ряд мероприятий, в том числе группировку объектов недвижимости в оценочные группы.

Согласно пункту 9.1 Методических указания для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Пунктом 3.2 Методических указаний установлено, что вид использования объекта недвижимости для целей Указаний определяется с учетом:

1) вида разрешенного использования земельного участка;

2) вида разрешенного использования ОКС, в том числе на основе технической документации на него;

3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.

Таким образом, поскольку данный перечень является закрытым, на бюджетное учреждение не возложена обязанность при определении вида использования объекта недвижимости учитывать градостроительные регламенты.

Использование же сведений об утвержденных документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки (п. 6.6. Методических указаний) при проведении оценочного зонирования имеет иную цель, определенную п. 6.2 указаний - представление информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости.

Вопросы использования земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки, урегулированы статьей 85 ЗК РФ.

Так, часть 3 данной статьи устанавливает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

-виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

-их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Учитывая, что документы территориального планирования определяют в том числе стратегию градостроительного развития территорий и содержат долгосрочные ориентиры их развития, реализуемые в течении времени, а так же тот факт, что доказательств невозможности правомерного использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, в частности для размещения объектов коммерческого назначения в порядке статьи 85 ЗК РФ административным истцом представлено не было, суд приходит к выводу о том, что расчет кадастровой стоимости, исходя из отнесения спорного земельного участка к подгруппе 4.1 оценочной группы 4 произведено бюджетным учреждением верно.

Следует отметить, что пределы правомерного, в рамках допустимых законом, использования земельного участка в силу требований статьи 42 ЗК РФ, определяет его собственник, при этом, за использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и (или) установленным разрешенным использованием частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность.

Регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 октября 2015 года N 2317-О).

В рассматриваемом случае, административный истец был вправе после вступления в силу Правил землепользования и застройки сохранить существующий в отношении земельного участка вид разрешенного использования, либо изменить его в соответствии с градостроительным регламентом. Последнее повлекло бы за собой перерасчет кадастровой стоимости на основании статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ.

Суд отмечает, что невозможность осуществления на земельном участке ввиду изменения территориальной адрес землепользования и застройки одного из разрешенных видов деятельности может оказать влияние на его рыночную стоимость, однако данное обстоятельство является уникальным ценообразующим фактором объекта недвижимости и не могло быть учтено при массовой оценке, в связи с чем, такая кадастровая стоимость может быть оспорена административным истцом путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков; такая оценка, среди прочего, учитывает местоположение объекта, его удаленность от рекреационных, инфраструктурных объектов; преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой (Постановление от 15 февраля 2019 года N 10-П; Определение от 3 июля 2014 года N 1555-О).

Соответственно, при определении кадастровой стоимости земельного участка методом массовой оценки в силу объективных причин невозможен учет всех индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, его потребительских качеств и экономической привлекательности; такой учет осуществляется при определении рыночной стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, в рамках действующего правового регулирования предусмотрены разные правовые механизмы для оспаривания государственной кадастровой оценки земельного участка и пересмотра кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного искового заявления МСПК следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Московского регионального союза потребительской кооперации - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков

Решение изготовлено в окончательной форме 4 октября 2021 года