Решение Московского городского суда от 04 октября 2021 г. по делу N 3а-0581/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-581/2021 по административному исковому заявлению Специализированный застройщик "МССЗ" (Акционерное общество) к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, УСТАНОВИЛ:

Специализированный застройщик "МССЗ" (Акционерное общество) (ранее наименование ОАО "Московский судостроительный и судоремонтный завод") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором с учетом дополнительного административного иска просит об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 5546000000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке от 26 декабря 2019 года NВ I М19-5, подготовленный оценщиком ООО "СК ЦЕНТР".

В судебном заседании представить административного истца Специализированный застройщик "МССЗ" (Акционерное общество) - Коршунова Е.Ю. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - Калинина Е.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - Кириченко Л.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, и актом ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" за NГ-2 от 1 марта 2019 года кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 г. в отношении спорного земельного участка составляет 7413736769, 9 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 26 декабря 2019 года NВ I М19-5, подготовленный оценщиком ООО "СК ЦЕНТР". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 19 января 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 19 марта 2021 года, проведенной экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков" Горисловым И.А.:

- отчет об оценке от 26 декабря 2019 года NВ I М19-5, подготовленный оценщиком ООО "СК ЦЕНТР", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4713678000 руб.

Определением суда от 12 мая 2021 года по ходатайству административных ответчиков и на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная оценочная судебная экспертиза, поскольку при исследовании заключения оценочной судебной экспертизы установлено, что принятые экспертом объекты-аналоги не соответствуют объекту исследования, не введены необходимые корректировки. Также суд учитывал значительное расхождение между кадастровой стоимостью и определенной в заключении рыночной стоимостью земельного участка (в 1, 5 раза).

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 9 августа 2021 года N655/2021, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В.:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5546000000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами повторной оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в повторной судебной экспертизе.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 4 октября 2021 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 19 марта 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков" Горисловым И.А, в части несоответствия отчета об оценке ООО "СК ЦЕНТР" от 26 декабря 2019 года NВ I М19-5 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 9 августа 2021 года N655/2021, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г..N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г..N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключениях судебных экспертиз выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта в повторной судебной экспертизе относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в повторной судебной экспертизе основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

В заключении повторной экспертизы экспертом проанализирован объект исследования, установлено, что земельный участок расположен в районе Нагатинской Затон ЮАО г..Москвы, на первой линии Москвы-реки. На территории ведется строительство фазы 2 Городского квартала "Ривер Парк", который будет относится к бизнес-классу жилья. На дату оценки строительные работы по возведению жилых корпусов ГК "Ривер Парк" практически еще не начались. При этом участок не был абсолютно свободным от строений - на участке оставалась часть объектов капитального строительства в соответствии с ГПЗУ - здания Московского судостроительного и судоремонтного завода. Земельный участок имеет площадь 146855 кв.м. и относится к категории "земли населенных пунктов", имеет множественный вид разрешенного использования, в том числе размещение жилых домов, благоустройство и озеленение придомовых территорий, размещение подземных гаражей, наземных автостоянок, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, для оказания гражданам медицинской помощи, для размещения спортивных клубов, спортзалов, бассейнов, размещение гостиниц и прочее. К земельному участку подведены все инженерные коммуникации. Эксперт произвел анализ рынка земельных участков в черте г..Москвы, пришел к выводу, что диапазон цен на земельные участки, расположенные в пределах МКАД по состоянию на дату оценки составил от 12600 руб./кв. до 82200 руб. /кв.м. и зависит от большого количества факторов, в том числе от наличия ГПЗУ, параметров разрешенной застройки, факта оплаты смены ВРИ и т.д. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом использованы сравнительный и доходный подходы.

При отборе объектов аналогов экспертом учитывались количественные и качественные характеристики, соответствующие объекту исследования, в том числе по классу жилья (выбраны жилые комплексы соответствующие бизнес-классу) и местоположению (выбраны объекты, расположенные на берегу реки Москва или других водных бассейнов Москвы), выявлено отсутствие свободных участков в черте г..Москвы, выставлены на продажу участки, представляющие собой застроенные территории под реконструкцию или реновацию. Вследствие этого отобрано три объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом исследования по своим характеристикам, в том числе по классу жилья, по местоположению, по виду разрешенного использования, площади, диапазону стоимости. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Полученная рыночная стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода находится в среднерыночном диапазоне от 36737 руб./кв.м до 69232 руб./кв.м, определенном экспертом на ст.107 заключения. В рамках доходного подхода эксперт определилразмер рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования в 37765 руб./кв.м, который находится в диапазоне возможной цены участка в рамках сравнительного подхода. Вследствие этого при согласовании результатов двух подходов эксперт обоснованно в качестве итогового значения рыночной стоимости принял результат только по доходному подходу в размере 5546000000 руб. (исходя из 37765 руб./кв.м.), а сравнительный подход использовал в целях определения диапазона стоимости участка. Методология оценки экспертом не нарушена. При таких обстоятельствах полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки.

Приведенные в замечаниях административными ответчиками предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки. Не нашли своего подтверждения доводы административных ответчиков о нарушении экспертом арифметической ошибки при расчете коэффициентов дисконтирования на 8 и 9 периоды. Расчет приведен экспертом на стр. 209 заключения в таблице 78 и не сдержит ошибок. График строительства объектов, принятый экспертом, приведен на стр.131 заключения в разделе 8.3.2.2. и соответствует Проектной декларации N77-002219 от 13 мая 2021 года, также экспертом произведен осмотр земельного участка 25 июня 2021 года, в ходе которого подтверждено соответствие принятого графика строительства фактическому состоянию дел на площадке, фотографии предоставлены в заключении на стрю.27-28 в разделе 3.4.3.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и повторной экспертизы соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 19 марта 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков" Горисловым И.А, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке ООО "СК ЦЕНТР" от 26 декабря 2019 года NВ IМ19-5 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 9 августа 2021 года N655/2021, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу соответственно выводы указанных судебных экспертиз.

При этом не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка заключение оценочной судебной экспертизы от 19 марта 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков" Горисловым И.А, поскольку экспертом в рамках доходного подхода приняты объекты аналоги с более низкой стоимостью, что повлияло на достоверность полученного результата. При этом необходимо отметить, что разница между рыночной стоимостью, полученной в рамках первичной экспертизы и повторной экспертизы, поставляет 17, 7%, находится в допустимом диапазоне погрешности расчетов.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, определенном в повторной оценочной судебной экспертизе.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 24 декабря 2020 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Специализированный застройщик "МССЗ" (Акционерное общество) уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: г***, в размере его рыночной стоимости, равной 5546000000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой обращения Специализированный застройщик "МССЗ" (Акционерное общество) в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 24 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 14 октября 2021 года.