Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2021 г. по делу N 33-46274/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Удова Б.В.

судей фио, фио

при помощнике Бастрон И.А.

заслушав в апелляционном порядке в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе истца Соломоненко З.И.

на решение Преображенского районного суда адрес от 15 сентября 2021 года, которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований Соломоненко Зинаиды Ильиничны к адрес "Метромаш" о признании ничтожными пункта и условий договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать, УСТАНОВИЛА:

Соломоненко З.И. обратилась в суд с иском, с учетом уточненного искового заявления (л.д.86) о

- признании договора участия в долевом строительстве от 12 сентября 2019 г. N 1В-461/2/ММАШ-О-2 в части пункта 4.6 ничтожным;

- признании договора участия в долевом строительстве от 12 сентября 2019 г. N 1В-461/2/ММАШ-О-2 в части положений п. 3.1.1 об обязании Участника произвести доплату по результатам уточнения расчетной адрес по результатам обмеров кадастрового инженера ничтожными;

- признании договора участия в долевом строительстве от 12 сентября 2019 г. N 1В-461/2/ММАШ-О-2 в части положений абз. 2 и 3 а. 2.3 об установлении зависимости обязательства Общества по передаче Объекта по произведенной доплаты Участником за фактическую адрес по результатам обмеров кадастровым инженером в соответствии с условиями п.2.3 Договора, а также упоминание по тексту Договора либо ссылок на эти положения;

- признании договора участия в долевом строительстве от 12 сентября 2019 г. N 1В-461/2/ММАШ-О-2 в части положений п. 3.2.6 про условие о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является достаточным доказательством надлежащего качества Квартиры (второе предложение) из положений Договора;

- взыскании компенсации морального вреда сумма, судебных расходов сумма

Требования мотивированы тем, что 25.01.2021 г. между Соломоненко З.И. и фио заключен договор уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 12 сентября 2019 г. N 1В-461/2/ММАШ-О-2, заключенному с адрес "Метромаш". По договору Застройщик производит строительство многоквартирного дома по строительному адресу: Москва, адрес, з/у 8. Объектом долевого строительства является структурно обособленное жилое помещение (квартира) с отделкой со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира с условным номером 461, общей проектной площадью 54, 1 кв.м. (с балконом), расположенная на 2 этаже дома. Цена договора сумма была оплачена. Истец полагает, что при заключении договора были включены условия, ущемляющие права участников долевого строительства.

Истец в судебное заседание не явился, представитель истца по доверенности фио в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, утверждал, что условия договора не противоречили закону, действовавшему на момент заключения сделки, прав потребителей не нарушают.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по адрес в судебное заседание не явился, извещался судом.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец Соломоненко З.И. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждает, что суд неправильно установилюридически значимые обстоятельства по делу, неверно применил нормы материального права, настаивает на том, что оспариваемые условия договора не соответствуют закону и ущемляют права потребителя, лишая его возможности получить объект долевого строительства надлежащего качества и защитить свои права в случае обнаружения недостатков.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в признании недействительным п.4.6 Договора участия в долевом строительстве в связи с неправильным установлением юридически значимых обстоятельств по делу, в остальной части решение суда является законным.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Статьей 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 сентября 2019 г. между адрес (в настоящее время (адрес "Метромаш") (Застройщик) и фио (Участник долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве N 1В-461/2/ММАШ-О-2 (л.д.12) по условиям которого Застройщик обязуется в срок, предусмотренный Договором, своими силами и(или) с привлечением других лиц, в соответствии с Проектной документацией и на основании Разрешения на строительство, построить (создать) на Земельном адрес дом по строительному адресу: адрес, з/у 8, включая Объект долевого строительства - квартиру, условный номер 461, этаж расположения 2, номер секции 3, корпус 1В, количество комнат 2, расчетная площадь 54, 1 кв.м, в том числе жилая 29, 1.

После получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором Цену и принять у Застройщика Объект долевого строительства.

11 августа 2020 г. между фио (Цедент) и фио (Цессионарий) заключен договор уступки права (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 12.09.2019 г. N 1В-461/2/ММАШ-О-2 (л.д.12)

25 января 2021 г. между фио (Цедент) и Соломоненко З.И. (Цессионарий) заключен договор уступки права (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 12.09.2019 г. N 1В-461/2/ММАШ-О-2 (л.д.14)

Стоимость уступаемого права составила сумма

Согласно п. 1.4 Договора, Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому Сторонами, после получения в установленном порядке Разрешения на ввод в эксплуатацию и при условии выполнения Участником долевого строительства обязательства по оплате Цены Договора.

Согласно п. 2.3 договора, при заключении договора Стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах расчетной адрес строительства, определенной в соответствии с Проектной документацией, которая взята Сторонами за основу для расчетов по Договору, и фактической адрес строительства по результатам обмеров Кадастровым инженером, включающим в себя площади помещений Объекта долевого строительства и площадь балконов (с применением понижающего коэффициента 0, 3)/лоджий (с применением понижающего коэффициента 0, 5).

В случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая адрес строительства будет отличаться от расчетной адрес определяется (уточняется) Сторонами расчетным путем без необходимости дополнительного согласования Сторонами и заключения дополнительного соглашения к Договору.

В случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером (в целях постановки на государственный кадастровый учет результатов строительства Многоквартирного дома, включающего Объект долевого строительства) фактическая адрес строительства (с коэффициентом) в соответствии с данными указанных обмеров увеличится относительно расчетной адрес строительства (с коэффициентом), определяемой в соответствии с п.1.2 Договора, то Участник долевого строительства обязуется произвести доплату Застройщику в счет оплаты Цены Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в течение 7 (семи) рабочих дней с даты получения соответствующего требования Застройщика. Обмер Объекта долевого строительства Кадастровым инженером осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной уполномоченным органом власти и действующей на дату выполнения обмеров Объекта долевого строительства.

Договором также предусмотрено, что в случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером, будет установлено, что фактическая адрес уменьшиться, то Застройщик обязуется произвести возврат Участнику части Цены договора.

Сумма подлежащих доплате денежных средств определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической адрес строительства, установленной данными обмеров, произведенных Кадастровым инженером, и расчетной адрес строительства, путем умножения данной величины на цену одного квадратного метра Объекта долевого строительства, определяемую в размере сумма

Согласно п. 3.1.1 Договора участия, Участник долевого строительства обязуется произвести оплату Застройщику Цены Договора в порядке, в сроки и на условиях, установленных Договором. Обязанность Участника долевого строительства по оплате Цены Договора считается исполненной надлежащим образом с момента поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика в полном объеме, в том числе по результатам уточнения расчётной площади (с коэффициентом) Объекта долевого строительства по результатам обмеров, произведенных Кадастровым инженером.

Согласно п. 3.2.6 Договора, Стороны договорились о том, что наличие Разрешения на ввод в эксплуатацию является достаточным доказательством надлежащего качества Объекта долевого строительства, подтверждающим готовность Объекта долевого строительства к передаче Участнику долевого строительства, а также основанием для подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта долевого строительства.

Из буквального толкования приведенных положений закона следует, что норма регулирующая вопросы заключения договора долевого участия в строительстве, не является императивной, предполагает, что стороны при заключении договора долевого участия могут выбрать один из способов определения цены договора: цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика; цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства; цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поэтому доводы истца о несоответствии условий договора в части пункта 3.1.1 и 2.3 об установлении обязанности по дополнительной оплате объекта в случае увеличения его площади обязательным требованиям, установленным Федеральным законом N 214-ФЗ "суд признал несостоятельными.

При этом суд констатировал, что договором установлена обязанность обеих сторон в случае изменения площади объекта, тем самым соблюден справедливый баланс, учитывающий как интересы участника долевого строительства, так и интересы застройщика.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений Закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе предъявить требования не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

При этом само по себе наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не лишает истца права на предъявление претензии к качеству объекта долевого строительства. С учетом приведенных норм права и толкования договора суд пришел к выводу о том, что пункт 3.2.6 не ущемляет права потребителя.

Приведенные выводы решения коллегия полагает верными, поскольку они сделаны на основании правильно установленных юридически значимых обстоятельств дела на основании верно примененных норм материального права.

В поданной апелляционной жалобе истец настаивает на том, что отсутствие ограничений в возможности изменения площади объекта долевого строительства устанавливает право существенно изменить построенную квартиру, что не будет соответствовать праву потребителя на получение объекта, соответствующего первоначально приобретенному. Коллегия отклоняет этот довод как несостоятельный. В случае существенного изменения размера объекта долевого строительства потребитель не лишен права отказаться от его приобретения, ссылаясь на создание не того объекта, который им был заказан по договору. Содержание данного оспариваемого пункта имеет иную смысловую нагрузку, связанную с денежными расчетами в случае изменения площади квартиры и при условии взаимного намерения сторон передать и получить такой объект.

Возражения заявителя жалобы против отказа в признании недействительным пункта 3.2.6 в связи с тем, что соответствие квартиры проектной документации не является достаточным доказательством отсутствия в такой квартире иных недостатков, коллегия принять во внимание не может. Данное условие договора, как справедливо отметил суд, не лишает потребителя его права требовать устранения недостатков в данном объекте, что закреплено другим условием того же договора.

Вместе с тем доводы апелляционной жалобы относительно незаконности п.4.6 Договора долевого участия в строительстве заслуживают внимания.

Согласно п.4.6 Договора, руководствуясь п.2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, Стороны пришли к соглашению о том, что единственным требованием которое Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику является требование безвозмездного устранения недостатков Объекта долевого строительства в разумный срок, который должен определяться с учетом уровня сложности работ по устранению недостатков и времени, необходимого для приобретения необходимых строительных материалов и/или оборудования в каждом конкретном случае, но не может составлять менее 10 рабочих дней с даты получения Застройщиком данного требования. Участник долевого строительства не вправе предъявлять Застройщику иные требования, связанные с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства, в том числе и требования, указанные в п.2 ст.7 Закона N 214-ФЗ.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Отказывая в удовлетворении требований о признании п.4.6 Договора ничтожным, суд сослался исключительно на то, что данное условие было согласовано сторонами.

Коллегия с этим доводом не может согласиться, поскольку принцип свободы договора, установленный в ст. 421 ГК РФ ограничивается требованиям соответствия его закону.

Согласно ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия п.4.6 Договора в сравнении с положениями 214-ФЗ ст.7 сужают объем прав потребителя, что следует признать недопустимым, ущемляющим права потребителя.

Ссылки представителя ответчика на то, что толкование закона, данное Верховным Судом РФ состоялось позже заключения договора, коллегия отклоняет как несостоятельные. Верховным Судом РФ дано толкование практики применения закона, Но не изменялось его содержание. При этом на момент заключения сторонами договора действовала приведенная в настоящем решении редакция нормативного акта.

В заседании судебной коллегии представитель истца фио сообщила, что квартира передана истцу с недостатками, которые несмотря на требования потребителя не были устранены, что делает актуальным возможность предъявления иных, помимо закрепленных в п.4.6 Договора, требований.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в признании недействительным п.4.6 Договора нельзя признать законным, оно подлежит отмене с вынесением в данной части нового решения - об удовлетворении иска.

Одновременно коллегия не усматривает оснований для удовлетворения иска в части взыскания компенсации морального вреда в связи с отсутствием доказательств факта его причинения. Право на получение такой компенсации, установленное законом "О защите прав потребителей" не предусмотрено как последствие признания договора недействительным.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика следует взыскать судебные расходы истца на отправление претензии как необходимый расход для защиты нарушенного права.

Руководствуясь ст.ст.328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда адрес от 15 сентября 2021 года - отменить в части отказа в признании недействительным п. 4.6 Договора долевого участия в строительстве N 1В-461/2/ММАШ-О-2, заключенного 12 сентября 2019 г. между адрес и фио

Признать недействительным п. 4.6 Договора долевого участия в строительстве N 1В-461/2/ММАШ-О-2, заключенного 12 сентября 2019 г. между адрес (в настоящее время (адрес "Метромаш") (Застройщик) и фио (Участник долевого строительства).

Взыскать с адрес "Метромаш" в пользу Соломоненко З.И. судебные расходы в размере сумма

В остальной части решение Преображенского районного суда адрес от 15 сентября 2021 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: