Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2021 г. по делу N 33-46094/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Клюевой А.И.

и судей фио, фио

при помощнике судьи Ерицян А.Ж, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио апелляционной жалобе фио Боюкбека оглы на решение Лефортовского районного суда адрес от 29 марта 2021 года по гражданскому делу дело N 2-345/2021 по иску ООО "Люблинская, 40" к фио Боюкбеку оглы о взыскании денежных средств, установила:

Истец ООО "Люблинская, 40" обратилось в суд с иском к ответчику фио.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что фио является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, помещение II, комнаты 1-10, 23, общей площадью 345, 7 кв.м, кадастровый номер 77:04:0004017:5929, помещения ответчика располагаются в административно-деловом центре общей площадью 4766, 0 кв.м, собственниками иных нежилых помещений (офисов) в бизнес-центре являются в настоящий момент 18 физических и юридических лиц, по состоянию на дату подачи иска общий размер площадей, принадлежащих собственникам, составляет 3 880, 2 кв.м, а общий размер помещений общего пользования составляет 885, 8 кв.м, 07.07.2015 состоялось общее собрание собственников нежилых помещений офисного здания, расположенного по адресу: адрес, в числе иных решений по вопросам повестки дня, собственниками нежилых помещений было принято решение о порядке содержания общего имущества, согласно которому организацией, осуществляющей содержание, благоустройство и текущей ремонт общего имущества собственников, а также собирающей взносы собственников на оплату счетов поставщиков коммунальных услуг избрано ООО "Люблинская, 40", условия соответствующего договора-оферты с которым собственники также утвердили на данном собрании, в числе прочих условий вышеуказанного договора-оферты собственники нежилых помещений утвердили размер ежемесячного платежа за содержание общего имущества и коммунальные услуги из расчета сумма (без НДС) за 1 кв.м. площади принадлежащих собственнику помещений, данная ставка была выбрана общим собранием собственников не произвольно, а исходя из примерной фактической ежемесячной сметы затрат в размере сумма, приходящихся на содержание всего бизнес-центра, при количестве плезных площадей в размере около 4 000 кв.м, а также исходя из того, что в указанном бизнес-центре отсутствует центральное отопление (нагревание помещений и воды осуществляется электрическими радиаторами), вследствие чего существенно увеличено потребление электроэнергии, также на общем

собрании 07.07.2015 собственники утвердили условие договора-оферты, определенное в п.4.3, согласно которому базовая ставка ежемесячного платежа может быть увеличена в отношении конкретного собственника, если его вид деятельности подразумевает повышенное потребление электроэнергии и водоснабжения, помещения, принадлежащие ответчику, фактически используются под предприятие общественного питания - кафе "Люблинские ночи", с учетом круглосуточного использования электроплит и водоснабжения на объекте ответчика происходит повышенное потребление электричества и воды, в связи с чем, во исполнение п.4.3 договора-оферты, с ответчиком в августе 2015 г..согласован повышенный тариф по сравнению с базовым в размере сумма ежемесячно, 13.10.2015 вышеуказанные условия договора-оферты были добровольно акцептованы ответчиком в соответствии с п.3 ст. 438 ГК РФ путем оплаты счета N1/09-15 от 30.09.2015, почти пять лет ответчик исправно оплачивал счета управляющей компании по указанной ставке, но с февраля 2020 г..платить перестал, а в сентябре заявил, что погашать задолженность не собирается, 24.08.2018 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в бизнес-центре, на котором собственники, в числе прочего, принятии решение обязать управляющую компанию оперативно обращаться в суд с иском о взыскании задолженности с собственников-неплательщиков, а также приостановить оказание коммунальных услуг до полного погашения задолженности, во исполнение указанного решения, а также в соответствии с п. 3.2.5 договора-оферты, ответчику (с заблаговременным уведомлением за 14 дней) было частично приостановлено оказание коммунальных услуг с 23.09.2020, за период с 01.02.2020 по 22.09.2020 включительно задолженность ответчика составила сумма, за период с 01.02.2020 по 22.09.2020 ответчик пользовался всеми услугами по содержанию и благоустройству общего имущества бизнес-центра (охрана, уборка, текущей ремонт, благоустройство придомовой территории и т.п.), а также коммунальными услугами от

соответствующих поставщиков (электроэнергия и водоснабжение), претензий по объему и качеству услуг от ответчика никогда не поступало, в подтверждение выполненных работ и оказанных услуг истец неоднократно направлял ответчику счета, акты выполненных работ и акты-сверки, которые ответчиком игнорировались, общая сумма процентов по задолженности ответчика за спорный период на дату предъявления иска составила сумма, общая сумма задолженности ответчика составляет сумма, 07.10.2020 истец направил ответчику претензию в порядке досудебного урегулирования спора, которая была им проигнорирована.

Просит суд взыскать с ответчика сумму задолженности по содержанию общего имущества здания и взносов на оплату коммунальных платежей в размере сумма, неустойку в размере сумма, расходы на оплату госпошлины в размере сумма

Решением Лефортовского районного суда адрес от 29 марта 2021 года постановлено: иск удовлетворить.

Взыскать с фио Боюкбек оглы в пользу ООО "Люблинская, 40" денежные средства в размере сумма, неустойку в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит с фио по доводам апелляционной жалобы.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика фио - фиоподдержал доводы апелляционной жалобы.

Представители истца ООО "Люблинская, 40" - фио, фио настаивали на правильности решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Из материалов дела следует, что с 2013 г. фио является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, помещение II, комнаты 1-10, 23, общей площадью 345, 7 кв.м, кадастровый номер 77:04:0004017:5929. Помещения ответчика располагаются в административно-деловом центре, общей площадью 4766, 0 кв. адрес иных нежилых помещений (офисов) в бизнес-центре являются в настоящий момент 18 физических и 3 юридических лица.

07.07.2015 состоялось Общее собрание собственников нежилых помещений офисного здания, расположенного по адресу: адрес.

Правовая позиция истца состоит в том, что в числе иных решений по вопросам повестки дня, собственниками нежилых помещений было принято решение о порядке содержания общего имущества, согласно которому организацией, осуществляющей содержание, благоустройство и текущий ремонт общего имущества собственников, а также собирающей взносы собственников на оплату счетов поставщиков коммунальных услуг было избрано ООО "Люблинская, 40", условия соответствующего договора-оферты с которым собственники также утвердили на данном собрании. В числе прочих условий указанного договора, собственники нежилых помещений утвердили размер ежемесячного платежа за содержание общего имущества и коммунальные услуги из расчета сумма, (без НДС) за 1 кв.м, площади принадлежащих собственнику помещений. Ставка в размере сумма за 1 кв.м, была выбрана общим собранием собственников не произвольно, а исходя из примерной фактической ежемесячной сметы затрат в размере сумма, приходящихся на содержание всего бизнес-центра, при количестве полезных площадей в размере около 4 000 кв.м, а также исходя из того, что в указанном бизнес-центре отсутствует центральное отоплением (нагревание помещений и воды осуществляется электрическими радиаторами), вследствие чего существенно увеличено потребление электроэнергии, в обоснование чего в материалы дела представлен протокол N1 общего собрания собственников нежилых помещений в административно-деловом центре, расположенном по адресу: адрес от 07.07.2015 (л.д.25-40) и договор-оферта об оказании услуг по содержанию и ремонту нежилых помещений общего пользования в офисно-административном центре (л.д.45-54)

Согласно п.4.3 вышеуказанного договора-оферты исходя из конкретного вида предпринимательской и иной деятельности, осуществляемой заказчиком, ставка, указанная в п.4.2 настоящего договора, может быть изменена, что в обязательном порядке согласуется в обеими сторонами и фиксируется либо в отдельном дополнительном соглашении к настоящему договору, заключенному между сторонами, либо в первом выставленном исполнителем заказчику счете, где сумма, подлежащая уплате рассчитывается по такой новой ставке, при этом оплата указанного счета (полностью или в части) свидетельствует о согласовании размера ставки между сторонами и отсутствием соответствующих претензий со стороны заказчика.

Помещения, принадлежащие ответчику, фактически используются под предприятие общественного питания - кафе "Люблинские ночи", с учетом круглосуточного использования электроплит и водоснабжения на объекте ответчика происходит повышенное потребление электричества и воды, в связи с чем, во исполнение п.4.3 договора-оферты, с ответчиком в августе 2015 г. согласован повышенный тариф по сравнению с базовым в размере сумма ежемесячно.

13.10.2015 вышеуказанные условия договора-оферты были добровольно акцептованы ответчиком в соответствии с п.3 ст. 438 ГК РФ путем оплаты счета N1/09-15 от 30.09.2015, в обоснование чего в материалы дела представлено платежное поручение N 848044 от 13.10.2015 на сумму сумма (л.д.116).

