Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Серебряковой О.И, судей Рипка А.С, Романова М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Иванова Валерьяна Геннадьевича на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 февраля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 23 июня 2021 г. по гражданскому делу N 2-207/2021 по иску Иванова Валерьяна Геннадьевича к Руссаковой (Викторова) Татьяне Евгеньевне, Ассоциации "Берег" по комплексному развитию Прибрежного района г. Чебоксары, Муралеву Николаю Викторовичу о признании недействительными (ничтожными) договоров, признании права собственности на квартиру, заслушав доклад судьи Серебряковой О.И, проверив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иванов В.Г. обратился в суд с иском к Викторовой Т.А, Муралеву Н.В, Ассоциации "Берег" по комплексному развитию прибрежного района г. Чебоксары (далее Ассоциация "Берег"). В окончательном варианте он просил признать недействительными договор строительства жилья N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ассоциацией "Берег" и Викторовой Т.Е, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Викторовой Т.Е. и Муралевым Н.В, применить последствия недействительности этих сделок в виде признания недействительными записей в ЕГРН о праве собственности на квартиру "адрес" за Викторовой Т.Е. и Муралевым Н.В, признать право собственности на эту квартиру за ним.
Требования мотивированы тем, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил договор N строительства жилья с Ассоциацией "Берег". Предметом договора была квартира, расположенная на 4 этаже 1 подъезда, под N, общей площадью 144, 02 кв.м, жилой - 79, 3 кв.м, состоящая из пяти комнат. Дополнительным соглашением о разделении двухуровневой квартиры от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору, заключенным между Ассоциацией "Берег" (застройщиком) и Ивановым В.Г. (заказчиком), данная квартира была разделена на две: под N - площадью 73, 9 кв.м, на 4 этаже дома, и N - площадью 75 кв.м, на 5 этаже. Также в дополнительном соглашении указано на полную оплату стоимости квартиры Ивановым В.Г. и отсутствии у сторон претензий друг к другу (п. 3 соглашения). Квартира N ему передана в тот же день по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ При этом "адрес" ему до настоящего времени фактически не передана, так как она, как выяснилось позднее, продана Ассоциацией "Берег" Викторовой Т.Е, которая в свою очередь продала ее Муралеву Н.В. По мнению истца, эти сделки совершены с нарушением требований статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и должны быть признаны недействительными в силу их ничтожности, а спорная квартира - возвращена в его собственность.
Решением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 февраля 2021 г. в удовлетворении исковых требований Иванова Валерьяна Геннадьевича к Руссаковой Татьяне Евгеньевне, Ассоциации "Берег" по комплексному развитию Прибрежного района г. Чебоксары, Муралеву Николаю Викторовичу о признании недействительным (ничтожным) договора строительства жилья N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ассоциацией "Берег" по комплексному развитию Прибрежного района г. Чебоксары и Викторовой Т.Е, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Викторовой Т.Е. и Муралевым Н.В, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на "адрес" за Викторовой Т.Е. от ДД.ММ.ГГГГ, за Муралевым Н.В. от ДД.ММ.ГГГГ, признании за Ивановым В.Г. права собственности на "адрес", возложении обязанности на Викторову Т.Е, Муралева Н.В, Ассоциацию "Берег" по комплексному развитию Прибрежного района г. Чебоксары возвратить Иванову В.Г. указанную квартиру, отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 23 июня 2021 г. решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 февраля 2021 г. оставлено без изменения.
Иванов Валерьян Геннадьевич не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Шестой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 февраля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 23 июня 2021 г. отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, правом участия в судебном заседании кассационной инстанции не воспользовались, надлежащим образом уведомлены о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2.1. статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что в силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Проверив законность судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных постановлений в силу следующего.
Судами установлено и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Иванов В.Г. (заказчик) заключил договор N строительства жилья с Ассоциацией "Берег" (застройщик). Предметом договора явилась квартира, характеристики которой указаны в приложении N к договору, расположенная на 4 этаже 1 подъезда, под N, общей площадью 144, 02 кв.м, жилой- 79, 3 кв.м, состоящая из пяти комнат.
Данный договор не прошел государственную регистрацию. Однако, несмотря на ее отсутствие, договор от ДД.ММ.ГГГГ имеет законную силу, поскольку заключен до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), предусматривающего необходимость такой регистрации. Так, в соответствии со статьей 17 ныне действующего Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. В силу статьи 27 этого закона он вступил в действие ДД.ММ.ГГГГ и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона. Таким образом, в настоящее время законодательством предусмотрена регистрация договора долевого строительства для того, чтобы исключить двойную продажу одного и того же объекта разным лицам.
Многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира под N, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о разделении двухуровневой квартиры по договору N строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, квартира под N была разделена на две: под N - площадью 73, 9 кв.м, на 4 этаже дома, и N - площадью 75 кв.м. - на 5 этаже.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ "адрес" передана Иванову В.Г, акт приема-передачи "адрес" от застройщика Иванову В.Г. не составлялся, фактически квартира под N Иванову В.Г. не передавалась.
В качестве документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры, истцом суду представлены, кроме дополнительного соглашения о разделе квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано на оплату Ивановым В.Г. стоимости квартиры и отсутствие претензий сторон договора друг к другу, следующие документы:
- справка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная председателем правления ассоциации "Берег" Исмуковым Л.В. об отсутствии задолженности у Иванова В.Г. по договору о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ N. Согласно справке Иванову В.Г. по договору подлежит передаче в собственность трехкомнатная квартира, встроенные гараж N и хозблок N. Расчеты произведены полностью и претензий по договору у Ассоциации "Берег" нет;
- товарная накладная с участием дольщиков Иванова В.Г. и Иванова С.Г. и застройщиков ЗАО "Ривер" и Ассоциация "Берег" с указанием о зачете дольщику Иванову В.Е. "суммы 1842000 руб. в счет оплаты по договору строительства жилья N от ДД.ММ.ГГГГ" (ксерокопия);
- лицевой счет дольщика Иванова В.Г, в графе "осталось не оплачено" которого указано - "0", - в суд второй инстанции Ивановым В.Г. также представлен акт взаимозачета от ДД.ММ.ГГГГ к договору N строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что застройщик принял ТМЦ (товарно-материальные ценности) согласно приложению N к акту. Цены объектов строительства для взаимозачета составляют: 1584220 руб. - за двухуровневую "адрес" (4 и 5 этаж), площадью 144, 02 кв.м. (поз. N Генплана МКР Соляное), 184320 руб.- за кладовую N, 73440 руб. - за кладовую N, итого 1841980 рублей. Также указано, что по договору N от ДД.ММ.ГГГГ застройщик не имеет претензий к заказчику по оплате договора.
Районным судом в оспариваемом решении выводов об отсутствии со стороны Иванова В.Г. оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.
В подтверждение признания Ассоциацией "Берег" прав Иванова В.Г. на квартиры N N и N в "адрес" истцом представлены также акты осмотра технического состояния обеих квартир от ДД.ММ.ГГГГ, составленные им с участием представителя застройщика, в которых отражены замечания Иванова ВТ, как заказчика строительства, к состоянию строящихся квартир N N, 13.
В то же время Ассоциацией "Берег" ДД.ММ.ГГГГ заключен договор с Викторовой Т.Е, предметом которого стала квартира под N, расположенная на 5 этаже 1 подъезда "адрес" в "адрес" с количеством комнат - 2, общей площадью 75 кв.м. (приложение N к договору). Квартира передана по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Викторовой Т.Е, оплата стоимости в размере 1800000 руб. подтверждается справкой, выданной Ассоциацией "Берег" ДД.ММ.ГГГГ N.
Право собственности на данную квартиру на основании вышеназванного договора и акта приема-передачи за Викторовой Т.Е. зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ
Квартира, расположенная по адресу: "адрес", имеет площадь 68, 8 кв.м, кадастровый N. В настоящее время квартира по договору купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ продана Викторовой Т.Е. Муралеву Н.В, дата регистрации права собственности последнего ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, из вышеизложенного следует, что квартирой N в "адрес" "Берег" распорядилась дважды, заключив в отношении нее договоры участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ - с Ивановым В.Г, в составе "адрес", и второй раз - с Викторовой Т.Е. - договор от ДД.ММ.ГГГГ
Оспаривая в силу ничтожности вышеназванные договоры: заключенный Ассоциацией "Берег" с Викторовой Т.Е. договор на участие в долевом строительстве и заключенный между Викторовой Т.Е. и Муралевым Н.В. договор купли-продажи, истец указал на несоответствие этих договоров статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент заключения спорных договоров, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2).
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции верно отметил, что в данном случае, учитывая, что оба приобретателя по договорам долевого участия в строительстве исполнили свои обязанности по оплате стоимости приобретаемых квартир, заключенные ими договора не имеют явных пороков, свидетельствующих об их недействительности по другим основаниям, само по себе наличие двух договоров купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи, не влечет недействительности одного из них.
При этом правильным является вывод суда первой инстанции о том, что Иванов В.Г. не представил доказательств возникновения у него права собственности на спорный объект.
Право собственности на объект недвижимого имущества, возведенный лицом для себя в силу положений статей 218, 219, 131 и 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента государственной регистрации такого права в Едином государственном реестре недвижимости, в то время как право Иванова В.Г. на спорную квартиру никогда не было зарегистрировано.
В настоящее время в установленном законом порядке право собственности на спорную "адрес" в "адрес" зарегистрировано с ДД.ММ.ГГГГ - за Муралевым Н.В, а ранее с момента регистрации ДД.ММ.ГГГГ возникло у Викторовой Т.Е, которой фактически она была передана как объект, возведенный в соответствии с договором участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ
По правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Данная правовая позиция, в том числе, применительно к договорам аренды и договорам долевого участия в строительстве, изложена Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденной Президи
