Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г. по делу N 66а-1431/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Демидчик Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дораевой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-415/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000102-68) по административному исковому заявлению ЗАО "Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 2 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

ЗАО "Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб", являясь арендатором: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 209 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазином розничной торговли, расположенного по адресу: "адрес"; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28826 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенного по адресу: "адрес"; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5494 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указано, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает интересы административного истца, как налогоплательщика.

Согласно представленного административным истцом отчета независимого оценщика N N от 23 декабря 2020 г, выполненного ИП Ш, рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 г. объекта оценки с кадастровым номером N определена в размере 464000 рублей, объекта оценки с кадастровым номером N - в размере 13122000 рублей, объекта оценки с кадастровым номером N - в размере 3077000 рублей.

Решение Ставропольского краевого суда от 2 июня 2021 г. административные исковые требования ЗАО "Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб" удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 209 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазином розничной торговли, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 710000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28826 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 29400000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5494 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 6300000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости постановлено считать - 30 декабря 2020 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Колесников В.Н. считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, автор жалобы считает, что оно не отвечает требованиям обоснованности и достоверности. По мнению апеллянта, установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость спорных земельных участков занижена, ее применение приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополь. Экспертом не выполнены требования федеральных стандартов оценки, подобраны объекты-аналоги, значительно отличающиеся по площади от объекта исследования. Полагает, что заключение эксперта сформировано на предположениях, догадках и допущениях, вводит в заблуждение и не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования. Не корректный подбор аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости объектов оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ЗАО "Ставропрольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", Администрации г. Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 209 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазином розничной торговли, расположенного по адресу: "адрес";

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28826 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенного по адресу: "адрес";

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5494 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной, расположенного по адресу: "адрес".

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, ЗАО "Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб", будучи арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 1 января 2019 г.: в отношении земельного участка с кадастровым номером N - в размере 1296406, 10 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером N - в размере 60732634, 62 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером N - в размере 11271765, 10 рублей.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При изложенных обстоятельствах суд верно сделал вывод, что истец как арендатор спорных объектов недвижимости вправе оспаривать кадастровую стоимость, размер которой является базой для налогообложения.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет независимого оценщика N N от 23 декабря 2020 г, выполненным ИП Ш. Согласно данному отчету по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет в размере 464000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составляет в размере 13122000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3077000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которым отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Ввиду того, что отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "ЭкспертПро".

В соответствии с заключением эксперта ООО "ЭкспертПро" N от 29 апреля 2021 г. рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 г. составила в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 209 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазином розничной торговли, расположенного по адресу: "адрес", в квартале 607 - 710000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28826 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенного по адресу: "адрес", в квартале 607 - 29400000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5494 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной, расположенного по адресу: "адрес", в квартале 607 - 6300000 рублей.

Изучив экспертное заключение, исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности отчета и недостоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, не соответствующим требованиям законодательства, и установив рыночную стоимость: земельного участка с кадастровым номером N в размере 710000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 29400000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - в размере 6300000 рублей.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции правильно указал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 13 земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие 4 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого.

Доводы апеллятора о неправильности выбора экспертом объектов-аналогов ввиду их несопоставимости из-за необходимости применения корректировок на площадь (масштаб), которые, по мнению апеллятора, свидетельствуют о неправильном подборе, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как автором апелляционной жалобы не приведено доказательств неправильного применения объектов аналогов и их корректировок.

Вопреки приведенным доводам, экспертом подобраны аналоги максимально сопоставимые с объектом оценки по площади (масштабу), о чем свидетельствует применение незначительных как понижающих, так и повышающих корректировок на масштаб (площадь), которые сглаживают имеющиеся различия. При этом в апелляционной жалобе не приведены доказательства о наличии более сопоставимых по площади объектов-аналогов.

Необходимость применения иных корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Так, при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, транспортную доступность, состав передаваемых прав, наличие ограничений, локальное месторасположение.

Таким образом, при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Судебной коллегией делается вывод, что подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Указанный эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судебной коллегией проверены. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Доводы апеллятора о необоснованности применении экспертом корректировки на торг (11, 9%) опровергаются заключением эксперта, в котором содержится полное и подробное обоснование необходимости применения данной корректировки для неактивного рынка, обусловленной особенностями функционирования рынка земельных участков в г. Ставрополе в юридически значимый период, что подтверждается представленными приложениями.

К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности выводов эксперта.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы в судебную коллегию не представил, фактически все приведенные им доводы являются формальными и немотивированными.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 2 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи