Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2021 г. по делу N 33-38333/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Мухортых Е.Н., судей фио и фио, при помощнике судьи Буряковой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе истца ООО "СТРОЙПЛЮС" в лице конкурсного управляющего фио на решение Преображенского районного суда адрес от 27 апреля 2021 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требования ООО "СТРОЙПЛЮС" в лице конкурсного управляющего фио к Селезнёвой Ольге Сергеевне о взыскании задолженности по договору участию в долевом строительстве отказать, установила:

ООО "СТРОЙПЛЮС" в лице конкурсного управляющего фио обратилось в суд с иском Селезнёвой О.С. о взыскании задолженности по договору участию в долевом строительстве в размере сумма и расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что 11.07.2012 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N 51/СП-АСН9, предметом которого являлось получение ответчиком в собственность квартиры N 52 в д. 9 по адресу: адрес. Объект долевого строительства построен и введен в эксплуатацию. Дому присвоен почтовый адрес: адрес. В связи с введением в отношении должника ООО "СТРОЙПЛЮС" процедуры банкротства - конкурсного производства - передача жилых помещений осуществляется в соответствии с ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Судебным актом от 24 декабря 2019 года по делу N А40-195154/2017 Арбитражный суд адрес передал ответчику в собственность жилое помещение N 52 в жилом доме N 9 по адресу: адрес. Стоимость жилого помещения оплачивалась участником долевого строительства исходя из проектной площади 51, 34 кв. адрес с тем, после окончательных обмеров фактическая площадь переданной ответчику квартиры составила с учетом понижающего коэффициента 54, 1 кв.м, то есть увеличилась по сравнению с проектной площадью на 2.76 кв. адрес образом, недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв.м, составила сумма. 27 ноября 2019 года в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости произвести дополнительно оплату за увеличение построенной площади. Однако оплата от ответчика не поступила.

Представитель истца ООО "СТРОЙПЛЮС" в лице конкурсного управляющего фио по доверенности фио в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик фио и ее представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, в удовлетворении исковых требовании просили отказать по доводам, изложенным в возражения на иск, также заявили о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец ООО "СТРОЙПЛЮС" в лице конкурсного управляющего фио, ссылаясь на неправильное судом определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение норм материального и процессуального права.

Представитель истца ООО "СТРОЙПЛЮС" в лице конкурсного управляющего фио в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, об уважительности причин неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании коллегии ответчик фио и ее представитель по доверенности фио против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда возражали.

Проверив материалы дела, выслушав ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11 июля 2012 года между ООО "СтройПлюс" (застройщиком) и адрес "АСН-ИНВЕСТ" (участником долевого строительства) заключен договор N 51/СП-АСН9 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно п. 3.1 которого, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном срок законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 1.1 настоящего договора, общей площадью 4 743, 67 кв.м, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В п. 1.1 договора указано, что проектная площадь лоджий учтена в настоящем договоре с понижающим коэффициентом 0, 5, для балконов и террас - с понижающим коэффициентом 0, 3.

Пунктами 2.4 и 2.5 договора предусмотрено, что срок сдачи дома в эксплуатацию - адрес 2015 года. Срок передачи цена застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 31 декабря 2015 года.

Окончательная сумма "Доли участия" участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмерам БТИ. При расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ, с площадью квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора (6 столбец таблицы характеристик объекта, указанных в п. 1.1 настоящего договора), стороны производят дополнительные расчеты в следующем порядке: в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ, участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную "Долю участия" путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 4.4.1 договора).

19 марта 2013 года адрес "АСН-ИНВЕСТ" и фио заключили договор уступки прав требования N 51/СП-АСН9-52к-63.

По условиям указанного договора, к ответчику перешло право требования передачи объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N52, общей площадью 51, 34 кв.м, секция 1, этаж 6, расположенной в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме N9 по адресу: адрес, адрес.

Согласно п. 2.1 договора, цена объекта долевого строительства составляет сумма, цена уступки прав составляет сумму в размере сумма

В соответствии с п. 4.5 договора взаиморасчеты с застройщиком в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4 настоящего договора участник долевого строительства производит в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства.

Решением Арбитражного суда адрес от 04 апреля 2019 года по делу N А40-195154/17-187-261 "Б" ООО "СТРОЙПЛЮС" признано несостоятельным (банкротом). При рассмотрении дела применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127- ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции от 25 декабря 2018 года). В отношении ООО "СТРОЙПЛЮС" открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника ООО - "СТРОЙПЛЮС" утвержден фио

Определением Арбитражного суда адрес от 24 декабря 2019 года по делу NА40-195154/17-187-261 "Б" объединены заявление конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи в собственность квартир с заявлениями участников строительства о признании права собственности для их совместного рассмотрения. Удовлетворены требования участников строительства путем передачи в собственность жилых помещений в жилом доме по адресу: адрес. Данным определением суда в числе иных удовлетворены требования Селезнёвой О.С. о передаче квартиры N 52.

27 ноября 2019 года истец направил ответчику письменное уведомление о необходимости провести дополнительные расчеты по договору участия в долевом строительстве, в котором предложил перечислить сумму дополнительной "Доли участия" в размере сумма на расчетный счет застройщика в течение 7 (семи) рабочих дней с даты получения настоящего уведомления.

31 июля 2019 года выдано разрешение N 77-246000-009054-2019 на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением Преображенского районного суда адрес от 30 августа 2018 года исковые требования Селезнёвой О.С. к ООО "СТРОЙПЛЮС" о взыскании неустойки по договору долевого участия, компенсации морального вреда, штрафа, расходов по оплате почтовых услуг и расходов по оплате государственной пошлины удовлетворены частично. С ООО "СТРОЙПЛЮС" в пользу Селезнёвой О.С. взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере сумма, компенсация морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Условиями заключенного сторонами договора предусмотрено, что основанием для расчетов застройщика и участника долевого строительства в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по окончании строительства являются результаты обмеров БТИ (площадь квартиры, указанная в техническом (кадастровом) паспорте БТИ).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу о необоснованности заявленных требований и в иске ООО "СТРОЙПЛЮС" отказал в полном объеме.

При этом суд исходил из того, что основанием для расчетов застройщика и участника долевого строительства в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по окончании строительства являются результаты обмеров БТИ (площадь квартиры, указанная в техническом (кадастровом) паспорте БТИ), в то время как доказательств осуществления обмеров БТИ истцом не представлено, экспликация построенного дома таким доказательством не является, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества сторонами не подписан.

Также, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истец должен был узнать не позднее 31 декабря 2015 года, когда объект подлежал передаче ответчику, в то время как с настоящим иском ООО "СТРОЙПЛЮС" обратилось лишь 03 февраля 2021 года, по истечении трехлетнего срока давности.

С такими выводами суда коллегия согласиться не может.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом или иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии со ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из содержания заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что после ввода объекта в эксплуатацию площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам обмеров БТИ, при расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ, с площадью квартиры, стороны производят дополнительные расчеты.

Таким образом, исходя из условий заключенного между сторонами договора, дополнительный расчет по договору производится сторонами после завершения строительства дома и обмеров, сделанных кадастровым инженером, то есть не ранее 31 июля 2019 года, когда объект введен в эксплуатацию. Следовательно, у ответчика возникло обязательство по доплате с 31 июля 2019 года, как и у стороны истца, требовать указанную доплату с указанной даты, с учетом полученных сведений кадастрового инженера в установленном порядке, в свою очередь истец с иском обратился в суд 03 февраля 2021 года, т.е. в пределах срока исковой давности.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является ошибочным.

Также, коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии у ответчика обязанности по доплате за увеличение площади переданной квартиры.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от дата N 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Исходя из ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Поскольку договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 51/СП-АСН9 заключен 11 июля 2012 года, то есть до вступления в силу Федерального закона "О кадастровой деятельности", который с 1 января 2013 года устранил обязанности БТИ по проведению технического учета объектов недвижимости, в том числе проведения обмеров их площади для целей постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, то обмеры, сделанные кадастровым инженером в порядке, установленном Федеральным законом "О кадастровой деятельности", являются допустимым доказательством превышения фактической площади объекта над проектной.

Учитывая, что после окончания строительных работ и проведения кадастрового учета установлено увеличение фактической площади переданной ответчику квартиры относительно проектной на 2, 76 кв.м. (54, 1 кв.м. - 51, 34 кв.м.), ответчик фио в соответствии с условиями договора обязана произвести доплату в сумме сумма (2, 76 кв.м. х сумма).

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении иска ООО "СТРОЙПЛЮС" в лице конкурсного управляющего фио к Селезнёвой О.С. о взыскании задолженности по договору участию в долевом строительстве в размере сумма подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Преображенского районного суда адрес от 27 апреля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск ООО "СТРОЙПЛЮС" удовлетворить.

Взыскать с Селезнёвой Ольги Сергеевны в пользу ООО "СТРОЙПЛЮС" задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Председательствующий

Судьи