Решение Московского городского суда от 25 октября 2021 г. по делу N 3а-1829/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1829/2021 по административному исковому заявлению Ефремова Андрея Евгеньевича к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилых помещения и здания, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г, УСТАНОВИЛ:

Ефремов А.Е. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором с учетом дополнительного административного искового заявления просит об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 46770000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 28897000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых помещения и здания, не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке от 27 ноября 2020 года N798Ю-1/11/20, N798Ю-2/11/20, подготовленные оценщиком ООО "АВЕРТА ГРУПП".

В судебном заседании представитель административного истца Ефремова А.Е. - Щавлев С.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - Мясников И.И. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые здание и помещение находятся в собственности административного истца. С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанных объектов недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, в отношении спорных нежилых здания и помещения установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке от 27 ноября 2020 года N798Ю-1/11/20, N798Ю-2/11/20, подготовленные оценщиком ООО "АВЕРТА ГРУПП". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 6 июля 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 1 октября 2021 года, проведенной экспертом ООО "Консул Групп-оценка" Хмарой Е.Н.:

1). Отчеты об оценке от 27 ноября 2020 года N798Ю-1/11/20, N798Ю-2/11/20, подготовленные оценщиком ООО "АВЕРТА ГРУПП", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. составляет :

- нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 69366000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 28897000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил замечания на заключение оценочной судебной экспертизы, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 25 октября 2021 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 1 октября 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Консул Групп-оценка" Хмарой Е.Н, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилых здания и помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответственно сравнительного, затратного и доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования, принятые объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования относительно их количественных и качественных характеристик. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Поскольку спорное помещение представляет собой нежилое встроенное помещение торгового назначения и расположено по ул.Уржумская дом 7 г..Москвы, то по своему местоположению, площади и качественным характеристикам правомерно отнесено к сегменту street - retail, поэтому не требуется применение корректировки на тип здания. В рамках доходного подхода п ри расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным. Эксперт привел обоснование отказа от использования доходного подхода в отношении здания, указывая, что состояние здания неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт.

Поскольку в материалах дела отсутствует информация о структуре, размере и сроках необходимых инвестиций в спорный объект для приведения его в функциональное состояние, не представляется возможным применение доходного подхода. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, а также отражено в оценке результатов исследования в разделе 2.12 заключения. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее экономическое образование по специальности "финансы и кредит", специализация "оценка собственности", что подтверждается дипломом N***года; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности, подтверждается квалификационным аттестатом N*** года; эксперт является членом "Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков", регистрационный номер в реестре N3966 от 12 апреля 2019 года; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована; эксперт имеет необходимый стаж работы в области оценки, работает экспертом-оценщиком в обществе с ограниченной ответственностью "Консул Групп-оценка" по трудовому договору.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

При этом отсутствуют правовые основания для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в отчетах об оценке, так как отчеты об оценке от 27 ноября 2020 года N798Ю-1/11/20, N798Ю-2/11/20, подготовленные оценщиком ООО "АВЕРТА ГРУПП", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, не являются надлежащим доказательством по делу.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещения и здания является 22 апреля 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство экспертной организации о возмещении расходов на оплату услуг эксперта в размере 140000 руб, судом установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью нежилого помещения составляет 8, 32%, что явно не свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости, отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в допустимом диапазоне. Однако разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью нежилого здания составляет 58, 47% и свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости.

С учетом изложенного и на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает необходимым взыскать с административного истца расходы на оплату услуг эксперта по вопросу соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства и по определению рыночной стоимости нежилого помещения в размере 85 000 руб.; взыскать в пользу экспертной организации с Департамента городского имущества города Москвы расходы по определению рыночной стоимости нежилого здания в размере 55 000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Ефремова Андрея Евгеньевича уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: г.Москва, ул. Уржумская, дом 7 в размере его рыночной стоимости, равной 69366000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 28897000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 г.

Датой обращения Ефремова Андрея Евгеньевича в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 22 апреля 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых здания и помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с Ефремова Андрея Евгеньевича в пользу ООО "Консул Групп-оценка" расходы на оплату услуг эксперта в размере 85000 (восемьдесят пять тысяч) руб.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Консул Групп-оценка" расходы на оплату услуг эксперта в размере 55000 (пятьдесят пять тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 3 ноября 2021 года.