Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2021 г. по делу N 66а-1360/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Бирюковой Т.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-192/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Звезда" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации города Иркутска - Темеревой Юлианы Владимировны на решение Иркутского областного суда от 5 августа 2021, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Звезда" (далее - ООО "Звезда") обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

Решением Иркутского областного суда от 5 августа 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 5 413 536 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой обращения ООО "Звезда" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 27 апреля 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска - Темерева Ю.В, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В произведенной экспертом выборке объектов-аналогов отсутствуют земельные участки с видом разрешенного использования отличным от вида разрешенного использования объекта оценки, объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору - местоположение, при проведении кадастровой оценки неверно определен сегмент оцениваемого объекта.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Звезда" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на 1 января 2020 года в размере 21 470 671, 88 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Оценка" отчет об оценке от 1 января 2021 года N 21/О-45, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 4 241 000 рублей (том 1 л.д. 21-70).

Определением Иркутского областного суда от 7 июня 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 30 июня 2021 года N 300621, выполненного экспертом АНО ДПО "Институт экспертиз Восточной Сибири" ФИО1, следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 5 413 536 рублей (том 1 л.д. 194-243).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом при проведении исследования отобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по местоположению, судебная коллегия находит необоснованным.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из анализа абзаца 7 раздела IV Методических рекомендаций, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, следует, что метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно таблице 18 экспертного заключения (том 1 л.д. 226) экспертом в рамках сравнительного подхода отобрано 8 объектов-аналогов, расположенных в "адрес", "адрес", "адрес" и "адрес" районах города Иркутска. Объект оценки находится в "адрес" районе города Иркутска.

Поскольку фактор местоположения оказывает значительное влияние на стоимость недвижимости, а отобранные для сравнения в качестве объектов-аналогов земельные участки N 2, 4, 5, 6, 7 и 8 располагаются в территориальных зонах, отличной от территориальной зоны оцениваемого объекта, экспертом принято решение проанализировать влияние данного фактора на основании данных о средних ценах на жилую недвижимость методом с использованием данных аналитических агентств, основанном на сопоставлении цен на рынке недвижимости в зависимости от местоположения (том 1 л.д. 228-228 об.).

Анализ проведенного экспертом расчета, представленного на страницах 65 и 66 экспертного заключения, со ссылками на источники используемой информации, позволяет прийти к выводу о том, что средняя цена за 1 кв.м. жилой недвижимости в "адрес", "адрес" и "адрес" районах города Иркутска отличается от средней цены за 1 кв.м. жилой недвижимости в "адрес" районе города Иркутска.

В связи с тем, что объекты-аналоги N 2, 4, 5, 6, 7 и 8 отличаются от объекта оценки по элементу сравнения местоположение, экспертом в целях сглаживания их отличия от оцениваемого земельного участка, применена корректировка на местоположение, соответствующая характеру и степени отличия каждого аналога (том 1 л.д. 230 об.), что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и методических рекомендаций. Применение корректировки к объектам-аналогам N 1 и 3 не требуется, поскольку они расположены в той же территориальной зоне, что и объект оценки.

Таким образом, сам по себе факт расположения земельных участков в различных территориальных зонах не влияет на правильность выводов заключения, поскольку экспертом применена корректировка, нивелирующая указанную разницу.

Не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки довод апелляционной жалобы о том, что эксперту при проведении исследования в качестве объектов-аналогов необходимо было использовать земельные участки с видами разрешенного использования отличными от вида разрешенного использования объекта оценки.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным

Из анализа приведенных положений следует, что при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов необходимо использовать объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (передаваемым имущественным правам, условиям финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условиям продажи, виду использования и (или) зонирования, местоположению объекта и т.д.).

Согласно экспертному заключению в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 8 земельных участков, относящихся к сегменту рынка "земли промназначения", с видом разрешенного использования, аналогичным виду разрешенного использования объекта оценки - "для эксплуатации существующего нежилого здания; для размещения объектов, характерных для населенных пунктов", что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (том 2 л.д. 226).

Кроме того, согласно показаниям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО1, использованное количество аналогов является достаточным для определения рыночной стоимости объекта оценки, позволяет в полной мере реализовать сравнительный подход, вследствие чего представляется нецелесообразным исследование земельных участков с иными видами разрешенного использования.

Не влияет на правильность выводов экспертного заключения довод апеллянта о том, что при определении кадастровой стоимости оцениваемый земельный участок неверно отнесен к 4 сегменту "Предпринимательство".

Согласно пункту 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Производя исследование, эксперт при определении сегмента руководствовался Справочником оценщика недвижимости - 2018 г. Земельные участки ч. 2, под ред. Лейфера Л.А, актуального на дату оценки, а не положениями Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226.

Определив, что оцениваемый участок относится к категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для эксплуатации существующего нежилого здания; для размещения объектов, характерных для населенных пунктов", эксперт обоснованно отнес его к классу "земельные участки под индустриальную застройку".

Указание на необходимость обращения административного истца в ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" с заявлением об исправлении ошибки в определении сегмента земельного участка противоречит положениям части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которой каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Иркутского областного суда от 5 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица администрации города Иркутска - Темеревой Юлианы Владимировны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи