Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 11 ноября 2021 г. по делу N 66а-692/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Морозковой Е.Е. и Вдовиченко С.В.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-61/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Орион плюс" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по апелляционным жалобам Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

ООО "Орион плюс" является арендатором земельного участка с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 5 августа 2013 года.

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляла "данные изъяты" рубль "данные изъяты" копеек (строка "данные изъяты", порядковый номер "данные изъяты" страницы "данные изъяты" приложения к приказу).

В связи с изменением вида разрешенного использования "предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения" на "предпринимательство (код 4.0)", повлекшего изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, Государственным бюджетным учреждением Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (далее также - Учреждение, ГБУ ЯНАО "ГКО") определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 371 287 рублей 35 копеек согласно выписке из Акта определения кадастровой стоимости (л.д. 131 том 1) по состоянию на 18 марта 2020 года, что подтверждается данными выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.10 том 1).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 28 августа 2020 года ООО "Орион плюс" обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 18 марта 2020 года в размере его рыночной стоимости 1 342 495 рублей на период с 18 марта 2020 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в обоснование чего представило отчет об оценке N474-07.2020 от 24 июля 2020 года, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 апреля 2021 года установлена по состоянию на 18 марта 2020 года кадастровая стоимость находящегося во владении и пользовании истца земельного участка в размере рыночной стоимости 1 945 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 28 августа 2020 года.

С ГБУ ЯНАО "ГКО" в пользу ООО "Оценка и консалтинг" взыскано 45 000 рублей в счет оплаты проведенной по делу оценочной экспертизы. Распределяя судебные расходы, суд первой инстанции исходил из того, что расходы по установлению кадастровой стоимости объектов должны быть отнесены на ГБУ ЯНАО "ГКО", непосредственно определившее кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости путем оформления акта N4-2020/24 от 10 апреля 2020 года, ввиду существенного расхождения между кадастровой и установленной рыночной стоимостью объекта.

Не согласившись с решением, административные ответчики Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО), ГБУ ЯНАО "ГКО" подали на него апелляционные жалобы, заявили ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе Департамент просит изменить решение суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 1 945 000 рублей, ГБУ ЯНАО "ГКО" просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение.

По мнению ответчиков, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом Добровольской Т.В. нарушений, выразившихся в приравнивании понятия переуступки права аренды к понятию права аренды; в ошибочном указании номера объявления - источника сведений об аналоге N1, тогда как в действительном объявлении, найденном ответчиками, предложен к отчуждению на условиях переуступки права аренды земельный участок по цене, отличной от использованной экспертом при расчетах; в использовании при расчете поправочного коэффициента на дату предложения инфляционных калькуляторов, где расчет инфляции основан на мониторинге цен на потребительские товары, не характеризующем тенденции изменения стоимости на рынке недвижимости; в неприменении корректировки на чрезвычайные условия продажи объекта-аналога N2, объявление о котором содержит указание на срочность его продажи; в неприменении корректировки на транспортную доступность к объекту-аналогу N3, который, согласно сведениям Публичной кадастровой карты Росреестра, не имеет прямого выхода на красную линию; в ошибочном применении поправочного коэффициента по фактору транспортной доступности для аналога N1, учитывая отсутствие твердого покрытия у аналога N3 (не у аналога N1); в применении корректировки "1, 0" по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями, учитывая различный состав коммуникаций у объекта оценки и объектов-аналогов; в неприменении корректировки на наличие объектов капитального строительства и сооружений к аналогу N3, учитывая наличие объекта незавершенного строительства на территории названного земельного участка.

ГБУ ЯНАО "ГКО" считает неправильным решение также и в части распределения судебных расходов, указывая, что произвело расчет кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с подходами и методами оценки, утвержденным Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа при проведении основного тура оценки, ошибок в методике или ее применении при определении кадастровой стоимости Учреждением не допущено; ГБУ ЯНАО "ГКО" не имеет полномочий на утверждение результатов определения кадастровой стоимости, соответствующей компетенцией обладает Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Административным истцом принесены возражения на апелляционные жалобы, ходатайства Департамента имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО "ГКО" о назначении повторной судебной экспертизы.

Представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" просили о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N2 и пунктом 6 ФСО N1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

Как разъяснено в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 16 октября 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В.

По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 18 марта 2020 года составляет 1 945 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В связи с имеющимися у Департамента и ГБУ ЯНАО "ГКО" возражениями относительно содержания экспертного заключения судом апелляционной инстанции от эксперта Добровольской Т.В. истребованы пояснения.

Полученные пояснения эксперта Добровольской Т.В. (л.д.53-61 том 3) не разрешили возникшие в результате изучения подготовленного заключения вопросы, вызывающие сомнение в его обоснованности, в связи с чем определением судебной коллегии от 17 июня 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО "Гемма Интернейшнл" Сергееву А.А.

Согласно заключению эксперта N06092021 от 6 сентября 2021 года отчет об оценке N474-07.2020 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком допущены нарушения требований ФСО N3, N7, выразившиеся в отсутствии в отчете об оценке подписанного заказчиком и исполнителем задания на оценку; в введении пользователей отчета в заблуждение ввиду несоответствия сведений о виде разрешенного использования объектов-аналогов N1, N3 в приложенных к отчету выписках из ЕГРН и в расчетной таблице, невозможности идентификации аналога N2 и неподтвержденности информации о виде разрешенного использования данного объекта, несоответствия сведений о номере объявления в отношении объекта-аналога N3, приводимых в отчете, сведениям в копии такого объявления; в необоснованном применении корректировки "1, 0" относительно расположения от красной линии к объектам-аналогам N1, N2; необоснованном применении корректировки "1, 66" на вид разрешенного использования к объекту-аналогу N2.

По результатам произведенных в рамках повторной экспертизы расчетов рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 18 марта 2020 года составила 3 500 000 рублей.

При установлении рыночной стоимости находящегося во владении ООО "Орион плюс" объекта недвижимости экспертом приведены общие сведения об объекте исследования и описание местоположения объекта исследования; проведен анализ имеющих место в отношении объекта прав и обременений; изучены характеристика ближайшего окружения, транспортная доступность, градостроительное зонирование, информация о текущем использовании объекта исследования; произведен анализ рынка и внешних факторов; по результатам анализа применимости существующих подходов и методов к оценке избран метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах.

В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобрано три объекта недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: условия сделки; передаваемые права, дата сделки/предложения, условия финансирования, местоположение, характеристики местоположения, тип объекта, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, наличие строений, инженерная обеспеченность, линия расположения, наличие строений под снос, рельеф.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки. Экспертом выявлялись различия объектов, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, его членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, документы, содержащие сведения об источниках используемой экспертом информации.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Исследовав заключение эксперта Сергеева А.А, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверно подтверждает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 18 марта 2020 года в размере 3 500 000 рублей.

Лицами, участвующими в деле, не представлено возражений относительно указанного экспертного заключения.

Ввиду наличия не устранимых с помощью пояснений эксперта сомнений в обоснованности экспертного заключения Добровольской Т.В, обусловленных частичным отсутствием в заключении документов-сведений об источниках информации, непроведением процедуры сглаживания различий объекта оценки и объектов-аналогов путем введения корректировок на обеспеченность инженерными коммуникациями при различном составе коммуникаций у объектов и др, судебная коллегия считает, что заключение эксперта Добровольской Т.В. не может быть признано доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N подлежит установлению в размере его рыночной стоимости 3 500 000 рублей, подтвержденной заключением повторной судебной экспертизы N06092021 от 6 сентября 2021 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 28 августа 2020 года определена судом в соответствии со статьей 249 КАС РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28.

Согласно определению суда первой инстанции от 16 октября 2020 года о назначении судебной оценочной экспертизы судебные издержки на ее производство в размере оплаты стоимости работы эксперта подлежат взысканию при вынесении решения по существу. Стоимость услуг эксперта ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В. составила 45 000 рублей (л.д.74 том 2).

ГБУ ЯНАО "ГКО" произвело оплату повторного экспертного исследования во исполнение определения суда апелляционной инстанции в размере 60 000 рублей (л.д.103 том 3).

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят судебный акт по делу, что следует из положений главы 10 КАС РФ и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что по делам по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вопрос о распределении судебных расходов подлежит рассмотрению в порядке главы 10 КАС РФ, учитывая, что в указанной части главой 25 КАС РФ не предусмотрено каких-либо особенностей.

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Правила о распределении судебных расходов применительно к делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации, которым были сформулированы основные правовые позиции, нашедшие отражение в Постановлении от 11 июля 2017 года N20-П.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации критерием для разрешения вопроса о распределении судебных расходов выступает степень превышения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ранее определенной в порядке массовой оценки, над установленной судом его рыночной стоимостью, когда значительное расхождение может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и напротив - не исключен учет того обстоятельства, что допущенное расхождение может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не будет являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Для разрешения вопроса о распределении судебных расходов по делам указанной категории, в соответствии с вышеприведенной правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подлежащими установлению обстоятельства являются те, что свидетельствуют о допущенной в рамках государственной кадастровой оценки ошибке, одним из которых выступает превышающая кратное значение степень отличия одной стоимости от другой.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка (4 371 287 рублей) расхождение с его установленной рыночной стоимостью (3 500 000 рублей) не достигает кратного значения, составляет 19, 93%; с учетом различий в методах оценки в процедуре массовой кадастровой оценки и в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки такой показатель превышения не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие ошибки в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском.

С учетом изложенного расходы по проведению первичной оценочной экспертизы, в размере 45 000 рублей, а также понесенные ГБУ ЯНАО "ГКО" в суде апелляционной инстанции расходы по оплате повторного экспертного исследования, выполненного экспертом ООО "Гемма Интернейшнл" Сергеевым А.А, в размере 60 000 рублей относятся на административного истца ООО "Орион плюс".

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 апреля 2021 года изменить в части размера кадастровой стоимости земельного участка и взыскания расходов по проведению оценочной экспертизы.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 3 500 000 (трем миллионам пятистам тысячам) рублей, по состоянию на 18 марта 2020 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орион плюс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценка и консалтинг" расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 45 000 (сорока пяти тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орион плюс" в пользу Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" расходы, связанные с проведением повторной оценочной экспертизы, в размере 60 000 (шестидесяти тысяч) рублей.

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" без удовлетворения.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 ноября 2021 года.