Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 октября 2021 г. по делу N 33-41868/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Чубаровой Н.В, судей фио, фио, при помощнике судьи Долгополове Я.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчика адрес по доверенности фио, представителя истца Хитарова Николая Дмитриевича по доверенности фио на решение Гагаринского районного суда адрес от 02 июня 2021 года по иску Хитарова Николая Дмитриевича к адрес центр продажи недвижимости" о признании одностороннего передаточного акта недействительным, взыскании неустойки, денежных средств, в связи с уменьшением площади объекта, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, которым исковые требования Хитарова Н.Д. удовлетворены частично, УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику адрес центр продажи недвижимости", в котором (после уточнения исковых требований) просил признать односторонний акт от 01.04.2020 недействительным; обязать передать квартиру по двустороннему акту, с указанием фактической площади квартиры - 66, 68 кв.м, а так же выдать пакет документов для внесения соответствующих изменений в кадастр; взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере сумма, денежные средства, в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, как разницу между проектной и фактической ценой в размере сумма; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма; компенсацию морального вреда в размере сумма; договорные проценты, а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 02.06.2021 и до дня фактического исполнения обязательства.

Требования мотивированы тем, что 06 мая 2019 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик обязался построить объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру) стоимостью сумма и передать объект долевого строительства не позднее 20 января 2020 г. Истец осмотрел квартиру 01.02.2020, после чего был составлен акт осмотра с указанием имеющихся строительных недостатков. Одновременно на основании договора, заключенного между истцом и ООО БТИ "Ваши документы", 01.02.2020 произведен обмер помещения кадастровым инженером, который пояснил истцу, что фактическая площадь квартиры меньше проектной. 14.02.2020 истец направил застройщику претензию. Ответчиком 04.03.2020 дан ответ об отказе в добровольном оформлении акта с фактической площадью квартиры и выплате неустойки. 10.03.2020 ответчик направил уведомление об устранении недостатков. 27.03.2020 истец направил ответчику повторную претензию о срыве срока передачи квартиры и об оформлении акта прием-передачи квартиры, с фактической площадью 66, 7 кв. адрес составлен односторонний акт передачи квартиры от 01.04.2020, который направлен истцу лишь 18.06.2020. При этом недостатки, указанные в акте осмотра, не устранены на дату проведения экспертизы.

Судом постановлено: исковые требования Хитарова Николая Дмитриевича - удовлетворить частично.

Признать односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства от 01 апреля 2020 года недействительным, обязав адрес центр продажи недвижимости" предать Хитарову Николаю Дмитриевичу объект долевого строительства по двустороннему акту, с указанием фактической квартиры 66, 68 кв.м.

Взыскать с адрес центр недвижимости" в пользу Хитарова Николая Дмитриевича денежные средства в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства в размере сумма, неустойку, в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 32 134, 75 копеек, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма.

Взыскать с адрес центр продажи недвижимости" в пользу Хитарова Николая Дмитриевича неустойку по договору долевого участия за период с 02 июня 2021 года по день фактической передачи объекта, а так же проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02 июня 2021 года до даты фактического исполнения денежного обязательства, исходя из задолженности в размере сумма и ключевой ставки Банка России, действующих в соответствующие периоды

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с адрес центр продажи недвижимости" в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

С указанным решением не согласились обе стороны, подав соответствующие апелляционные жалобы, в которых ставится вопрос об изменении и отмене решения. В апелляционной жалобе ответчика указано о несущественных недостатках объекта долевого строительства, в связи с чем у истца отсутствовали основания для отказа от подписания двухстороннего передаточного акта.

В судебное заседание апелляционной инстанции явился истец фио и его представитель по доверенности фио, которые доводы своей апелляционной жалобы поддержали, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Суд первой инстанции, при вынесении решения, руководствовался положениями ст.ст.309, 310, 333, 395 ГК РФ, ст.ст.4, 5, 6, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст.13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 06 мая 2019 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира).

В соответствии с п.1.1, 1.3, 1.4 (1.4.1-1.4.4) договора участия в долевом строительстве, ответчик обязался построить объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру) с условным N331, общей площадью 67, 9 кв.м, этаж - 11, расположенную в жилом доме по адресу: адрес. В соответствии с п.3.2 договора, цена объекта долевого строительства составляет сумма

В соответствии с п.6.1 договора участия в долевом строительстве, адрес- Инвест" (адрес центр продажи недвижимости") обязался передать Хитарову Н.Д. объект долевого строительства не позднее 20 января 2020 года.

фио полностью исполнил свои обязательства по оплате квартиры.

27.06.2019 застройщик направил истцу уведомление о переносе срока ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства и предложение подписать дополнительное соглашение. Срок передачи объекта остался прежним 20.02.2020.

Застройщик в январе 2020 года, в ходе телефонного разговора сообщил Хитарову Н.Д, что дом введен в эксплуатацию и пригласил последнего на осмотр объекта долевого строительства.

По результатам осмотра квартиры 01.02.2020 Хитаровым Н.Д. были выявлены недостатки.

Акт осмотра составлен представителем застройщика, и получен последним на руки.

01.02.2020 в осмотре квартиры, с участием представителя адрес - фио, были отражены в ходе осмотра квартиры наличие следующих существенных недостатков : брак стяжки, трещины, пустоты, неровные стены, отслоение штукатурки, строительные загрязнения, негерметичные стыки стен, течь в техническом шкафу, недоделанный пол, окна не отрегулированы, а также отсутствие возможности проверки вентиляции.

14.02.2020 истец направил застройщику претензию.

Ответчиком 04.03.2020 дан ответ об отказе в добровольном оформлении акта с фактической площадью квартиры и выплате неустойки.

10.03.2020 ответчик направил уведомление об устранении недостатков.

27.03.2020 истец направил ответчику повторную претензию о срыве срока передачи квартиры и об оформлении акта прием-передачи квартиры, с фактической площадью 66, 7 кв.м.

Однако 01.04.2020 застройщик составил односторонний акта приема-передачи объекта долевого строительства, который направлен истцу 18.06.2020. При этом недостатки, указанные в акте осмотра, не устранены.

В суде первой инстанции представитель ответчика адрес по доверенности Иванов Д.Н. заявил ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 18 января 2021 года балы назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Графо".

В соответствии с выводами судебной строительно-технической экспертизы ООО "Графо", квартира, расположенная по адресу: адрес, соответствует условиям проектной документации. Однако отделка квартиры выполнена с нарушениями условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартиры) от 06 мая 2019 года.

Качество выполненных строительно-монтажных работ в квартире не соответствует строительным правилам и нормам, при выполнении отделочных работ, часть отделочных работ выполнена некачественно, с нарушением строительных норм и правил. Перечень недостатков указан в исследовательской части.

В процессе исследования квартиры выявлен ряд недостатков, которые являются результатом некачественно выполненных отделочных работ. Выявленные недостатки являются устранимыми, не существенными, и не препятствуют использовать квартиру в качестве жилого помещения.

В процессе исследования квартиры выявлен ряд недостатков, подтвержденных актом осмотра квартиры и оборудования в квартире, расположенной в жилом доме по адресу: адрес, от 01.09.2020 (л.д.26). Данные недостатки являются строительными, и не препятствуют использованию квартиры в качестве жилого помещения.

В результате произведенных замеров и расчетов установлено, что площадь квартиры (с применением понижающего коэффициента 0, 3 для неотапливаемых помещений), составляет 66, 68 кв.м.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда первой инстанции не было, поскольку его выводы подробны и мотивированы, он имеет соответствующую квалификацию и опыт работы в сфере экспертной деятельности, перед проведением экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, поэтому заключение может быть положено в основу решения суда.

Разрешая спор по существу, с учетом того, что материалами дела подтверждено, что объект долевого строительства имеет недостатки, у ответчика отсутствовали основания для составления 01.04.2020 одностороннего акта приема-передачи с указанием площади помещения - 68 кв.м, суд первой инстанции признал односторонний передаточный акт недействительным и обязал ответчика передать истцу объект долевого строительства по двустороннему акту приема-передачи, с указанием фактической площади квартиры - 66, 68 кв.м.

В соответствии с п.п.2 п.3.5 договора, если фактическая площадь объекта долевого строительства меньше проектной, то застройщик обязан осуществить возврат участнику долевого строительства в течение 30 дней, с даты подписания акта приема-передачи, разницу между ценой, определенной в п.3.2 договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены сумма за квадратный метр.

Поскольку фактическая площадь квартиры меньше заявленной в договоре и оплаченной истцом на 1, 22 кв.м. (67, 9 кв.м.- 66, 68 кв.м.), суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства за уменьшение площади объекта в размере сумма (сумма х 1, 22 кв.м).

В связи с тем, что ответчик нарушил срок передачи квартиры, суд первой инстанции, в соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", счел возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 21.01.2020 по 02.06.2021 (дата вынесение решения суда).

При этом, учитывая ходатайство представителя ответчика, суд первой инстанции, применив положения ст.333 ГК РФ, снизил размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до сумма

Также суд первой инстанции определилко взысканию с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, в соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, начиная с 02.06.2021 по день фактической передачи объекта и составления двустороннего передаточного акта.

В соответствии с положениями ст.395 ГК РФ, суд первой инстанции определилко взысканию с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами, составляющими разницу между фактической площадью квартиры, за период с 21.01.2020 по 02.06.2021 в размере сумма, и с 02.06.2021 по день фактического исполнения денежного обязательства исходя из задолженности в размере сумма

На основании ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции определилко взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма

Согласно ч.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции определилко взысканию с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителей в размере сумма, с учетом положений ст.333 ГК РФ, учитывая установленные по делу обстоятельства.

В соответствии с положениями ст.103 ГПК РФ, суд первой инстанции определилко взысканию с ответчика в бюджет адрес госпошлину в размере сумма

Оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика передать истцу комплект документов для внесения изменений в ЕГРН суд первой инстанции не нашел, поскольку в этой части право истца ответчиком не нарушено.

Вместе с тем, судебная коллегия, проанализировав представленные по делу доказательства, не может согласиться с выводами суда первой инстанции, полагая заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Статьей 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу ч.6 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Таким образом, по смыслу ч.5 ст.8 и ч.2 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве необходимым основанием для отказа участника долевого строительства в подписании передаточного акта является наличие в объекте долевого строительства существенных недостатков, без устранения которых невозможна его передача.

Доводы истца о наличии существенных недостатков объекта долевого строительства, в связи с чем он не мог принять объект долевого строительства, отклоняются судебной коллегией, поскольку согласно заключению судебной экспертизы обследуемая квартира с учетом выявленных недостатков, которые являются устранимыми, несущественными, и не препятствуют использовать квартиру в качестве жилого помещения. Таким образом, квартира в целом пригодна для проживания при условии устранения выявленных несущественных дефектов.

Следовательно, недостатки, которые отражены в акте осмотра объекта, не могли быть основанием для отказа от подписания акта приема-передачи, т.к. данные недостатки, не являются существенными и не делают квартиру не пригодной для проживания.

Данные обстоятельства подтверждаются судебной строительно-технической экспертизой, проведенной в суде первой инстанции, в которой эксперт пришел к выводу, что выявленные недостатки являются устранимыми, несущественными и не препятствуют использовать квартиру в качестве жилого помещения.

Жилое помещение, передаваемое застройщиком участнику долевого строительства, соответствует постановлению Правительства РФ N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения, не пригодного для проживания, многоквартирного дома... " в части пригодности жилого помещения для проживания с учетом условий договора долевого участия.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец уклонялся от принятия объекта долевого строительства в установленный срок, в связи с чем оснований для признания одностороннего акта приема-передачи от 01 апреля 2020 года недействительным, у суда первой инстанции не имелось.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что истец не выполнил обязанности по приемке объекта долевого строительства в установленный договором срок, односторонний передаточный акт застройщика от 01.04.2020 был составлен в соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", права истца, как участника долевого строительства, ответчик не нарушил, решение суда в части признания недействительным одностороннего передаточного акта подлежит отмене.

Учитывая, что решение суда отменено на основании положений п.п.1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ в части признания недействительным одностороннего передаточного акта, судебная коллегия сочла возможным изменить решение в части взысканной суммы неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), в том числе по дату фактической передачи объекта, штрафа и государственной пошлины.

Из разъяснений, данных в п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При этом судебная коллегия отмечает, что соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

Оценив представленные доказательства, учитывая заявление ответчика о применении ст.333 ГК РФ, руководствуясь принципом соразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств, с учетом компенсационного характера неустойки как одного из способов гражданско-правовой ответственности, исходя из баланса интересов кредитора и должника, судебная коллегия полагает возможным взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 21.01.2020 по 01.04.2020 в размере сумма, учитывая, что размер неустойки сумма (сумма х 71 день х 6, 25%) х 1/300) х 2) = сумма)), несоразмерен последствиям нарушения обязательства, учитывая также, что просрочка передачи объекта долевого строительства (квартиры) произошла по независящим от воли застройщика обстоятельствам, а также те обстоятельства, что ответчик уведомлял истца об изменении сроков передачи объекта долевого строительства; объект долевого строительства фактически передан истцам.

Соответственно при изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца не имеется.

В соответствии с положениями п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N2300-1 "О защите прав потребителей" судебная коллегия с учетом изменения решения суда в части размера взысканной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, определилако взысканию с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей в размере сумма (сумма + сумма + сумма + сумма) : 2).

В соответствии с положениями ст.103 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным взыскать с ответчика в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма (сумма - 200 000) х 1% + 5 200) + сумма по неимущественному требованию о компенсации морального вреда), исходя из положений п.п.1 п.1 ст.333.19 НК РФ.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда адрес от 02 июня 2021 года в части признания недействительным одностороннего передаточного акта - отменить; в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, в том числе по дату фактической передачи объекта, в части штрафа и государственной пошлины - изменить.

Взыскать с адрес центр продажи недвижимости" в пользу Хитарова Николая Дмитриевича неустойку за нарушение срока передачи объекта в размере сумма, штраф в размере сумма

Взыскать с адрес центр продажи недвижимости" в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

В удовлетворении исковых требований Хитарова Николая Дмитриевича о признании недействительным одностороннего передаточного акта, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта по день фактической передачи - отказать.

В остальной части решение Гагаринского районного суда адрес от 02 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционный жалобы представителя адрес центр продажи недвижимости" по доверенности фио, представителя истца Хитарова Николая Дмитриевича по доверенности фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи