Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2021 г. по делу N 8Г-18803/2021[88-21765/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участка, по кассационной жалобе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - комитет) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка, площадью 795 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, "адрес" с видом разрешенного использования "строительство индивидуального жилого дома" по договору аренды от 23 июля 2007 года с учетом возникновения в 2018 году права собственности на объект незавершенного строительства. Срок аренды по договору установлен до 14 декабря 2016 года.

В соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды во исполнение решения комиссии по рассмотрению вопросов целевого использования земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, ФИО1 был уведомлен об одностороннем отказе от договора аренды, однако данное уведомление ответчиком не получено, возвращено отправителю по истечении срока хранения.

Таким образом, в связи с отказом арендодателя от продления договора аренды считается расторгнутым. Вместе с тем, до настоящего времени ответчик земельный участок не возвратил.

Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке располагается объект незавершенного строительства (степень готовности 8%), право собственности на который зарегистрировано за ФИО1

При обследовании земельного участка установлено, что он густо зарос травянистой и кустарниковой растительностью, признаки хозяйственной деятельности не усматриваются. Объект незавершенного строительства отсутствует.

В этой связи, учитывая, что объект незавершенного строительств на земельном участке фактически отсутствует, имеются основания для признания права собственности ответчика отсутствующим.

Поскольку объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в ЕГРН как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации его полномочий.

Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект ввиду признания права отсутствующим.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, комитет просил признать отсутствующим право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, обязать ФИО1 вернуть земельный участок.

Решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 февраля 2021 года исковые требования комитета к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участка удовлетворены.

Признано отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (степень готовности 8%) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: г. Волгоград, "адрес"

На ФИО1 возложена обязанность вернуть земельный участок с кадастровым номером N площадью 795 кв.м, предоставленный для строительства индивидуального жилого дома по договору аренды N от 23 июля 2007 г, расположенный по адресу: г.Волгоград, "адрес" передав его комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в не использовании земельного участка по назначению, поскольку на участке отсутствует объект недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 мая 2021 года решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 февраля 2021 года отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований комитету к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к возврату земельного участка отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что истец не указал какие права муниципального образования нарушены в данном случае регистрацией права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства не может быть прекращено.

В кассационной жалобе представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы и материалов дела такие основания установлены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 23 июля 2007 года между администрацией г. Волгограда и ФИО8 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 795 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" "б", для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора определен 10 лет, с 14 декабря 2006 г. по 14 декабря 2016 г.

В соответствии с условиями договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае нарушения условий договора, в том числе в случае неиспользования участка для жилищного или иного строительства в течение трех лет (п. 3.1 договора).

Согласно п. 7.2, 7.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях.

В случае если арендодатель возражает против использования арендатором участка после истечения срока действия договора, то его действие прекращается в последний день срока действия договора аренды (л.д.12).

В соответствии с договорами уступки права требования по договору аренды земельного участка от 27 ноября 2008 г, 4 декабря 2008 г, 3 октября 2012 г, 12 июля 2012 г, 4 декабря 2012 г. последним арендатором земельного участка являлась ФИО9, которая 26 декабря 2018 г. заключила договор купли продажи объекта незавершенного строительства с ФИО1, что подтверждается договором купли-продажи.

26 декабря 2018 года ФИО1 приобрел у ФИО9 объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 138, 6 кв.м, степенью готовности 8%, расположенный по адресу: "адрес" "б", за 500 000 руб. в собственность.

Земельный участок площадью 795 кв. м, кадастровый N, предоставлен продавцу на праве аренды, на срок десять лет по 14 декабря 2016 г, на основании договора аренды земельного участка от 23 июля 2007 г. N; договора уступки права требования (цессии) от 3 октября 2012 г, договора уступки права требования (цессии) от 4 декабря 2012 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства зарегистрирован 27 ноября 2013 г, кадастровый N, с 29 декабря 2018 г. зарегистрирован за ФИО1

Выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка подтверждается, что земельный участок по адресу: "адрес" "б", площадью 795 кв. м поставлен на кадастровый учет под номером N, относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - строительство индивидуального жилого дома.

Актом обследования земельного участка от 24 марта 2020 г. за N 7067 установлено, что объект незавершенного строительства общей площадью 138, 6 кв.м визуально не усматривается. Территория земельного участка с кадастровым номером N обследована визуально, промеры не проводились, каких-либо опознаваемых знаков (в т.ч. межевых) установления границ земельного участка на местности не выявлено. Собственное ограждение обследуемой территории отсутствует. По северной границе установлено ограждение смежного землепользователя (земельный участок с кадастровым номером N). На момент проведения обследования признаки хозяйственной деятельности не усматриваются, объекты капитального строительства, инженерные коммуникации не выявлены. Земельный участок густо заращен травянистой и древесной растительностью, имеются: навал грунта, обрез ветвей.

ФИО1 представлен акт обследования земельного участка от 09 декабря 2020 года, проведенного сотрудником комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, из которого следует, что территория земельного участка расчищена от растительности, помимо железобетонных свай и свежевырытой траншеи, на участке складированы бетонные блоки, песок, грунт.

Судом первой инстанции была назначена судебно-строительная экспертиза в ООО "Поволжский центр судебных экспертиз", согласно заключению которой по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" "б", установлено, что на нем выполнены земляные работы по устройству траншеи под ленточный фундамент, по устройству бетонной подготовки из монолитного бетона без установки опалубки для дальнейшего ленточного фундамента.

Суд первой инстанции указал, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства - бетонная подготовка под ленточный фундамент, которая не обладает признаками объекта капитального строительства и не относится к объекту недвижимого имущества.

По результатам обследования, работы по возведению фундамента у объекта незавершенного строительства, предусмотренные исходно-разрешительной документацией, завершены не полностью.

Степень готовности ленточного фундамента у объекта незавершенного строительства составляет менее 16%. Аналогичные работы по устройству надземных конструкций у объекта незавершенного строительства не производились, степень готовности составляет 0%. Возведение объекта незавершенного строительства приходится на 2020 год.

Судом первой инстанции допрошен эксперт Хижняк А.М, который подтвердил заключение, показав суду, что на спорном земельном участке объект незавершенного строительства недвижимого имущества отсутствует. Имеющая конструкция в виде бетонной подготовки под ленточный фундамент фактически фундаментом не является.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 7, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 130, 610, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями содержащимися в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67, 79 ГПК РФ представленные доказательства, исходил из того, что до настоящего времени спорный земельный участок не освоен, в течение периода действия договора аренды с 2007 года объект недвижимости на нем не построен. Из содержания выписки из ЕГРН следует, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 8%, который не обладает признаками объекта капитального строительства и не относится к объекту недвижимого имущества. Таким образом, суд пришел к выводу о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства и возложении обязанности вернуть земельный участок.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец не указал какие права муниципального образования нарушены в данном случае регистрацией права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, поэтому право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства не может быть прекращено.

С указанным выводом кассационная инстанция согласиться не может на основании следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу указанного пункта Постановления является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Судом установлено, что принадлежащий ФИО1 объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в неразграниченной государственной собственности.

Таким образом, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - Волгоградская область, который уполномочен на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город-герой Волгоград для целей строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений право собственности может быть зарегистрировано в едином государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

В абзаце 5 пункта 38 указанного Пленума N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в реестре.

Согласно выписке из ЕГРН, на земельном участке располагается объект незавершенного строительства (степень готовности 8%) с кадастровым номером N, на который 29.12.2018 года зарегистрировано право собственности ФИО1

Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства - бетонная подготовка под ленточный фундамент, которая не обладает признаками объекта капитального строительства и не относится к объекту недвижимого имущества.

Таким образом, наличие в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, который согласно заключению судебной экспертизы, объектом недвижимого имущества не является, нарушает права комитета, поскольку препятствует истцу на распоряжение земельным участком ввиду наличия обременения его правами ответчика, за которым, в отсутствие арендных отношений, сохраняется запись в ЕГРН о праве на объект незавершенного строительства, расположенный на данном участке.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования комитета о признании права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства отсутствующим и понуждении вернуть земельный участок.

При этом суд апелляционной инстанции не опроверг вывод суда первой инстанции о соответствии выбранного истцом способа защиты своего права и не обосновал в определении, каким именно иным способом, соизмеримым нарушенному праву, возможно устранить допущенное ответчиком нарушение прав истца.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего вопроса, верно применил нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к возникшим правоотношениям, суд кассационной инстанции считает необходимым определение суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 мая 2021 года отменить, оставить в силе решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 февраля 2021 года.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Е.В. Иванова