Из п.5 протокола N2-18 общего собрания собственников нежилых помещений в административно-деловом центре, расположенном по адресу: адрес от 24.08.2018 следует, что собственники нежилых помещений приняли решение уполномочить ООО "Люблинская, 40" по возможности максимально приостановить оказание услуг непосредственно собственникам-должникам до полного погашения задолженности; возложить на ООО "Люблинская, 40" обязанность оперативно обращаться в компетентные суды с исками о взыскании с собственников-должников задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании и взносов на оплату коммунальных услуг, в обоснование чего в материалы дела представлен протокол N2-18 общего собрания собственников нежилых помещений в административно-деловом центре, расположенном по адресу: адрес от 24.08.2018. (л.д.119-126)

В исковом заявлении истец указывает, что почти пять лет ответчик исправно оплачивал счета управляющей компании по указанной ставке, но с февраля 2020 г. платить перестал, а в сентябре заявил, что погашать задолженность не собирается, во исполнение вышеуказанного протокола от 24.08.2018 и в соответствии с п. 3.2.5 договора-оферты, ответчику (с заблаговременным уведомлением за 14 дней (л.д.127)) было частично приостановлено оказание коммунальных услуг с 23.09.2020, за период с 01.02.2020 по 22.09.2020 включительно задолженность ответчика составила сумма, в обоснование чего в материалы дела представлен расчет (л.д.146), акты за период февраль 2020 г. - сентябрь 2020 г. (л.д.138-145), кроме того истец указывает, что за период с 01.02.2020 по 22.09.2020 ответчик пользовался всеми услугами по содержанию и благоустройству общего имущества бизнес-центра (охрана, уборка, текущей ремонт, благоустройство придомовой территории и т.п.), а также коммунальными услугами от соответствующих поставщиков (электроэнергия и водоснабжение), претензий по объему и качеству услуг от ответчика никогда не поступало, доказательств обратного суду, вопреки ст.56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.

07.10.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора (л.д.149-150); ответа на претензию не последовало.

Задолженность за период с 01.02.2020 по 22.09.2020 ответчиком не выплачена.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда в связи со следующим.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Исходя из ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы о незаконности судебного решения, судебная коллегия находит их необоснованными.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу закона ответчик обязан оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по оплате услуг и работ по управлению этим зданием, по содержанию, текущему ремонту общего имущества в нем, так как ответчик является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: адрес, помещение II, комнаты 1-10, 23, общей площадью 345, 7 кв.м, кадастровый номер 77:04:0004017:5929

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что за период 01.02.2020 по 22.09.2020 включительно у ответчика образовалась задолженность в размере сумма, так как согласно п.4.3 договора-оферты с ответчиком в августе 2015 г. согласован повышенный тариф по сравнению с базовым в размере сумма ежемесячно, данное обстоятельство представителем ответчика в ходе судебного заседания не отрицалось, до февраля 2020 г. ответчиком условия по оплате за содержание общего имущества здания и взносов на оплату коммунальных платежей не нарушались, однако с 01.02.2020 ответчик перестал оплачивать услуги по оплате за содержание общего имущества здания и взносы на оплату коммунальных платежей, в связи с чем с 23.09.2020 в нежилое помещение ответчика частично приостановлено оказание коммунальных услуг, однако за период с 01.02.2020 по 22.09.2020 ответчик пользовался всеми услугами по содержанию и благоустройству общего имущества бизнес-центра (охрана, уборка, текущий ремонт, благоустройство придомовой территории и т.п.), а также коммунальными услугами от соответствующих поставщиков (электричество и водоснабжение).

Суд правомерно учел, что в спорный период на сайте ресторана ответчика были размещены услуги по доставке, доставка из ресторана ответчика осуществлялась, в помещении ответчика установлены бойлеры, которые также эксплуатировались ответчиком в спорный период.

На основании вышеуказанного судебная коллегия соглашается с тем, что суд первой инстанции посчитал довод ответчика о том, что в связи с угрозой распространения в адрес короновирусной инфекции (2019-nCoV), в спорный период времени на объекте ответчика деятельность кафе-ресторана не велась, фио к административной ответственности за несоблюдение требований Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N12-УМ не привлекался, администртивных производств по факту нарушений в отношении деятельности ресторана, принадлежащего фио не возбуждалось, соответственно обычного, а тем более повышенного потребления электричества и воды происходить не могло, необоснованным.

Судебная коллегия считает выводы суда, изложенные в решении, соответствующими собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судом все юридически значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, представленных сторонами, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

Решение Лефортовского районного суда адрес от 29 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи