Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2021 г. по делу N 66а-900/2021

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1174/2020 (23OS0000-01-2020-000880-77) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 19 октября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, суд

установил:

Административный истец акционерное общество "Тандер" (далее-АО "Тандер"), являясь собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 5263 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке N от 15 мая 2020 г, подготовленного ИП К.

В обоснование иска административный истец указал, что установленная кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 19 октября 2020 г, принятым в порядке упрощенного (письменного) производства административный иск удовлетворен частично.

В отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5263 кв. м, расположенного по адресу "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 90490000 рублей. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N постановлено считать 17 августа 2020 г.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета Краснодарского края. По мнению автора апелляционной жалобы, положенное в основу решения суда заключение эксперта выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца представлены письменные возражения.

Лица участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, ходатайств об отложении не предоставили.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, и возражений на неё, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5263 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

При рассмотрении данного дела суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Судом первой инстанции верно применены положения пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которых налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5263 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) по состоянию на 1 января 2018 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 127339605, 31 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 г.

Таким образом, принимая во внимание, что АО "Тандер" является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, а результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации, следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что результаты кадастровой оценки могут быть оспорены истцом в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества является завышенной, административный истец представил вышеуказанный отчет N N от 15 мая 2020 г, подготовленный ИП К.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ознакомившись с содержанием представленного отчёта суд второй инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции.

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов. Неверно применены корректировки. Оценщиком нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

Таким образом, разрешая спор, в судебном решении от 19 октября 2020 г, суд первой инстанции правильно не принял как достоверное доказательство данный отчет оценщика.

Устанавливая кадастровую стоимость недвижимости в размере 90490000 рублей, на основании заключения судебной оценочной экспертизы N от 1 октября 2020 г, выполненного экспертом ООО "Южная независимая оценочная компания" Кр, суд посчитал указанное заключение соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.

Между тем, в ходе опроса в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперта ООО "Южная независимая оценочная компания" Кр. судом апелляционной инстанции была выявлена неясность и неполнота в расчетной и описательной части мотивировочного раздела заключения.

Указанная неясность экспертного заключения была устранена посредством назначения судом апелляционной инстанции по делу дополнительной экспертизы, в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ, в силу которой если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 30 июля 2021 г. N 66а-900/2021, проведенной экспертом Кр, сотрудником ООО "Южная независимая оценочная компания", рыночная стоимость на дату оценки составила 90490000 рублей. Экспертом при этом были устранены замечания по экспертному заключению N 3а-1174/2020 от 1 октября 2020 г.

Оценив экспертное заключение с учетом допроса эксперта и назначенной в суде апелляционной инстанции дополнительной экспертизы Третий апелляционный суд общей юрисдикции приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, отказ от затратного и сравнительного подходов обоснован, а также отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Доводы апелляционной жалобы совпадают с возражениями на заключение экспертизы, представленными в суде первой инстанции, по доводам которых была назначена дополнительная экспертиза, экспертом даны ответы в заключении и в письменных дополнениях.

Как следует из заключений, определение экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода методом капитализации доходов является мотивированным и корректным.

Отказ от применения затратного подхода верно обоснован тем, что рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, и имеется возможность применения доходного подхода, что полностью согласуется с положениями пункта 24 "в" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", из которого следует, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка. Сравнительный подход не применялся ввиду отсутствия сходных объектов-аналогов, предложенных к продаже на дату оценки, позволяющих их использовать в рамках исследования сравнительным подходом.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, эксперт использовал в расчетах 4 объекта-аналога, применил корректировки на торг, дату продаж, площадь обоснование которых подробно приведено в заключении. При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 16, 25%. При проверке содержащихся в расчетной таблице сумм и показателей параметров судом апелляционной инстанции включение НДС не выявлено.

Вопреки утверждению автора апелляционной жалобы подобранные экспертом объекты-аналоги для исследования в рамках доходного подхода являются сходными с объектом экспертизы и могли использоваться в расчетах.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

Подобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка - "коммерческая недвижимость" и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, в том числе по такому фактору как "местоположение", отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Площадь и тип объектов как встроенных помещений и отдельно-стоящих зданий, в рассматриваемом случае не является основным ценообразующим фактором, поскольку исходя из принятой экспертом модели расчета (из условий сдачи объекта в аренду по метражу) фактор масштаба не влияет на стоимость аренды. Также ничем не подтверждено влияние на арендную ставку того обстоятельства, что аналоги относятся к числу отдельно стоящих зданий либо встроенных помещений.

Отсутствие корректировки на этажность для объектов-аналогов не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, поскольку данный фактор не является ценообразующим.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с размером корректировки на торг в размере 14, 1%, судом апелляционной инстации отклоняются, поскольку использование оценщиком максимальной скидки на торг в расширенном диапазоне (от 12, 6 до 14, 1%) подтверждается приведенным в отчете полным и подробным обоснованием.

Также обоснованно эксперт учел в ходе исследования поправку на стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости. Доля стоимости участка в составе объекта недвижимости учтена экспертом по среднему значению диапазона - 23% исходя из справочника оценщика недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, не являются противоречивыми и выводы эксперта относительно определения коэффициентов недозагрузки и операционных расходов, исходя из максимального значения показателя расширенных интервалов. В заключении приведено надлежащее обоснование выбранных математических значений с учётом масштаба объекта и слабого спроса на рынке. Данные суждения являются аргументированными и последовательными, изложенные в них доводы не допускают их неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

Таким образом, подателем апелляционной жалобы выводы судебной экспертизы от 1 октября 2020 г. N 3а-1174/2020 и дополнительной судебной оценочной экспертизы от 30 июля 2021 г.N 66а-900/2021 не опровергнуты, сведений об их порочности не представлено, доказательств подтверждающих несогласие с содержанием либо с размером определенной рыночной стоимости спорных объектов материалы дела не содержат.

Доказательств того, что их рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы от 1 октября 2020 г. N 3а-1174/2020 и дополнительной судебной оценочной экспертизы от 30 июля 2021 г.N 66а-900/2021, суду также не представлено. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции податель апелляционной жалобы о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просил.

Более того, постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П и от 5 июля 2016 г.N 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца суд апелляционной инстанции считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Формальные доводы апеллянта о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление налоговых платежей, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 19 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, в течение 6 месяцев.

Судья