Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2021 г. по делу N 66а-4127/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В, Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-64/2021 по административному исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области о признании незаконным и отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года N 445, по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Владимирской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области на решение Владимирского областного суда от 7 июня 2021 года, которым административный иск удовлетворен частично, заслушав доклад судьи Овсянкиной Н.В, объяснения представителя Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности Волковой А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года N 445 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 10 383 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 5 468 622 рубля; исключить установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года N 445 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 468 622 рубля; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N размере 14 234 989 рублей 17 копеек.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что заявитель, как правообладатель упомянутого земельного участка, не был надлежащим образом извещён о заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, на котором было постановлено оспариваемое решение, отчёт оценщика общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТИЯ-ПЛЮС" N от 21 октября 2020 года, положенный в основу обжалуемого решения, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Решением Владимирского областного суда от 7 июня 2021 года административные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области удовлетворены частично. Постановлено:

признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года N 445 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 383 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" состоянию на 4 апреля 2019 года, в размере его рыночной стоимости 5 468 622 рубля;

обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области устранить допущенное нарушение путём повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества с ограниченной ответственностью "ТехМетГрупп" от 23 октября 2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N;

-исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес" от 12 ноября 2020 года N кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 383 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 5 468 622 рубля, по состоянию на 4 апреля 2019 года;

-восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 383 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 14 234 989 рублей 17 копеек, по состоянию на 4 апреля 2019 года. В остальной части в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области отказать.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, представителем административных ответчиков Управления Росреестра по Владимирской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба о его отмене.

В обоснование доводов жалобы указано, что положенное в основу решение суда заключение эксперта ФИО5, в котором содержатся выводы о несоответствии отчета об оценке от 21 октября 2020 года, подготовленного оценщиком ФИО7, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не является надлежащим доказательством по делу, поскольку оценщиком ФИО7 подробно и аргументированно в суде первой инстанции изложены доводы о необоснованности выводов эксперта. С учетом изложенного, считает, что суду первой инстанции следовало назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Просит решение Владимирского областного суда отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители Управления Росреестра по Владимирской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Владимирской области, ООО "ТехМетГрупп", ФИО7, в отношении которой представлена светокопия свидетельства о смерти.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив материалы административного дела, заслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая спор, суд правильно определилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, определилобстоятельства, имеющие значение для дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, постановилрешение в соответствии с нормами материального и процессуального законодательства.

ООО "ТехМетГрупп" является арендатором находящегося в государственной собственности Владимирской области земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 383 кв.м, адрес (местоположение) объекта: "адрес", арендная плата за пользование которым, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 4 апреля 2019 года была определена на основании акта определения кадастровой стоимости, утверждённого органом кадастрового учёта, в размере 14 234 989 рублей 17 копеек.

ООО "ТехМетГрупп" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, к которому приложил: отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на

апреля 2019 года составляет 5 468 622 рубля; документы, подтверждающие право аренды земельного участка и его кадастровую стоимость.

Решением Комиссии от 12 ноября 2020 года N, заявление было удовлетворено. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена в размере его рыночной стоимости

468 622 рубля, установленной в отчёте об оценке N от 21 октября 2020 года. Измененная решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Указанные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались сторонами в процессе рассмотрения дела.

Удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции исходил из доказанности того обстоятельства, что решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом; процедура принятия указанного решения, установленная статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, соблюдена; однако положенный в основу определения кадастровой стоимости отчет оценщика не отвечает требованиям к составлению и содержанию такого отчета, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки земельного участка, установленным федеральными стандартами оценки, обосновав свои выводы заключением судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 указанного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце шестом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 указанного Закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Разрешая дело, суд первой инстанции установил, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании анализа отчета об оценке N от 21 октября 2020 года, однако указанный отчет не отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

В процессе рассмотрения спора по существу судом обоснованно была назначена и проведена судебная экспертиза, направленная на проверку соответствия отчёта об оценке, выполненного оценщиком ООО "ГАРАНТИЯ- ПЛЮС" N от 21 октября 2020 года, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО5 от 21 апреля 2021 года N при подготовке отчёта оценщиком ООО "ГАРАНТИЯ-ПЛЮС" ФИО7 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к описанию объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, не допускались. Факторы, влияющие на стоимость указанного земельного участка, определены правильно. Допускались ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. В отчёте не указаны стандарты и правила осуществления оценочной деятельности СРОО, не представлена последовательность определения стоимости объекта оценки методом сравнения продаж, не приведено суждение о возможных границах интервала и в задании на оценку отсутствует данный пункт. Оценщик ошибочно применяет повышающую корректировку 1, 16 на наличие железнодорожной ветки на участке (страницы 89 и 98 отчёта). Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Оценщик неправильно применяет корректировку 0, 75 на ограничения по использованию участка (страницы N отчёта).

Оценщик ссылается на статью "Совершенствование методики расчёта кадастровой стоимости земельного участка с учётом обременений и ограничений на землю для целей налогообложения", в которой говорится, что коэффициент снижения стоимости участка в результате ограничения применяется только к той площади участка, которая содержит это обременение/ограничение. В данном случае корректировку нужно применять только к той площади оцениваемого участка, которая попадает в охранную зону трансформаторной подстанции. Оценщик же ошибочно применяет корректировку ко всему участку, и площадь охраной зоны внутри оцениваемого участка нигде не учитывается. Корректировка на площадь (страницы 89, 100 отчёта) определена на основании матрицы коэффициентов со ссылкой на "Справочник оценщика-2018". Но составители справочника на странице N пишут: "если площадь объекта-аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости". В нашем случае площадь объекта оценки приближается к границе диапазона, поэтому оценщик в своих расчётах корректировки на площадь должен был использовать степенную зависимость. Так же, эксперту не понятна логика процесса определения и применения корректировки на торг (страницы N отчёта) и корректировки на коммуникации для объекта- аналога N1 (страницы N отчёта). То есть применение данных корректировок - не ошибка, но необходимы дополнительные пояснения оценщика в определении размера корректировок. Таким образом, в отчёте оценщика ООО "ГАРАНТИЯ-ПЛЮС" N от 21 октября 2020 года информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки (площадь охраной зоны), не подтверждена.

Оценщик неправильно применяет методологию определения корректировки на ограничения по использованию участка, методологию определения корректировки на площадь, методологию определения корректировки на наличие железнодорожной ветки на участке, что также существенным образом влияет на стоимость объекта оценки. Содержание отчёта вводит в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Давая оценку заключению эксперта суд первой инстанции верно исходил из того, что экспертиза проведена компетентным лицом экспертом ФИО5, имеющим соответствующее образование в области оценки, стаж работы в оценочной деятельности более 10 лет, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем обоснованно признал его допустимым, относимым и достоверным доказательством.

Оснований не согласится с такой оценкой заключения эксперта, вопреки доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, равно как и оснований для проведения повторной судебной экспертизы.

На имеющиеся у сторон и суда вопросы, касающиеся проведенного исследования эксперт ФИО5, дала подробные разъяснения в рамках ее допроса в суде первой инстанции, в том числе относительно корректировки на наличие железнодорожной ветки на земельном участке, корректировки на ограничения по использованию земельного участка, корректировки на площадь земельного участка, корректировки на торг, корректировки на коммуникации объекта-аналога N1.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что сам по себе факт наличия математической ошибки в расчетах оценщика, свидетельствует о недостоверности итогового результата оценки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение Комиссии о соответствии отчёта об оценке, выполненного оценщиком ООО "ГАРАНТИЯ-ПЛЮС" N от 21 октября 2020 года, требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки нельзя признать обоснованным, поскольку у Комиссии отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления ООО "ТехМетГрупп" об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 5 468 622 рубля, установленной в отчете об оценке N от 21 октября 2020 года,.

Верно применив положения части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд обоснованно возложил на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление ООО "ТехМетГрупп" от 23 октября 2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Владимирского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 309- 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Владимирского областного суда от 7 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Владимирской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи: